สัมมา คีตสิน
นักเศรษฐศาสตร์อสังหาริมทรัพย์
นักเศรษฐศาสตร์อสังหาริมทรัพย์ ‘สัมมนา คีตสิน’ ฝ่าวิกฤตธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยุคดิจิทัล ไม่เลวร้ายเท่าวิกฤตต้มยำกุ้ง 2540 ยุคฟองสบู่แตกเมื่อ 20 ปีก่อน วันนี้อสังหาฯ ไทยเจอ วิกฤตเศรษฐกิจใน/นอกก่อ 2 มรสุมปัญหาใหญ่..หนึ่ง กำลังซื้อต่างชาติหดหาย...สอง หนี้ครัวเรือนสูงทำคนกู้เงินยาก เผยสถาบันการเงินเริ่มคุมเข้มโครงการผู้ประกอบการปล่อยกู้เฉพาะรายใหญ่ๆ มีชื่อเสียงดีน่าเชื่อถือ เตือนนักพัฒนาอย่าฝันเฟื่องหวังพึ่งโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน ดอนเมือง สุวรรณภูมิ อู่ตะเภา มากเกิน เพราะสถานีจอดรถมีไม่มากเหมือนรถไฟฟ้าในกรุงเทพฯ กับชานกรุงฯ ยังเป็นที่พึ่งของคอนโดฯ ทั้งที่สร้างเสร็จ ไม่เสร็จ
สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทยตอนนี้มีหลายคนพูดถึงขั้นว่าขณะนี้เป็นช่วงต้มยำกุ้งปี 2540 ฟองสบู่แตกอีกแล้ว สถานการณ์มันเลวร้ายขนาดนั้นเลยหรือ
ไม่เลวร้ายขนาดนั้นหรอก อย่าลืมว่าช่วงวิกฤติปี 2540 มันมีเรื่องสถาบันการเงินเข้ามาเกี่ยวข้อง
วันนี้ถ้าพูดกันจะแบ่งเป็น 2 ส่วน คือส่วนของสถาบันการเงิน กับส่วนของอสังหาริมทรัพย์ โดยส่วนสถาบันการเงินก็ไม่ได้เลวร้ายเหมือนปี 2540 เห็นว่าธนาคารพาณิชย์เปิดผลประกอบการช่วงที่ผ่านมาของปีนี้ ก็ยังกำไรกันมหาศาลอยู่
ส่วนของอสังหาริมทรัพย์ ต้องบอกว่ามันมีปัญหาก็ว่ามี แต่ว่าดีกรีระดับความรุนแรงของมัน ก็ไม่เท่ากับปี 2540 เพราะปี 2540 มันมีการเก็งกำไร จริงๆแล้ว ก่อนหน้าปี 2540 สิ่งที่นำมาสู่ปี 2540 มันเป็นเรื่องการเก็งกำไรที่ดิน แล้วนำมาสู่เก็งกำไรบ้าน แต่วันนี้การเก็งกำไรที่ดินไม่มี และเรื่องของการเก็งกำไรที่อยู่อาศัย หลังเจอมาตรการ LTV ของแบงก์ชาติไป การเก็งกำไรก็หายไปเยอะเลย จะมีพวกซื้อลงทุนก็ยังมีอยู่
ณ วันนี้ต้องบอกว่า ปัจจัยที่มีผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์บ้านเรา มันไม่เหมือน 20 ปีก่อน เพราะวันนี้มันมีปัจจัยเรื่องของต่างประเทศเข้ามาทั้งโดยตรงคือต่างชาติเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในไทย เช่น จีน หรือก่อนหน้าจะมียุโรป ออสเตรเลีย สแกนดิเนเวีย ตรงนั้นเป็นการซื้อจริง กับอีกส่วนหนึ่งที่มามีผลกระทบทางอ้อม ที่เราบอกว่าเป็นปัจจัยเศรษฐกิจโลก สงครามการค้า ทำให้เศรษฐกิจมันแย่ลง ทำให้มีผลกระทบทางอ้อมต่อกำลังซื้อ ชาวบ้านก็มีหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้น
เหล่านี้เป็นปัจจัยทางอ้อมที่ทำให้ความสามารถในการซื้อบ้านลดลง ถามว่าดีกรีความรุนแรงเท่ากับปี 2540 หรือไม่ ส่วนตัวมองว่าไม่เท่า
ตอนนี้มีการขึ้นโครงการกันมากมายทั้งในกรุงเทพฯ และเมืองใหญ่ก็ยิ่งมีปัญหาเยอะ โดยเฉพาะขายไม่ได้ ตรงนี้แบงก์ก็เอาเงินไปจม ถือว่าน่ากลัวหรือไม่
ณ วันนี้ สถาบันการเงินเพิ่งคิดได้ ว่าชักจะมีความเสี่ยงเยอะไปไหม จะสังเกตได้ว่า ผู้ประกอบการหลายรายก็บ่น อย่าว่าแต่แบงก์จะไม่ปล่อยสินเชื่อให้คนซื้อบ้าน แม้แต่คนสร้างบ้านขายก็ไม่ปล่อย ฉะนั้นในมุมหนึ่งมันมีการกลับตัว แบงก์เป็นคนปรับให้ แบงก์บอกแบงก์ไม่ปล่อยสินเชื่อ คนซื้อบ้านเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ แต่ขณะเดียวกันมันก็เป็นปัจจัยในการลดปริมาณลง ความสามารถในการซื้อลดลง ในเรื่องอุปทาน ปริมาณสินค้า แบงก์ก็บอกว่าไม่ปล่อยให้คนทำบ้านขายเหมือนกัน ปล่อยน้อยมาก ปล่อยเฉพาะบางรายที่เป็นเจ้าใหญ่ๆมีชื่อเสียง น่าเชื่อถือ ส่วนรายกลางกับเล็ก แบงก์ไม่ปล่อยสินเชื่อ เพราะถือว่ามีที่อยู่อาศัยมากไปแล้ว แบงก์ก็เลยไม่ปล่อย
ในส่วนที่แบงก์ไม่ปล่อยให้ผู้ประกอบการ ก็คือการลดปริมาณของซัพพลายในตลาดลงนั่นเอง ก็จะมีการปรับสมดุลในแง่หนึ่ง
ถามว่าทุกวันนี้ที่คอนโดมิเนียมที่เราว่าล้น เรื่องบ้านอาจจะพูดน้อยหน่อย ซึ่งคอนโดมิเนียม ต้องบอกว่าในอดีต พัฒนาการของขนส่งมวลชน รถไฟฟ้าบีทีเอส ถือว่ามีผลมาก หลังจากที่เปิดมา แต่หลังจากนั้นก็นิ่งไปพักใหญ่ การขยายรถไฟฟ้ามันนิ่งไปพักใหญ่ มีเหมือนกันแต่ก็อยู่ระหว่างก่อสร้าง หลังจาก MRT บีทีเอส แล้วก็มาสายสีม่วงนนทบุรี ระหว่างที่สายอื่นๆยังไม่มา ฝ่ายที่สร้างใกล้เสร็จ เช่นช่วงสายสีม่วงไปบางใหญ่ ผู้ประกอบการก็แห่กันไปสร้าง ทุกวันนี้ไม่มีที่จะไป เพราะบีทีเอสก็เต็มแล้ว สุขุมวิทที่ดินก็แพงมาก แถวรัชดาภิเษกที่ดินก็แพง ก็แห่กันไปลงสายสีม่วงกันหมด
แต่วันนี้มันมีทางเลือกมากขึ้น เพราะว่าสีชมพูจากแครายไปแจ้งวัฒนะ ไปรามอินทรา ไปมีนบุรี ก็เห็นตอม่อสร้างกันเป็นแถวตลอดแนว หรือว่าสายสีเหลืองจากลาดพร้าววิ่งไปศรีนครรินทร์ แยกลำสาลี เข้าไปชนกับสายสีเขียวแถวสำโรง สายสีส้มก็สร้างจากศูนย์วัฒนธรรมไปทางทิศตะวันออก ณ วันนี้มันมี 3 สาย ที่ผู้ประกอบการเล็งไว้ คือชมพู ส้ม เหลือง เพราะว่า 3 สายมันมีความคืบหน้า คาดว่าจะได้ใช้ในปี 2564 โดยเฉพาะชมพูกับเหลืองที่คาดว่าจะเร็วกว่า
ดังนั้นวันนี้ผู้ประกอบการมีทางเลือกมากขึ้นโดยเฉพาะทำเลที่จะทำคอนโดมิเนียม หรือทาวเฮ้าส์ที่ห่างจากเส้นทางไป 1-2 กิโลเมตร ก่อนหน้านี้ไม่มีช้อยให้เลือก ก็ไปลงสายสีม่วงกันหมด ก็เกิดภาวะล้นตลาดในบางเส้นทางแถวสายสีม่วง แถวจรัญสนิทวงศ์ก็ล้นพอสมควร
อย่างกรณีรถไฟเชื่อม 3 สนามบิน คิดว่าจะเกิดการเปลี่ยนแปลงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไหม
คงจะช่วยได้น้อยในระหว่างเส้นทาง เพราะว่ารถไฟความเร็วสูงมันจะมีสถานีที่จอดน้อย และทางระหว่างสถานีก็ห่างกันหลายกิโลเมตร ไม่เหมือนรถไฟฟ้าในเมืองที่จอดทุก 1-2 กิโลเมตร และมีชุมชน แต่พอออกนอกเมืองไฮสปีดดอนเมืองไปสุวรรณภูมิ จากสุวรรณภูมิไปอู่ตะเภามันยาวเลย มันอาจจะช่วยอสังหาริมทรัพย์เช่น นิคมอุตสาหกรรม และอาจจะช่วยที่ปลายทางคืออู่ตะเภา คืออสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดระยองหรือชลบุรีบริเวณที่อยู่ใกล้ๆสถานี แต่เนื่องจากสถานีมันมีจำนวนไม่มากก็จะไปกระจุกที่อู่ตะเภา ชลบุรี และอีกบริเวณหนึ่งที่น่าสนใจคือฉะเชิงเทราแถวบ้านโพธิ์
ที่มีข่าวว่ามีกลุ่มทุนขนาดใหญ่เข้าไปจับจองที่ดินไว้แล้ว ทั้งหมดต้องสัมพันธ์กัน ที่อยู่อาศัยต้องอิง จะอยู่โดดๆไม่ได้ บ้านต้องมีแหล่งบันเทิง มีแหล่งงาน สมมุติถ้าเกิดนิคมอุตสาหกรรม แล้วเกิดคอนโดมิเนียมราคาปานกลางขึ้นมาจากผู้บริหารระดับกลาง เกิดที่อยู่อาศัยสำหรับผู้บริหารระดับสูง มันก็จะมีแล่งที่รองรับกันมีสนามกอล์ฟ มีอะไรที่สัมพันธ์กัน ถามว่ามันจะมีผลในเชิงเดียวกันกับกรุงเทพและปริมณฑลหรือไม่ คงจะไม่ขนาดนั้น
มีคำแนะนำอะไรบ้างสำหรับผู้ที่จะซื้อบ้าน ที่อยู่อาศัยยามนี้
บังเอิญมีข่าวจากกระทรวงการคลังเรื่องมาตรการกระตุ้น ส่วนตัวเข้าใจว่ากระทรวงการคลังคงจะทำเร็ว หมายความว่า ภายในก่อนสิ้นเดือนตุลาคม ก็คงจะชัดเจน เพราะว่าตอนนี้เรื่องของมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียม ซึ่งต้องบอกก่อนว่าค่าธรรมเนียมไม่ใช่ภาษี ถ้าเป็นภาษีจะเป็นเรื่องที่กระทรวงการคลังทำได้เลย พอเป็นเรื่องค่าธรรมเนียม จะเป็นเรื่องของกรมที่ดิน ทำให้กระทรวงการคลังต้องไปประสานกับทางกระทรวงมหาดไทยก่อนว่า ให้กระทรวงมหาดไทยออกประกาศ ประกาศกฎกระทรวงหรืออะไร ถึงจะใช้งานได้
อย่างไรก็ตาม ที่ผ่านมาก็เคยมีมาตรการอย่างนี้มาแล้ว ถ้าจำไม่ผิดประมาณ 3 ครั้ง ปี 2551 ก็มีครั้งนึง คล้ายๆ กันเลย และหลังน้ำท่วมก็น่าจะมีครั้งนึง และครั้งหลังสุดก็คือตุลาคมปี 2558 ไปถึงกลางปี 2559 และรู้สึกว่าจะมีการต่อไปอีก ฉะนั้นปี 2559 กับปี 2562 เพิ่งผ่านไป 3 ปีเอง ทุกครั้งมาตรการลดหย่อนภาษี ลดหย่อนค่าธรรมเนียมมันได้ผลกว่ามาตรการอื่นๆ เหตุที่ได้ผลเพราะมันจับต้องได้เลย คือคนไปซื้อมันได้ลดทันทีเลย คือค่าธรรมเนียมการโอนเดิมมัน 2% ลดเหลือ 0.01% ถ้าบ้าน 3 ล้านบาท จากที่ต้องจ่ายส่วนนี้ประมาณ 6 หมื่นบาท ก็ประหยัดลงทั้งก้อนเลย หากหารสองระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายเหลือไม่กี่ร้อยบาทเอง ดังนั้นจะเห็นชัดเจนเมื่อเทียบกับมาตรการอื่นๆที่กว่าจะได้ต้องรอยาวถึงจะเห็น ซึ่งมาตรการตรงนี้จะได้ผลทุกครั้ง
ดังนั้นเชื่อว่าในเดือนพฤศจิกายนกับเดือนธันวาคม ก็น่าจะเกิดการซื้อขายมากขึ้น คำแนะนำก็คือใครอยากจะซื้อ นาทีทองกำลังจะมา ช่วง 2 เดือนจากนี้ก็ซื้อได้เลย คือได้ลดถ้าซื้อ 1 ล้านบาทได้ลด 3 หมื่นบาท ขณะเดียวกัน ราคาที่อยู่อาศัยในขณะนี้ คอนโดมิเนียมมันไม่ลด และมันก็ไม่ได้ขึ้น และที่ว่ามีข่าวว่าราคาบ้านลดก็คงไม่ใช่ แต่จะเป็นสินค้าอีกตัวหนึ่งมากกว่า ซึ่งอาจจะเกรดต่ำกว่านิดหนึ่ง โลเกชันด้อยกว่า ขณะที่สินค้าตัวเดิมราคาไม่ลด ดีไม่ดีอาจจะมีของแถมให้ เพื่อเป็นการดึงดูด ให้สินค้าระบายออกได้
ขณะเดียวกัน ช่วงปลายปีในหลายธนาคาร ถึงแม้จะเข้มงวดเรื่องสินเชื่ออย่างไร เขาก็ต้องทำมาหากิน เพราะว่ามันมีรายได้จากดอกเบี้ยที่ปล่อยสินเชื่อ อย่างไรเสียเขาก็ต้องปล่อย เพราะว่าสินเชื่อบ้านมันมีหลักประกัน ดังนั้นจึงคาดว่าช่วง 2 เดือนสุดท้ายของปีนี้ ตลาดบ้านก็น่าจะดีขึ้นมา
ถ้ามีมาตรการดอกเบี้ย 0% ออกมา มองว่าดี ช่วยได้ไหม
ดอกเบี้ยยิ่งต่ำยิ่งดีสำหรับคนซื้อบ้าน แต่ให้ระวังดอกจัน/หมายเหตุข้างล่างนิดนึง ที่มากับ 0% ว่ามันมีเงื่อนไขอย่างไร ในอดีต 0% ประมาณ 3 เดือน 6 เดือน พอพ้นจากนี้ จะอย่างไรต่อ ซึ่งบางอย่างที่ดูว่าดีมาก อาจจะไม่ดีจริง เพราะว่ามันดีเกินไป ถ้าบางทีดอกเบี้ย 1.5% แล้วค่อยๆขยับ ก็อาจจะดูดีกว่า
มาตรการ LTV คุมเข้มสินเชื่ออสังหาฯ ธนาคารแห่งประเทศไทยควรยกเลิกหรือไม่
มาตรการ LTV ของแบงก์ชาติ ถึงแม้ว่าจะมีหลายๆเสียงบอกให้ยกเลิก ในแง่ความเป็นจริงคงไม่ยกเลิก เพราะก่อนออกมาตรการนี้ แบงก์ชาติมีจุดมุ่งหมาย คือเขาต้องการให้ชะลอ ซึ่งก็ดูว่าได้ผล ขณะเดียวกันมองว่า 2 ส่วน เวลาเราพูดถึงผู้ซื้อจะต้องบอกเป็น 2 ส่วน คือ คนที่ต้องการซื้อในวันนี้ แล้วเจอปัญหาเรื่อง LTV ให้กู้ ทำให้กู้ได้น้อย อีกส่วนคือคนที่ยังไม่ซื้อวันนี้ กำลังคิดจะซื้อในปีหน้า หรืออีก 2 ปี แต่เขามีเงิน และยังไม่ซื้อ ดังนั้นนโยบายของกระทรวงการคลังมาตรการเรื่องกระตุ้นการซื้อลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนจดจำนอง จะดึงให้คนที่เดิมคิดว่าจะซื้อปีหน้า รีบมาซื้อในวันนี้ทันที แต่มาตรการนี้ถ้าจำไม่ผิดจะใช้ 14 เดือน ส่วนเดิมคนที่จะซื้อในปีนี้อยู่แล้ว ในเรื่อง LTV ก็จะมี 2 ส่วน ว่ามาตรการของกระทรวงการคลังจะช่วยหรือไม่ แต่ที่แน่ๆคือดึงอุปสงค์ในอนาคตให้เข้ามาในช่วงนี้