หวั่นภาวะเงินเฟ้อฉุดกำลังซื้อ...คาดอสังหาฯฟื้นตัวปี 67

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์หวั่นปัจจัยลบปี 2565 ภาวะเงินเฟ้อฉุดกำลังซื้อ ต้นทุนวัสดุแรงงาน การฟื้นตัวเศรษฐกิจ ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของธนาคาร กระทบธุรกิจอสังหาฯ ล่าสุดปรับคาดการณ์ตลาดฟื้นตัวปี 2567 จากเดิมปี 2566

นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่าในปี 2565 ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงต้องเผชิญกับทั้งปัจจัยบวก และปัจจัยลบ โดยในส่วนของปัจจัยบวกประกอบด้วย การมีมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ของรัฐ (ลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองเหลือร้อยละ 0.01 รวมถึงการขยายไปสู่บ้านมือสองด้วย) มีการผ่อนคลายมาตรการผ่อนปรนมาตรการแอลทีวีของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะช่วยให้มีการซื้อบ้านสัญญาที่ 2 และ 3 เพื่ออยู่อาศัยและเพื่อการลงทุนมีเพิ่มมากขึ้น สภาพคล่องของธนาคารมีมากพอสำหรับสินเชื่อปล่อยใหม่ ผู้ประกอบการยังคงมีการทำโพรโมชันลดราคาขายและให้ของแถมต่างๆ

สำหรับปัจจัยลบ คือความเสี่ยงที่ต้องเฝ้าระวัง ประกอบด้วย การพื้นตัวทางเศรษฐกิจ ภาวะ "เงินเฟื้อ" ที่มีผลต่อกำลังซื้อ อัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มจะปรับขึ้น การแพร่ระบาดของโควิด-19 โดยเฉพาะสายพันธุ์ “โอไมครอน” ซึ่งยังไม่มีความชัดเจนว่าจะขยายความรุนแรงขึ้นหรือไม่ ภาวะหนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับที่สูงถึง 90% ของจีดีพี สภาวะการจ้างงานและการมีรายได้ของประชาชนที่อาจจะมีการฟื้นตัวช้ากว่าที่คาดไว้ รวมถึงการเพิ่มขึ้นของ NPL ของสถาบันการเงิน อาจจะส่งผลให้สถาบันการเงินระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อใหม่ ต้นทุนค่าก่อสร้างแพงขึ้น ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยโครงการใหม่อาจจะมีการปรับราคาขึ้น และภาวะเศรษฐกิจภาคการท่องเที่ยวยังไม่ฟื้นตัวดีจากกลุ่มนักท่องเที่ยวต่างประเทศ

ทั้งนี้ จากประเมินสถานการณ์แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยผ่าน 8 ตัวแปรหลัก ซึ่งประกอบด้วย อัตราการขยายตัวของ GDP อัตราเฉลี่ยของดอกเบี้ย MRR ผลกระทบเชิงนโยบายและสถานการณ์ที่สำคัญ อัตราเงินเฟ้อทั่วไป อัตราดูดซับบ้านจัดสรร อัตราดูดซับอาคารชุด-กรุงเทพฯและปริมณฑล และอัตราดูดซับบ้านจัดสรร อัตราดูดซับอาคารชุดในส่วนของภูมิภาค ตามลำดับ คาดการณ์ว่าในปี 2565 อุปทานจะมีการขยายตัวเพิ่มขึ้น โดยคาดว่าจะมีหน่วยการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินประมาณ 85,538 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 28.0 จากปี 2564 หรือเพิ่มขึ้นอยู่ในช่วงร้อยละ 15.2 ถึง 40.8 ในด้านที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนคาดว่าจะมีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนประมาณ 105,307 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 35.3 จากปี 2564 หรือเพิ่มขึ้นอยู่ในช่วงร้อยละ 21.8 ถึง 48.8 ด้านอุปสงค์คาดว่าจะมีการขยายตัวเพิ่มขึ้นเช่นกัน โดยคาดว่าจะมีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 332,192 จะเพิ่มขึ้นจากปี 2564 ร้อยละ 251 หรืออยู่ในช่วงร้อยละ 10.5 ถึง 35.5 การโอนกรรมสิทธิ์แนวราบจะเพิ่มขึ้นร้อยละ 24.6 หรืออยู่ในช่วงร้อยละ 12.2 ถึง 37.1 ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดจะเพิ่มขึ้นร้อยละ 26.1 หรืออยู่ในช่วงร้อยละ 7.2 ถึง 32.4

ส่วนของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์คาดว่าปี 2565 จะมีมูลค่าโอนกรมสิทธิ์ประมาณ 909,864 ล้านบาท จะเพิ่มขึ้นจากปี 2564 ร้อยละ 13.3 หรือยู่ในช่วงร้อยละ 0.9 ถึง 23.9 การโอนกรรมสิทธิ์แนวราบจะเพิ่มขึ้นร้อยละ 10.2 หรืออยู่ในช่วงร้อยละ -0.9 ถึง 21.2 ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดจะเพิ่มขึ้นร้อยละ 20.2 หรืออยู่ในช่วงร้อยละ 4.6 ถึง 29.9 จากการประเมินสถานการณ์คาดว่าในปี 2565 จะมีการเปิดตัวโครงการใหม่มากกว่าปี 2564 และจะยังคงมีการเปิดโครงการแนวราบในสัดส่วนที่มากกว่าคอนโด เพราะตอบโจทย์ความต้องการผู้ซื้อมากกว่า ขณะที่คอนโดค่อยๆ ฟื้นตัว เนื่องจากสต็อกลดลง และราคาที่ดินที่แพงขึ้นทำให้ผู้ประกอบการจำเป็นต้องสร้างคอนโดเพื่อรองรับกำลังซื้อ ลูกค้าคนไทยในกลุ่มเจนวาย, เจนซี ที่ประกอบอาชีพอิสระมากขึ้น

อีกทั้ง ในปี 2565 ยังมีสิ่งที่ต้องระมัดระวัง หากมีการแพร่ระบาดของไวรัสโควิค-19 มากจนต้องมีการล็อกดาวน์จะส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่กระเตื้องขึ้นเท่าที่ควร บ้านมือสองอาจจะเป็นสินค้าทดแทนบ้านใหม่ ดังนั้นผู้ประกอบการบ้านใหม่ต้องระวัง นอกจากนี้การขาดแคลนแรงงานอาจส่งผลให้การก่อสร้างล่าช้า และอาจทำให้แผนการส่งมอบล่าช้าไปด้วย ซึ่งอาจจะส่งผลต่อการระบายสต็อกของผู้ประกอบ และถ้าหากมีการเกิด NPL ขึ้นมา สถาบันการเงินอาจจะมีนโยบายสินเชื่อที่เข้มงวดต่ออีกในปี 2565 จะส่งผลต่อกลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่มีความไม่แข็งแรงในสถานะการเงิน คาดว่าจากปัจจัยลบที่เพิ่มขึ้นส่งผลให้ตลาดอสังหาฯ จะฟื้นตัวในปี 2567 จากเดิมที่คาดการณ์ว่าจะฟื้นตัวในปี 2566