Interview: ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย และประธานกรรมการบริหาร บริษัท ริชี่เพลซ 2002
กฎ LTV เริ่มแล้ว ผู้ประกอบการอสังหาฯ โดนกันถ้วนหน้า ก่อนกำหนดบังคับใช้อยู่ในอาการหนีตาย ทั้งคนซื้อ คนขาย เร่งกู้เร่งโอนกันจ้าละหวั่น จากนี้ไปกระทบจังๆ โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อระดับกลางและล่าง คอนโดฯ จุกหนักสุด ซัพพลายล้นทะลัก โดยเฉพาะโครงการแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง หวั่น...คนซื้อกู้ได้น้อยลงจะตัดใจทิ้งดาวน์ ชะลอการซื้อใหม่ๆ ส่วนลูกค้าชาวจีนเริ่มซื้อน้อยลงเช่นกัน ผู้ประกอบการอกไหม้ไส้ขม ยอมรับชะตากรรม เจอปัญหาหนักเบาแค่ไหนก็ไม่กล้าไปทุบโต๊ะกับแบงก์ชาติ เพราะรู้ดีว่าแบงก์ชาติเป็นผู้ทรงอำนาจ
- เริ่ม LTV ใหม่แล้ว ในวงการธุรกิจพร้อมมากไหม
ก็มีการปรับตัวกัน แต่ก็ยังมีสิ่งที่เป็นความกังวลใจอยู่พอสมควร แม้จะปรับตัวแล้วก็ยังกังวลอยู่
- จะขอเลื่อนไปอีกสักรอบหนึ่งไหม
เมื่อตอนที่ธปท.เชิญเราไปให้ความเห็น ดิฉันเห็นว่าควรค่อยเป็นค่อยไป จากเบาไปหาหนัก เป็นการให้ยาและดูฟีดแบ็กด้วย ปรากฏว่าแบงก์ชาติประกาศใช้เลยวันที่ 1 เมษายน 2562ทั้งหมด ซึ่งไปกระทบกับการขอสินเชื่อไม่ว่าจะเป็นบ้านหลังแรกหรือหลังที่สาม ในทางปฎิบัติถูกกระทบไปหมด
- เห็นบอกว่า 3-5 เดือนมานี้มีการเร่งโอน ออกแคมเปญจูงใจ เป็นอย่างไรบ้างได้ผลไหม
สำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่เข้าอยู่จริงรีบขอสินเชื่อแล้วรีบมาโอนกันก่อนสิ้นเดือนเมษายน ก็แล้วแต่ละธนาคารขีดเส้นไว้ ก็อยู่ในอาการหนีตายกันทุกคน
- ดูแล้วรอดตายไหม
สำหรับผู้บริโภคที่ต้องการอยู่จริงก็ขอสินเชื่ออนุมัติทันภายในเดือนมีนาคมนี้ ก็คงจะรอดเพื่อได้รับสิทธิ์เกณฑ์เก่า แต่สำหรับการขายใหม่หลังจาก 15 ตุลาคม ซึ่งไม่ได้รับสิทธิ์ผ่อนผันแล้วก็จะเข้าเกณฑ์ใหม่ คิดว่าขอสินเชื่อไม่ผ่านอยู่จำนวนหนึ่ง
- พวกนี้ต้องวางเงินจองด้วยใช่ไหม
ใช่ คือ เงินจองยังเหมือนเดิม แต่ในส่วนของสินเชื่อที่ได้น้อยลง ทางผู้ซื้อก็ต้องหาเงินส่วนตัวมาเพิ่มขึ้น ซึ่งเป็นความกังวลว่าลูกค้าหลายๆกลุ่มโดยเฉพาะระดับกลางล่างหรือระดับล่าง การจะนำเงินอีก 10-20% มาจ่ายเพิ่มเองเพราะไม่ได้รับสินเชื่อก็อาจจะมีผลกระทบต่อการโอนของเขา คือขายได้แต่โอนไม่ได้ ผู้ประกอบการตอนนี้ก็อยู่ในอาการหนักใจกันทุกคน ไม่มีใครสบายใจ โดยเฉพาะอาคารสูง
- สุดท้ายแล้วจะซ้ำเติมทำให้กลายเป็นปัญหา
ความมุ่งมั่นของธนาคารแห่งประเทศไทยคงต้องการจะลดเรื่องของภาระหนี้สินครัวเรือนหรือภาระหนี้สินของประชาชนทั่วไป แบงก์ชาติคงคำนึงถึงเรื่องนั้น แต่ไม่เกี่ยวข้องกับเรื่องเก็งกำไร เพราะคนที่ซื้อเพื่อเก็งกำไรจะไม่ได้โอนอยู่แล้ว ไม่ได้ขอสินเชื่ออยู่แล้ว เขาจองตอนเริ่มต้นพรีเซลซึ่งยังไม่ได้ก่อสร้าง เมื่อเขาจองได้สิทธิ์มาแล้วเขาก็จะขายออกไปก่อนที่ถึงวันที่สร้างเสร็จ กลุ่มนักเก็งกำไรจะไม่ถือจนถึงวันรับโอน และไม่ได้ขอสินเชื่อเพราะนี่คือนักเก็งกำไร เขาจะซื้อขายเป็นนักธุรกิจกระดาษไม่ถึงขั้นโอน ในขั้นตอนโอนไม่ถึงตัวพวกนี้ ก็จะไม่ใช่ประชากรเป้าหมาย แต่คนที่จะซื้อเพื่อที่จะอยู่เองหรือซื้อเพื่อการลงทุนปล่อยเช่าเก็บรายได้ กลุ่มนี้จะได้รับโอนและขอสินเชื่อแบงก์แต่ก็จะไปติดขั้นตอนว่าจำนวนเงินกู้ที่แบงก์จะให้ลดลง ก็ต้องเอาเงินส่วนตัวมาจ่ายเพิ่มขึ้น ซึ่งบางคนสะดวก บางคนก็ไม่สะดวก ก็เป็นปัญหาที่เรากังวลในสิ่งที่กำลังจะเกิดขึ้น
- จะต่อเนื่องให้เกิดซัพพลายล้นตลาดเยอะขึ้นไหม
เป็นจุดๆ เช่นในสายสีม่วงที่มีซัพพลายมากอยู่แล้ว ถ้าลูกค้าส่วนที่เคยโอนได้แล้วกลายเป็นโอนไม่ได้ก็คงมีสินค้าคงเหลือยกต่อไปอีก แต่ไม่ได้หมายถึงทั้งกรุงเทพฯจะโอเวอร์ซัพพลาย จะเป็นจุดๆ ไป แต่สายสีม่วงโอเวอร์ซัพพลายแน่นอนอยู่แล้ว
- หลายเดือนมานี้แต่ละผู้ประกอบการพยายามจัดแคมเปญหนัก เช่นลดราคา ได้ผลไหม เรียกความสนใจได้ไหม
ก็ได้รับความสนใจสำหรับผู้ที่ตั้งใจซื้อแล้วโอน ถ้าเป็นราคาโปรโมชันที่โดนใจเขาก็จะรับซื้อไว้ แล้วก็รีบขอสินเชื่อภายในสิ้นเดือนมีนาคม ก็ได้ผลอยู่บ้างเพราะผู้ประกอบการก็ยอมถอยเพื่อระบายของออกไปบ้าง
- มองว่าต่อไปจะมีปัญหาเรื่องผู้ซื้อทิ้งดาวน์เยอะไหม
สำหรับคนที่ต้องหาเงินมาเติมสินเชื่อที่แบงก์ให้น้อยลงนั้น ถ้าเติมไม่ได้ หมุนยังไงก็ไม่ออก ก็อาจจะต้องตัดใจทิ้งเงินดาวน์ที่จ่ายไปแล้ว ก็ต้องมีอยู่บ้าง
- ประเมินสถานการณ์เฉพาะหน้านี้ จะเกิดขั้นวิกฤตกับผู้ประกอบการที่ไปซื้อที่ดินไว้เพื่อรอขึ้นโครงการใหม่ๆ มั้ย
ไม่ถึงขั้นวิกฤต เพราะเราประเมินว่าคนที่พบปัญหานี้น่าจะมีอยู่ประมาณ 20% บวกลบของธุรกิจ ซึ่งหมายความว่าธุรกิจส่วนใหญ่ยังประคับประคองไปได้อยู่ แต่อาจจะต้องช่วยเหลือลูกค้า ผ่อนเวลาให้ลูกค้าไปหาเงิน หรือชะลอเวลาการโอนให้ คือร่วมมือกันเพื่อแก้ปัญหาร่วมกัน ก็ประคับประคองได้บางกลุ่ม ที่อาจจะโอนไม่ได้ก็ต้องทิ้งดาวน์
- ที่ผ่านมาจะเห็นว่าหลายโครงการหลายบริษัทใช้วิธีการหาลูกค้ากลุ่มใหม่ๆ เพราะในประเทศ
มีปัญหาเรื่องเศรษฐกิจอาจจะซื้อยาก ยิ่งมาเจอเรื่องมาตรการควบคุมของแบงก์ชาติยิ่งยากใหญ่ ที่ผ่านมาไปจับตลาดลูกค้าต่างชาติ เช่นจีนมาซื้อคอนโดฯไทย ซึ่งซื้อกันไปเยอะมาก ในเขตเมืองหลวง แต่ตอนนี้เศรษฐกิจจีนก็ไม่ดี กลุ่มลูกค้าก็จะยิ่งหายไปใช่ไหม
ก็น้อยลงตั้งแต่กลางปีที่แล้ว กำลังซื้อจากจีนถดถอยลงจนถึงปัจจุบัน คงเป็นปัญหาของคนที่มีสต็อกของอยู่แล้วคงต้องแก้ปัญหา ขณะที่การเกิดใหม่ของโครงการคงต้องชะลอตัวลง
- กลุ่มลูกค้าจีนถึงขั้นทิ้งเงินดาวน์มีไหม
ไม่ถึงขั้นนั้น คนที่ซื้อไปแล้วจ่ายเงินมัดจำถึง 30% เขาก็มารับโอนโดยปกติ ในหลายโครงการก็มีลูกค้ามาโอนดาวน์ปกติ เพียงแต่การซื้อขายใหม่อาจจะชะลอลง เขาอาจจะขอดูผลเศรษฐกิจของเขาสักกระยะหนึ่ง
- ลูกค้าจีนมากู้เงินแบงก์ในการซื้อหรือไม่
ส่วนใหญ่ไม่ เป็นการโอนเงินสดจากต่างประเทศเข้ามาไทย ประเทศไทยเป็นฝ่ายรับเงิน และเป็นการลงทุนระยะยาวที่ไม่ใช่มาเพียง 3-6 เดือนเหมือนกับการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ที่เป็นระยะสั้น คอนโดฯเป็นการลงทุนระยะยาว 3-5 ปี ซึ่งเป็นผลดีเพราะเราเป็นฝ่ายได้รับประโยชน์ คงต้องรอดูสัก 2-3 ไตรมาส หนักเบาเพียงไหนก็คงไม่กล้าไปทุบโต๊ะกับแบงก์ชาติ แบงก์ชาติถือว่าเป็นผู้ทรงอำนาจ มีอิทธิพลสูงสุดดูแลนโยบายการเงินอยู่ คงได้แต่เรียนให้ทราบปัญหา