ผู้ประกอบการวอนเพิ่ม FAR..พื้นที่แนวเส้นทางรรถไฟฟ้า หวั่นคอนโดกลาง-ล่างไม่เกิด

ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ร้องขอผังเมืองรวมกทม.แก้การเพิ่มประโยชน์การใช้พื้นที่ หรือ FAR แนวเส้นทางรถไฟฟ้า หวั่นคอนโดมิเนียมระดับกลาง-ล่างหมดสิทธิ์สร้างใหม่ ผู้บริโภคไม่มีปัญญาซื้อ เพราะราคาแพง

นายวันชัย ถนอมศักดิ์ ผู้อำนวยการสำนักผังเมืองกรุงเทพมหานคร กล่าวในงานสัมมนาภายใต้หัวข้อ "กรุงเทพ จตุรทิศ เกาะติดผังเมืองใหม่ และแผนรถไฟฟ้า ระยะ2" ซึ่งจัดโดย บริษัท พร็อพทูมอร์โรว์ จำกัด ณ ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ ถึงผังเมืองรวมกทม.ฉบับใหม่ว่า ขณะนี้อยู่ในระหว่างการศึกษาการประโยชน์การผังเมืองในทุกมิติ หลังจากรับฟังข้อมูลผู้มีส่วนเกี่ยวข้องและได้รับผลกระทบและการประเมินกการใช้งานผังเมืองรวมตั้งแต่ปี 2556 เป็นต้นมา โดยได้เสนอข้อมูลที่ผ่านความเห็นชอบจากคณะกรรมการผังเมืองกรุงเทพไปที่กรมโยธาธิการและผังเมืองเพื่อขอความเห็นชอบ

ทั้งนี้ ผังเมืองรวมกทม.ที่ออกมาจะต้องตอบโจทย์การใช้งานผังทั้ง 4 ผังคือ 1. ผังการใช้ประโยชน์ที่ดิน 2. ผังการใช้ประโยชน์สาธารณูปโภคสาธารณูปการ 3. ผังการใช้ประโยชน์ระบบคมนาคม และ 4. ผังการใช้ประโยชน์สิ่งแวดล้อม เพื่อให้เกิดประโยชน์โดยรวม ไม่ใช่เกิดประโยชน์จากการใช้ในผังใดผังหนึ่ง เช่น ในการศึกษาการใช้ประโยชน์ผังคมนาคมนั้นต้องมีการศึกษาระบบการเดินทางใน 4 ประเภทคือ 1. ระบบรางกับระบบราง 2. ระบบรางกับเรือ 3. ระบบรางกับรถ และ 4. ระบบรางกับการเดิน

นายวันชัยกล่าวอีกว่า ส่วนการศึกษาการใช้ประโยชน์ที่ดินก็จะมีการศึกษาและพิจารณาการใช้ประโยชน์ในพื้นที่สำคัญๆ เช่น การใช้ประโยชน์รอบสถานีรถไฟฟ้า เพื่อรองรับความหนาแน่นในการอยู่อาศัย ซึ่งในบางสถานีที่มีการสัญจรหนาแน่นจำเป็นต้องมีการเพิ่มประโยชน์การใช้พื้นที่หรือ FAR สำหรับโครงการที่อยู่อาศัย จากเดิมที่กำหนดให้พื้นที่รัศมี 500 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้าจะได้ FAR ในพื้นที่ก่อสร้างมากกว่าพื้นที่รอบนอกออกไป อาจจะมีการขยายพื้นที่ออกไปอีก 500เมตร หรือผังระบบรางกับคนเดิน ก็จะมีการศึกษาเส้นทางการเดินทางเชื่อมต่อระหว่างสถานีและอาคารในรัศมีเพิ่มมากขึ้น

ในการปรับปรุงผังเมือง จะนำผังการใช้ประโยชน์ระบบคมนาคมมาเป็นตัวตั้งอย่างเดียวไม่ได้ หรือจะทิ้งผังการใช้ประโยชน์สิ่งแวดล้อมก็ไม่ได้ ซึ่งทั้ง 2 ต้องตอบโจทย์ทั้งการคมนาคมและสิ่งแวดล้อมให้ได้ ซึ่งการใช้ประโยชน์ที่ดินไม่ได้มองเพียงเรื่อง FAR เท่านั้น แต่เน้นเรื่องการโอนสิทธิ์ทางอากาศ ซึ่งที่ผ่านมาถูกลิดรอนสิทธิ์มานาน แต่ด้วยบางทำเลราคาที่ดินปรับตัวสูงมาก และไม่สามารถสร้างอาคารสูงได้ ถ้าสามารถซื้อสิทธิ์ในพื้นที่ข้างเคียง ก็จะทำให้สามารถสร้างอาคารสูงได้และคุ้มค่ากับกับลงทุน ขณะที่ผังสาธารณูปโภคและสาธารณูปการนั้นผังเมืองรวมฉบับใหม่จะต้องสอดรับกับโครงการก่อสร้างสาธารณูปโภคสาธารณูปการในอนาคตด้วย ส่วนการกำหนดข้อบังคับใช้ประโยชน์พื้นที่ให้สอดคล้องกับระบบสาธารณูปโภคที่มีอยู่แล้วนั้นก็ต้องเข้ามาแก้ไขปรับปรุงให้ดีขึ้น

นายสมประสงค์ สัตยมัลลี ผู้อำนวยการฝ่ายพัฒนาธุรกิจ การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) กล่าวว่า รฟม.อยู่ระหว่างดำเนินการก่อสร้างรถไฟฟ้า สายสีน้ำเงินตะวันตก สายสีเขียวเหนือ-ใต้ ส่วนโครงการที่อยู่ในแผนก่อสร้างประกอบด้วยสายสีเหลือง สายสีชมพู สายสีส้มซึ่งจะเริ่มก่อสร้างในปี2560 สายสีม่วงใต้ ซึ่งในบางโครงการอาจจะมีการเลื่อนการก่อสร้างออกไปหากมีปัญหาแทรกซ้อนเข้ามา เช่น การแก้แบบและแนวเส้นทาง ทั้งนี้โครงข่ายระบบรางนั้นถือว่าเป็นโครงข่ายที่จะเข้ามาช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจและแก้ปัญหาระบบคมนาคมในอนาคต

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า เทรนด์ตลาดที่อยู่อาศัย 10 ปี นับจากนี้ยังคงเน้นเกาะแนวรถไฟฟ้า พื้นที่กลางใจเมือง คอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ ระดับราคา 1-2 ล้านบาท จะกลายเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยที่ไม่สามารถพัฒนาติดแนวรถไฟฟ้าได้อีกต่อไป หากยังไม่มีการแก้ไข หรือเพิ่มการใช้ประโยชน์พื้นที่ก่อสร้างในโครงการแนวสูง หรือ FAR ซึ่งอาจจะทำให้โครงการคอนโดฯ ระดับกลาง-ล่างติดแนวรถไฟฟ้าไม่สามารถก่อสร้างได้ และผู้ซื้อก็ไม่สามารถซื้อได้เนื่องจากราคาปรับตัวสูงเกินไป

ทั้งนี้ สำนักผังเมืองกรุงเทพ จึงต้องมีการปรับแก้ FAR ให้สอดคล้องกับการพัฒนาที่อยู่อาศัยในอนาคตด้วย และควรปรับสีผังเมืองให้สอดคล้องกับการใช้ประโยชน์ในพื้นที่ที่มีรถไฟฟ้าไปถึง เพื่อให้เกิดการพัฒนาที่อยู่อาศัยได้มากขึ้น เช่น บริเวณตะเข็บเมือง กรุงเทพฯ เพื่อป้องการเลี่ยงไปพัฒนาโครงการคอนโดฯ ในย่านชานเมือง เช่น นนทบุรี ซึ่งทำให้ขณะนี้มีโครงการแนวสูงเกิดใหม่ในแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงจำนวนมาก เนื่องจากผังเมืองยังไม่มีการควบคุมการพัฒนาโครงการแนวสูงเข้มข้นเหมือนพื้นที่เขตชั้นในกทม.

นอกจากนี้ควรให้มีการเพิ่ม FAR ในพื้นแนวรถไฟฟ้า โดยเฉพาะในพื้นที่สถานีรถไฟฟ้าใหญ่ๆ ควรเพิ่ม FRA เป็น 30-50% เพื่อให้สามารถพัฒนาและใช้สอยประโยชน์พื้นที่ได้เต็มศักยภาพ โดยเฉพาะสถานีที่เป็นจุดตัด ควรเพิ่มโบนัส FAR เป็นพิเศษ