จวกกม.ใหม่ภาษีที่ดิน/สิ่งปลูกสร้างเป็นเรื่องกำมะลอปาหี่ อย่าไปตื่นเต้นตกใจหรือหลงกลคนขายที่ดิน/บ้านฉวยโอกาสปรับราคา เช่นเดียวกับมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาด้วยการแก้กม. Lease Hold ให้สิทธิ์การเช่าจาก 30 ปี เป็น 50 ปี ก็ไม่ช่วยให้ดีขึ้นเท่าไหร่ เพราะไทยยามนี้สู้เพื่อนบ้านเมียนมา, เวียดนามไม่ได้
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหารศูนย์ข้อมูลวิจัยประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย และ ประธานกรรมการบริหาร บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส กล่าวในรายการ “เซียนเศรษฐกิจ” จัดขึ้นโดยกองบรรณาธิการ “ดอกเบี้ยธุรกิจ” ดึงเรื่องกฎหมายภาษีที่ดินสิ่งปลูกสร้างที่ภาครัฐจะทำการพัฒนาที่ดินและที่อยู่อาศัยไทยฉบับใหม่คงไม่มีผลกระทบอะไรเพราะว่าเป็นการจัดเก็บภาษีที่ดินตั้งแต่ 50 ล้านบาทขึ้นไป คือเมื่อก่อนจะเก็บตั้งแต่ 300,000 บาทขึ้นไปเพราะกลัวว่าประชาชนจะได้รับความเดือดร้อน แต่ตอนนี้จะเปลี่ยนมาจัดเก็บภาษีที่ดินราคาตั้งแต่ 50 ล้านบาทขึ้นไป เท่าที่นับดูราคาบ้าน 50 ล้านบาทขึ้นไปมีกว่า 1,000 หน่วยเท่านั้นเองในกรุงเทพฯ แต่ถ้าทั่วประเทศคิดว่าน่าจะประมาณ 5,000 หน่วย และถ้าเป็นบ้านหลังที่ 2 ก็จะต้องมีการจัดเก็บแล้วโดยให้เวลา 2 ปี แล้วใครจะไปถือรอ 2 หลัง ถ้าใครมีบ้าน 2 หลังก็จะทำการขายโอนให้ลูกหรือญาติให้ถือครองกันคนละ 1 หลัง จะได้ไม่เข้าข่ายการเสียภาษี
“ส่วนภาครัฐพุ่งเป้าไปที่การเก็บภาษีที่ดินว่างเปล่ารกร้างหรือที่ดินรกร้างพัฒนา ก็จะมีวิธีดูแต่จากเดิมอัตราการจัดเก็บภาษีไม่ถึง 5% คือถ้าทิ้งไว้ไม่ทำอะไรเลย เช่น ที่แถวเอ็มโพเรี่ยมเมื่อก่อนเก็บได้เป็น 100 ปี จนต้นจาจุรีขึ้นมาเป็น 100 ปีตัดทิ้งไปก็เป็นที่น่าเสียดายก็ต้องทำอะไรบางอย่าง อันนี้จาก 5% ก็ลดลงมาเหลือ 2% แล้วก็ค่อยขึ้นทีละ 0.5% อาจจะไม่มีผลกระทบมากเท่าไหร่ คนน่าจะถือครองที่ดินได้ยาวนาน ถือว่าการออกกฏหมายออกมาเพื่อคนชนชั้นบน ยังไม่ช่วยให้ลดความเหลื่อมล้ำเท่าที่ควร” ดร.โสภณกล่าว
“ร่างกฎหมายเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่นี้ ไม่ต้องไปตื่นเต้นเพราะไม่มีผล ใครมาอ้างว่าออกกฎหมายเก็บภาษีที่ดินใหม่แล้วต้องขึ้นราคาบ้านก็อย่าไปเชื่อเขา ซึ่งที่ผ่านมาได้พาข้าราชการไปดูงานต่างประเทศบ่อยๆ อย่างในยุโรป สหรัฐอเมริกา ญี่ปุ่น หรือ นิวซีแลนด์ ก็มีการเก็บภาษีตั้งแต่แรกๆ ไม่มีการยกเว้นการเก็บภาษี”
สำหรับการแก้ไขกฎหมาย Lease Hold หรือสิทธิ์ในการเช่าจากเดิมที่กำหนดไว้ไม่เกิน 30 ปีให้เป็น 50 ปี ดร.โสภณ กล่าวว่า ปัจจุบันคนสามารถเช่าได้ 50 ปีอยู่แล้ว ถ้าเกิดจะเช่าเพื่อเกษตรกรรมหรืออุตสาหกรรม แต่ถ้าจะเช่าเพื่ออยู่อาศัยก็ไม่จำเป็น และจริงๆแล้ว คนจะเช่ายาว 50-99 ปี ส่วนใหญ่มีปัญญาซื้ออยู่แล้ว ที่ผ่านมาการเช่า 30 ปีก็ถือว่าคุ้มแล้ว เช่น เซ็นทรัล ลาดพร้าว เช่ามา 30 ปีถือว่ารวยอู้ฟู้ อย่างล่าสุดหมดสัญญาเช่าแล้วก็ทำสัญญาเช่าใหม่ 30 ปีก็ถือว่าคุ้ม หรืออย่างทางด่วนโทลเวย์ก็ได้ทำสัญญาเช่าไว้ 30 ปีทั้งนั้น ดังนั้น สัญญาเช่า 30 ปีถือว่าเหลือเฟือแล้ว แก้กฎหมายให้เป็น 50 ปีก็ไม่ว่ากัน แต่คงจะไม่ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจมากเท่าไหร่
เพราะตอนนี้อย่างที่เห็นการลงทุนจากต่างประเทศเข้ามาในประเทศไทยอาจจะลดลงไปบ้าง เนื่องจากประเทศไทยอาจจะยังมีความมั่นคงยังไม่มากนักก็เลยทำให้เกิดการลงทุนล่าช้าบ้าง
“หากมีการกระตุ้นขึ้นมาแต่คงช่วยอะไรไม่ได้มากเท่าไหร่ เพราะเมื่อเทียบกับเศรษฐกิจประเทศเพื่อบ้านที่กำลังคึกคัก นักลงทุนก็อาจจะไปลงทุนในพม่าเยอะหรือลงทุนในเวียดนาม ถ้าไทยจะส่งเสริมการท่องเที่ยวที่รัฐบาลทำอยู่อย่างนี้ก็จะได้เม็ดเงินมากกว่า หรือว่าจะทำนิคมอุตสาหกรรมให้นักลงทุนมาเช่าแบบไม่ต้องซื้อ แล้วปล่อยให้เช่าได้ยาวนานที่สุดเท่าที่จะปล่อยเช่าได้ เพราะค่าที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมมีราคาไม่แพง ให้นักลงทุนมาเช่าเพื่อให้เกิดการจ้างงานแบบนี้จะดีกว่าให้นักลงทุนมาซื้อ”
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 2 เดือนแรกที่ผ่านมาของปี 2560 ดร.โสภณมองว่ามีการเปิดตัวโครงการต่างๆ ค่อนข้างน้อย ประมาณการว่า 2 เดือนที่ผ่านมาตัวเลขต่ำมากเลย แต่มองว่าใน 10 เดือนข้างหน้าการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์น่าจะดีกว่านี้ เชื่อว่ามูลค่าการเปิดตัวโครงการในปี 2560 น่าจะลดลงเมื่อเทียบกับปี 2559 ประมาณ 18% ก็ถือว่าลดลงไปพอสมควรเพราะว่าภาวะเศรษฐกิจไม่ดี ถ้ารัฐบาลกระตุ้นให้มีความคึกคักได้ก็น่าจะทำให้กำลังซื้อมีมากขึ้น อย่างตอนนี้ก็ต้องเก็บเบี้ยใกล้มือก่อน เพราะการให้แคมเปญดอกเบี้ยถูกทำให้ธนาคารเดินต่อไม่ได้เท่าที่ควร
“การปรับตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่จะทำเป็น Mix Use ถือว่าดี เพราะบางคนไปจัดการเช่า บางคนเอาไปทำธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องอย่างโรงแรม บางคนเอามาทำบริษัทบริหารทรัพย์สินอย่างสมัยก่อนที่เกิดวิกฤตเศรษฐกิจก็เป็นแนวคิดที่ดี หรืออย่าง LPN ที่มีการทำในต่างประเทศหรือบางบริษัทมีการลงทุนในต่างประเทศบ้างที่มีความคึกคัก การลงทุนก็เป็นผลดีอย่างหนึ่งอย่างบริษัทในเมืองไทยใหญ่ๆ ซึ่งใน 10 ปีข้างหน้าถ้าไปอินโดนีเซียอาจจะใหญ่กว่าบริษัทแม่ในประเทศไทยก็ได้ เพราะอินโดนีเซียมีประชากรมากกว่าไทย 4 เท่า”