1653961835199.jpg

ฟองสบู่อสังหาฯโผล่ มองแค่สัญญาณอ่อนๆ


อาจารย์ “สัมมา คีตสิน” นักเศรษฐศาสตร์ด้านอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยกับ “ดอกเบี้ยธุรกิจ” ถึงภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่หลายคนมองว่ามีความเป็นไปได้ที่จะเกิดฟองสบู่แตกว่า มันก็มีสัญญาณอ่อนๆ โดยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นที่ใดในโลกนี้ เมื่อมีการก่อสร้างเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในเมืองใหญ่ๆ ของโลก ก็จะมีความเสี่ยงมากขึ้นทุกปีๆ ซึ่งเมื่อไม่นานมานี้หน่วยงานในต่างประเทศก็คือธนาคารยูบีเอฟเขาได้จัดทำดัชนีฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์โลกขึ้น พบว่ามี 20 เมืองใหญ่ที่มีความเสี่ยงสูงที่จะเกิดฟองสบู่ในปี 2561

“20 อันดับดังกล่าว ไม่มีกรุงเทพ ไม่มีชลบุรี ไม่มีภูเก็ต คือไม่มีเมืองไทย โดยที่อันดับหนึ่งที่มีความเสี่ยงคือฮ่องกง ตามด้วยเมืองมิวนิก เมืองแฟรงเฟิร์ต เยอรมนี เมืองโตรอนโต เมืองแวนคูเวอร์ แคนาดา เมืองอัมเตอร์ดัม เนเธอร์แลนด์ เมืองลอนดอน อังกฤษ เมืองสต็อกโฮม สวีเดน เมืองปารีส ฝรั่งเศส เมืองซานฟรานซิสโก เมืองลอสแองจิลีส เมืองนิวยอร์ก เมืองบอสตัน สหรัฐอเมริกา เมืองซิดนีย์ออสเตรเลีย เมืองซูริก เมืองเจนีวา สวิตเซอร์แลนด์ เมืองโตเกียว ญี่ปุ่น เมืองมิลาน อิตาลี และสิงคโปร์” นายสัมมากล่าวและว่าใน 20 อันดับที่ถูกระบุว่าสถานการณ์อสังหาฯเป็นฟองสบู่นั้นก็มีความแปลกใจมาก คือ ในเอเชีย ฮ่องกงกระโดดขึ้นเป็นอันดับหนึ่ง รองมาในเอเชียก็จะเป็นโตเกียวอันดับ 10 ลงมา และสิงคโปร์อันดับ 18

“อย่างไรก็ตาม ถามว่าไทยมีความเสี่ยงหรือไม่ จากที่ส่วนตัวเคยเป็นผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ โดยตลอด 10 ปีที่ผ่านมาก็ถูกถามมาตลอดโดยเฉพาะในช่วง 7 ปีหลังมานี้ ว่าจะเกิดฟองสบู่หรือไม่ ก็บอกไปว่าฟองสบู่จะแตกต่างจากโอเวอร์ซัพพลาย โอเวอร์ซัพพลายคือซัพพลายมากกว่าดีมานด์ คือซัพพลายมากกว่าอุปสงค์ ซึ่งในโลกทั่วไป ตลาดสินค้าทั่วไป ก็มีแนวโน้มว่าอุปทานจะมากกว่าอุปสงค์อยู่แล้วในทุกสินค้า เพราะผู้ผลิตได้ผลิตเผื่อไว้ การที่อุปทานมากกว่าอุปสงค์แก็ปมันเยอะ คือช่องห่างระหว่างอุปทานกับอุปสงค์มันเยอะ มันก็เกิดโอเวอร์ซัพพลาย ยิ่งช่องห่างมากขึ้นเพียงไร ก็จะเกิดความเสี่ยงมากขึ้นเท่านั้น”

นายสัมมากล่าวถึงเรื่องฟองสบู่ ว่ามีเรื่องของโอเวอร์ซัพพลายเป็นองค์ประกอบหนึ่งเท่านั้น และยังมีแฟกเตอร์อื่นๆ ด้วยที่จะเกิดฟองสบู่ได้คือเรื่องของราคาที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ยกตัวอย่าง ในสหรัฐอเมริกาที่เกิดฟองสบู่ครั้งแรกและครั้งสุดท้ายก็คือราคาอสังหาริมทรัพย์ เพิ่มขึ้นเป็นเลข 2 หลัก คือมันเวอร์ โดยเพิ่มขึ้น 11%ขึ้นไปเป็นเวลานานๆ ประมาณ 4-5 ปีขึ้นไป ถ้าเราเห็นราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นมากกว่า 10% ขึ้นไป ถือว่าน่ากลัวแล้ว มองในมุมกลับ ประเทศไทยเราเคยมีจีดีพีสูง 10-12% ติดต่อกันช่วง 3-4 ปี เราก็จะเกิดอาการที่เรียกว่า ล่องลอยเบิกบานกันไป เหมือนกันก็คือราคาอสังหาริมทรัพย์ พอเพิ่มขึ้นเร็ว คนก็ชอบใจโดยเฉพาะอย่างยิ่งคนที่เขาซื้อมาแล้วขายไป มักจะเกิดความโลภขึ้น ก็จะซื้อไปเรื่อยๆ เพื่อมาขายต่อ ทำให้เกิดความเสี่ยงและเกิดปัญหาฟองสบู่ตามมา

“เรื่องต่อมาคือเรื่องอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำ ตรงนี้ทำให้ทุกอย่างเฟื่องฟูไปหมด คนที่ทำโครงการก็กู้เงินมาถูก คนที่ซื้อก็จ่ายดอกเบี้ยน้อย ตอนที่ดอกเบี้ยถูก จะไม่มีเรื่องของฟองสบู่ แต่ความเสี่ยงมันเกิดขึ้นเมื่ออัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในระยะเวลาอันสั้น ฉะนั้นคนที่เริ่มผ่อนตอนที่ดอกเบี้ยมันต่ำ พอไปสักพักตอนที่ดอกเบี้ยมันขึ้นเร็ว ก็ผ่อนไม่ไหว เหมือนที่สหรัฐอเมริกา คือภาระการผ่อนมันขึ้นเร็วเมื่ออัตราดอกเบี้ยลอยตัว” นายสัมมากล่าวและว่าถ้าย้อนกลับไปที่สหรัฐอเมริกา ตอนที่เกิดเหตุการณ์ 911 เมื่อปี 2001 หลังจากเกิดเหตุการณ์แล้ว อีกปีถัดไปทางด้านเศรษฐกิจก็ต้องทำสงครามด้วย ทั้งกระทรวงการคลังของสหรัฐอเมริกา ทั้งเฟดก็ออกมาตรการจูงใจเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ โดยดอกเบี้ยอยู่ที่ 1% ในขณะนั้นคือตอนที่เกิด 911 ทางกระทรวงการคลังของสหรัฐอเมริกาก็มีการออกมาตรการว่า การซื้อบ้านจะหนึ่งหรือสองหลัง มูลค่าประมาณ 3-3.5 แสนเหรียญ จะไม่ต้องเสียค่าใช้จ่าย ช่วงนั้นก็บอกว่าช่วงนั้นเป็นมาตรการจูงใจ ทำให้คนแห่ไปซื้อบ้านกันมาก ทั้งคนสหรัฐอเมริกา ทั้งคนไทยที่อยู่ที่นั่น ผันตัวเองมาเป็นนายหน้า ทั้งซื้อด้วย ขายด้วย และมาเป็นนายหน้าด้วย เพราะซื้อมาขายไปทำกำไรทุกที และดอกเบี้ยก็ถูกด้วย

“ตรงนั้นเป็นจุดการก่อร่างฟองสบู่ แต่ยังไม่เกิดฟองสบู่ แต่ก็ค่อยๆ ขึ้นไปเรื่อยๆ พอผ่านไปหลายปี ราคาก็ขึ้นทุกปีกว่า 10% ประมาณ 4-5 ปี ขณะเดียวกัน พอถึงจุดหนึ่งที่เศรษฐกิจมันเริ่มดี ทางเฟดก็เริ่มปรับอัตราดอกเบี้ย คือมีการปรับเร็วไปมาก คือปรับจาก 1.00% ขึ้นมาที 1.25% 1.75% 2.00% คือขึ้นติดต่อกัน 17 ครั้ง อย่างลืมว่าเฟดกับแบงก์ชาติของไทย เหมือนกันอยู่อย่างหนึ่ง คือ กนง.ไทย ประชุมปีละ 8 ครั้งเหมือนกัน คือมีการขึ้นดอกเบี้ยปีละ 7-8 ครั้ง ภาวะช็อกจึงเกิดขึ้น ทำให้เกิดฟองสบู่แตก ซึ่งต่างชาติบอกว่า คุณจะทราบว่าฟองสบู่หรือไม่ใช่ฟองสบู่ จะต้องมีองค์ประกอบเหล่านี้ ซึ่งการที่ฟองสบู่จะแตกเมื่อไหร่ไม่มีใครรู้ จะทราบก็เมื่อมันแตกแล้ว หากมีคนบอกว่าจะแตกอีกไม่นาน แต่ก็ไม่รู้ว่าแตกเมื่อไหร่ เพราะว่ามันต้องมีความพอดีเป๊ะอีกหลายอย่าง จึงทำให้เกิดฟองสบู่แตก เช่น ดอกเบี้ยขึ้นเร็วมาก เกิดปัญหาทางการเงินขึ้นมา ซึ่งฟองสบู่มันก่อร่างขึ้นทุกปี”

สำหรับในไทยที่มองว่าเริ่มมีสัญญาณฟองสบู่อ่อนๆ นั้น นายสัมมากล่าวว่าการมีสัญญาณอ่อนๆ จะทำให้ธุรกิจเดินได้ ขณะที่หน้าที่ของแบงก์ชาติ เขาต้องมีหน้าที่เป็นมอนิเตอร์ สอดส่องดูแลและเตือนในเวลาอันเหมาะสม คิดว่าที่แบงก์ชาติออกมาเตือน เป็นสิ่งที่ไม่เกินเลย และควรต้องทำ เพราะบทบาทของแบงก์ชาติจะมีข้อมูลตัวเลขที่ได้รับมาจากทางธนาคารพาณิชย์ จากเครดิตบูโร หน่วยงานอสังหาริมทรัพย์หลายที่เขาขอได้ แบงก์ชาติส่งแบบฟอร์มให้ทางธนาคารพาณิชย์กรอกแล้วส่งกลับมา อย่างน้อยทุกไตรมาส หรือบางรายการส่งทุกเดือนก็ได้ หลังๆ แม้กระทั่งธนาคารของรัฐก็อยู่ภายใต้การกำกับของแบงก์ชาติเหมือนกันช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา แบงก์ชาติก็เห็นตัวเลขทั้งหมดว่าเดิมทีที่แบงก์ชาติเขาประกาศตั้งแต่เดือนตุลาคมปี 2553 ว่าบ้านแนวราบ 95% คอนโดมิเนียม 90% ตอนนั้นคนก็กลัวกันว่าแบงก์ชาติประกาศออกมาแล้ว จะทำให้ตลาดพัง/ล้ม ระเนระนาด ก็ไม่ได้เกิดขึ้น หลังจากประกาศก็เติบโตขึ้น

“แบงก์ชาติบอกว่าเกณฑ์กำหนดวัดความเสี่ยง ปรากฏว่ามีหลายแบงก์ที่ปล่อยเกิน เช่นคอนโดมิเนียม 90 ก็ปล่อย 95 หรือปล่อย 100 บางแห่งปล่อยเกิน 100 ด้วยซ้ำไป แบงก์ชาติบอกว่าปรากฏการณ์ที่ปล่อยเกินเกณฑ์มีมากขึ้นเรื่อยๆ ยอดปฏิเสธสินเชื่อจากกว่า 30% ของสินเชื่อเป็นกว่า 40% แบงก์ชาติก็เห็นตัวเลขเหล่านี้ทุกปี เขาก็กังวล” นายสัมมากล่าวและว่าจากการอ่านข่าวเจอว่ามีธนาคารบางแห่ง เห็นด้วยกับแบงก์ชาติ เป็นผู้บริหารระดับบอร์ดของธนาคารที่เห็นด้วย ในส่วนของผู้บริหารธนาคารบางคนก็อยู่ในสมาคมที่ดูแลสินเชื่อเขาก็มีความกลัว ซึ่งความกลัวเกิดจากตัวอสังหาริมทรัพย์เรื่องฟองสบู่

มีอยู่ตัวหนึ่งยังไม่ได้พูด คือเรื่องการขายให้ต่างชาติ เพราะว่าวันนี้สินค้าคอนโดมิเนียมขายให้ต่างชาติเยอะขึ้นเรื่อยๆ โดยเฉพาะชาวจีน และมีรัสเซีย ออสเตรเลีย ขณะเดียวกันก็มีเรื่องเรือล่มที่ภูเก็ตไม่นานมานี้ ก็กลัวคนจีนเขาจะหนี และมีอีกหลายๆ เรื่องที่ทางการไม่สามารถเก็บข้อมูลตัวเลขได้ แต่รู้ว่ามีเยอะ และก็กลัวว่ามันจะไม่สามารถควบคุมได้ ดังนั้นการที่แบงก์ชาติออกมาเตือน ก็ให้คอยๆ ดูและระวังไว้บ้าง และดูว่าแบงก์ชาติจะออกมาตรการอะไรออกมาบ้างต่อไป”

23 views