อสังหาแบกภาระหนักหนาสาหัส...แนะภาครัฐควรผ่อนปรนการจัดเก็บภาษี

ในภาวะวิกฤตที่คนไทยถูกรุมเร้าด้วยสารพัดปัญหา ทั้งการระบาดของโควิด เงินเฟ้อสูง ข้าวของแพง เงินทองหายาก ดอกเบี้ยขาขึ้น รวมถึงผลกระทบจากสงครามรัสเซีย-ยูเครน ภาครัฐควรผ่อนปรนการจัดเก็บภาษี เพื่อบรรเทาภาระของคนมีบ้าน-ที่ดิน-คอนโด ไม่ควรเก็บในอัตราสูงสุดเต็มเพดาน พร้อมเรียกร้องให้ประกาศลดภาษีที่ดินตามกฎหมายที่ดิน-สิ่งปลูกสร้าง ตามมาตรา 5 และมาตรา 94 ที่เปิดช่องให้ลดการจัดเก็บภาษีที่ดิน-สิ่งปลูกสร้างได้ 90% ในภาวะวิกฤตภาวะภัยธรรมชาติ หรือภาวะภัยสงคราม ย้ำ...ตามพระราชกฤษฎีกาสามารถออกประกาศลดภาษีที่ดิน-สิ่งปลูกสร้างได้เป็นปีๆ ไป อีกทั้งไม่ควรยกเรื่องภาษีลาภลอยมาเป็นประเด็น เพราะไม่ถูกจังหวะเวลาที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ และเจ้าของที่ดินต่างมีภาระหนักมากอยู่แล้ว แจง...ต่างประเทศไม่มีการเก็บภาษีลาภลอยจากที่ดินหรือที่อยู่อาศัย แต่จะจัดเก็บจากกิจการยักษ์ใหญ่ เช่นล่าสุดอังกฤษมีการจัดเก็บภาษีลาภลอยจากบริษัทแก๊ส-น้ำมันที่โกยกำไรจากราคาแก๊ส-น้ำมันที่สูงขึ้น แล้วนำภาษีลาภลอยมาแจกประชาชนที่ยากจนเพื่อช่วยบรรเทาความเดือดร้อน อย่างไรก็ตาม มั่นใจว่าด้วยสถานการณ์และปัญหาในขณะนี้จะไม่ก่อปัญหาฟองสบู่ในภาคอสังหาฯ ของไทยเหมือนในอดีต แต่คนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยควรรีบตัดสินใจซื้อภายในสิ้นปีนี้ถึงต้นปีหน้า ก่อนที่ราคาวัสดุก่อสร้าง ราคาที่ดิน รวมทั้งอัตราดอกเบี้ยจะปรับสูงมากไปกว่านี้

Interview : สัมมา คีตสิน นักวิชาการด้านอสังหาริมทรัพย์

ตอนนี้มีการขยายเวลาการชำระภาษีที่ดินปี 2565 ออกไป 3 เดือน

เรียกว่าขยายเวลาก็ได้ หรือซื้อเวลาก็ได้ ที่สุดก็ 3 เดือนทุกอย่าง จริงๆ บางคนก็จ่ายแล้ว อย่างผมก็จ่ายภาษีที่ดินปี 2565 เรียบร้อยแล้ว จ่ายไปตั้งแต่ 2-3 เดือนที่แล้ว สำหรับคนที่มีที่อยู่อาศัยเป็นบ้านหลัง จะเป็นพาณิชย์หรือเกษตรกรรมก็ว่ากันไป แต่ถ้าเป็นที่อยู่อาศัยเราไม่ได้เป็นคนร่ำรวยที่มีบ้าน 50-100 ล้านก็ไม่ต้องเสียภาษีอะไรมาก แต่ในช่วงที่ผ่านมาภาษีบ้านหลังไม่ต้องเสียเหมือนกันเพราะราคาไม่ถึง 50 ล้าน หลังที่ 2 ก็ไม่ถึง 50 ล้าน เดิมทีในปี 2563-2564 จ่ายในอัตราล้านละ 200 บาท แต่ในปี 2564 ลดลงมา 90% 200 ก็จ่าย 20 บาท ในช่วงปี 2563-2564 จ่ายหลักสิบไม่ใช่หลักร้อยแต่ปี 2565 โปรโมชัน 90% ก็ต้องจ่ายเต็มตามที่กำหนด ก็กลับไปจ่ายหลักร้อยเหมือนเดิม ถ้าหลักร้อยเราเสียได้ก็จ่าย เดี๋ยวลืม สำหรับชาวบ้านทั่วๆ ไปก็กระทบจากหลักสิบเป็นหลักร้อย

แต่ผมเข้าใจว่าก่อนหน้านี้มีเสียงเรียกร้อง แม้กระทั่งตัวผมก็เคยพูดในรายการเซียนเศรษฐกิจนี้ว่ารัฐบาลไม่ได้เปลี่ยน โควิดก็ยังอยู่ มิหนำซ้ำยังมีสงครามยูเครน-รัสเซีย น้ำมันขึ้นราคา เงินเฟ้อ ก็ไม่ควรตัดโปรโมชัน 90% ทิ้งไป ควรลด 90% ต่อไปแบบปีต่อปี จนกว่าสถานการณ์กลับคืนสู่สภาวะปกติ ซึ่งเมื่อวันที่ 23 ที่ผ่านมาท่านรัฐมนตรีมหาดไทยส่งหนังสือด่วนถึงผู้ว่าราชการจังหวัดทั่วประเทศไทยให้ขยายเวลาภาษีที่ดินออกไป 3 เดือน บางคนก็ให้ผ่อนงวดที่ 1 เมษายน งวดที่ 2 พฤษภาคม งวดที่ 3 มิถุนายน ทุกอย่างเลื่อนอีก 3 เดือน จากงวดที่ 1 เมษายนก็เป็นกรกฎาคม งวดที่ 2 พฤษภาคมเป็นสิงหาคม งวดที่ 3 มิถุนายนเป็นกันยายน ถึงเรียกว่าขยายเวลาหรือซื้อเวลาก็ได้ เพราะหากไม่มีการเปลี่ยนแปลงหลังจากประกาศฉบับนี้แล้วก็ต้องจ่ายอยู่ดี

ควรคิดภาษีแค่ 10% ไปตั้งแต่แรก ดีกว่าที่คิดเต็มร้อย แล้วมาขยายเวลา ประเด็นนี้เขาคิดอย่างไรหรือยังมีปัญหาอยู่มาก

ถ้าท่านไปอ่านพระราชบัญญัติการเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะพบมาตราสำคัญ 3 มาตรา คือมาตรา 37 ซึ่งกำหนดเพดานสูงสุดตามกฎหมายไว้เลย และมีมาตรา 94 บอกว่าในภาวะที่ไม่ปกติเช่นมีภัยธรรมชาติ สงคราม มีภาวะวิกฤต เขาจะลดลงมาให้ในเรตที่ต่ำกว่าสูงสุด ส่วนมาตรา 5 คือลดให้ 90% ถ้าหากไม่มีการลดให้ก็กลับไปที่มาตรา 94 เหมือนเดิม ซึ่งจริงๆ เรายังโดนไม่สูงสุด ถ้าโดนสูงสุดตามมาตรา 37 จะกระอักกว่านี้

แต่ความจริงมีประกาศมาตั้งแต่ปลายปีที่แล้วและทางโฆษกรัฐบาลออกข่าว แต่คนก็ไม่เข้าใจ เขาแถลงบอกว่าเหมือนเดิม คงเดิม แต่คงเดิมคือลดจากเพดานสูงสุดลงมาให้คงเดิม แต่ขณะนั้นทีมโฆษกก็ไม่ได้พูดชัดเจน แล้วลด 90% เป็นโปรโมชันก็ไม่มีแล้ว ไม่ได้พูดถึงประเด็นนี้ คนก็ไม่เข้าใจ กว่าจะถึงบางอ้อว่าไม่มีลด 90% แล้วตั้งแต่ผมอ่านมติ ครม.ครั้งแรกผมก็บอกเพื่อนฝูงในวงการว่าตรงนี้เขาไม่ได้ให้โปรโมชันแล้ว กลับไปเก็บ 100% เหมือนเดิม หลายคนไม่เชื่อผม คิดว่าผมอาจจะอ่านผิด กว่าจะทราบก็มีการส่งไปที่หน่วยงานที่เกี่ยวข้อง พอทำเรื่องไปทางกระทรวงการคลังก็ออกมาให้สัมภาษณ์ถึงเหตุที่ไม่ได้ลด กลับไปเก็บเต็มเพราะที่ผ่านมา 2 ปี ทางกรมการปกครองท้องถิ่นไม่มีรายได้ จำเป็นต้องกลับมาเก็บ 100%

ผมเข้าใจว่าคงหวนกลับไม่ได้ แต่ถ้าหวนกลับได้ก็ดี คนที่ชำระเกินก็น่าจะได้รับกลับคืน แต่ก็ต้องรอดู

คงจะหวังยาก

พ.ร.บ. คือกฎหมายแม่และลูก 20 ฉบับได้ ซึ่งการออกโปรโมชันลด 90% ตามพระราชกฤษฎีกาซึ่งออกเป็นปีๆ ไป เช่นถ้าจะลดในปี 2563 ต้องออกตั้งแต่ต้นปี 2563 จะลดปี 2564 ก็ออกตั้งแต่ต้นปี 2564 จะลดปี 2565 ก็ต้องออกตั้งแต่ต้นปี 2565 แต่ปี 2565 ไม่ได้ออกพระราชกฤษฎีกาตัวนี้ แปลว่าไม่ได้ลด แต่ถ้าจะลดปีหน้ายังทำได้อยู่ เพราะออกเป็นปีๆ ไป ไม่ได้ออกเป็นครั้งเดียวเหมือนตัวพ.ร.บ.ที่ออกแล้วใช้ตลอดไป

ตอนนี้ปัญหาเรื่องเงินเฟ้อ ค่าครองชีพ กระทบประชาชนค่อนข้างมาก ปัญหาเรื่องเงินเฟ้อที่เราคุยกันปีที่แล้วยังไม่เป็นปัญหามากขนาดนี้ จริงๆ ตัวจุดชนวนระเบิดจริงๆ อาจจะเป็นปัญหาสงครามรัสเซีย-ยูเครน ทำให้พืชผลต่างๆ ทั้งน้ำมันหรือสินทรัพย์ต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง อย่างปุ๋ยเคมี การขนส่ง ราคาน้ำมัน ก็แพงเป็นประวัติการณ์ในหลายประเทศ อย่างเงินเฟ้อของไทย ตัวเลขเงินเฟ้อล่าสุดประกาศเมื่อต้นเดือนที่ผ่านมา เป็นตัวเลขเงินเฟ้อของเดือนที่แล้วก็สูงสุดในรอบ 13 ปี ของลาวสูงสุดในรอบ 15 ปี ของสหรัฐ สูงสุดในรอบ 40 ปี พอเงินเฟ้อสูงแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยก็จะขึ้นด้วย แบงก์ชาติแต่ละประเทศก็ต้องเพิ่มอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ไม่ช้าก็เร็ว เพื่อควบคุมเงินเฟ้อ และทำให้ดอกเบี้ยอื่นที่ใช้อ้างอิงไม่ว่าจะเป็นสินเชื่อที่อยู่อาศัย สินเชื่อเครดิต สินเชื่อส่วนบุคคล ขึ้นตามไปด้วย

เวลานี้ที่อเมริกา ธนาคารกลางสหรัฐขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายพรวดเดียวเมื่อกลางเดือนที่ผ่านมา 0.75% ซึ่งไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน เป็นครั้งแรกในรอบ 28 ปี ก่อนหน้านี้ขึ้นสูงสุดก็ 0.25% บางทีขึ้น 0.10 ด้วยซ้ำไป อเมริกาขึ้น 0.75-1% จากกรอบเดิม แต่กรอบใหม่จาก 1.5-1.75% และแนวโน้มคาดว่าถึงสิ้นปีจะกระโดดขึ้นไปอีกเป็น 3.25-3.5% คือจะคูณ 2 จากปัจจุบันขึ้นไป

ของไทยเมื่อวันที่ 8 มิถุนายนที่ผ่านมา คณะกรรมนโยบายการเงินของแบงก์ชาติก็ประชุมกัน ปรากฏมีมติ 4 ต่อ 3 คงไว้ที่เดิม แสดงว่า 4 เสียงบอกว่าให้คงไว้ที่ 0.50% แต่มีอีก 3 เสียงให้ขึ้น 0.25 ดังนั้นในการประชุมครั้งต่อไปวันที่ 10 สิงหาคมผมเชื่อมั่นมากๆ ว่าจะขึ้นแน่นอน เพราะดูประวัติศาสตร์ในอดีตผมจะดูว่าคะแนนโหวตเป็นอย่างไร ก็คะแนนโหวตมี 7 เสียง บางที 7:0, 6:1, 5:2, 4:3, แต่ครั้งล่าสุด 4:3 ครั้งหน้ามีโอกาสพลิกเป็น 3:4, 2:5 หรือ 0:7 ที่รอบหน้าจะขึ้นอัตราดอกเบี้ยเป็น 0.75 แล้วนักวิจัยบางสำนักบอกถึงสิ้นปีอาจจะขึ้นมากกว่านี้อีก ดอกเบี้ยนโยบาย 0.50 เราคงที่มาตั้งแต่พฤษภาคม 2563 เราคงมา 25 เดือนแล้ว ก่อนหน้านั้นเคยอยู่สูงที่ 1.50 เมื่อพฤษภาคม 2562 แล้วมาถึงพฤษภาคม 2563 ก็ลดลงมาเรื่อยๆ ลงมาเหลือ 0.50 เนื่องจากเกิดสถานการณ์โควิด ตอนนี้มีแนวโน้มกลับขึ้นไป ก็จะไปกระทบดอกเบี้ยอื่น MLR MOR ที่เรียกเก็บรายย่อย-รายใหญ่ สินเชื่อบ้านก็อิงจาก MLR MRR

จะทำให้คนที่เตรียมตัวอยากมีบ้าน จะซื้อคอนโดฯ ควรเร่งซื้อตอนนี้ไหม ก่อนที่อัตราดอกเบี้ยจะปรับขึ้น

แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น ตอนนี้ราคาวัสดุก่อสร้างทุกรายการขึ้นหมดแล้วทั้งเหล็กและไม่ใช่เหล็ก ที่ดินก็มีการขยับราคาขึ้นด้วย ต้นทุนที่อยู่อาศัยและวัสดุก่อสร้างหลังจากนี้ที่ก่อสร้างใหม่มีโอกาสปรับขึ้น 5-10% แล้วแต่พื้นที่

ต่อให้รีบซื้อก่อนที่แบงก์ชาติประชุมขึ้นดอกเบี้ยในเดือนสิงหาคมก็ไม่มีประโยชน์เพราะวัสดุก่อสร้างและที่ดินราคาแพงขึ้นไปมากแล้ว

ซื้อวันนี้หรือเดือนหน้ายังได้อยู่ เพราะที่อยู่อาศัยสินค้าที่ขายในเดือนหน้าหรือไตรมาส 3 ยังสร้างด้วยต้นทุนเดิม ส่วนที่สร้างจากต้นทุนใหม่กว่าจะสร้างเสร็จ อย่างบ้านจัดสรรเร็วสุดก็ปลายปีนี้ต้นปีหน้า แต่ถ้าเป็นคอนโดฯสร้างอย่างน้อยปีนึง ต้นทุนใหม่ปีนี้ กว่าจะขายปีหน้า ก็จะแพง แต่ก็ไม่มีสูตรสำเร็จเพราะพื้นฐานแต่ละคนไม่เหมือนกัน มีเงินออม มีรายได้ไม่เท่ากัน ความชื่นชอบบนทำเลไม่เหมือนกัน ต้องวัดกำลังซื้อของตัวเอง

ในเชิงผู้ประกอบการดูแล้วจะซ้ำรอยวิกฤตธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไหม

ไม่ถึงขนาดนั้น แต่เมื่อไม่กี่วันที่ผ่านมีข่าวเรื่องภาษีลาภลอยออกมาอันนี้ผู้ประกอบการหวาดหวั่นมาก เพราะมาพูดถึงภาษีลาภลอยในจังหวะนี้ซึ่งไม่เหมาะสมเท่าไหร่ และจริงๆ ภาษีลาภลอยที่เราพูดถึงมันผิดหลักการที่ต่างประเทศเขาใช้ ภาษีลาภลอยต่างประเทศเรียกว่า Windfall Tax เขาไม่ได้เรียกเก็บจากสาธารณูปโภค ที่อยู่อาศัย ที่ดิน อย่างอังกฤษหรืออเมริกา ออสเตรเลีย เขาเรียกเก็บจากบริษัทแก๊สและน้ำมันซึ่งได้ประโยชน์จากราคาน้ำมันที่สูงขึ้น อย่างอังกฤษเมื่อเดือนที่แล้วเรียกเก็บภาษีลาภลอยจากบริษัทน้ำมันใหญ่ๆ หรือบริษัทแก๊ส ยอดเงินที่เรียกเก็บฟังแล้วจะตกใจ 5,000 ล้านปอนด์ เป็นเงินไทยคูณด้วย 43-44 ก็ประมาณ 2 แสนล้านบาท เงินที่เก็บจากภาษีลาภลอยเขาเอามาแจกให้ประชาชนที่ยากจนและต้องจ่ายค่าน้ำมันโดยให้บ้านละ 400-600 ปอนด์ ภาษีลาภลอยเขาเก็บจากบริษัทน้ำมันที่ได้ประโยชน์จากราคาน้ำมันที่แพงขึ้น และประชาชนต้องซื้อน้ำมันราคาแพงขึ้น