อสังหาไม่หวั่นขึ้นดอกเบี้ย...ระบุนาทีทองของดีราคาถูกให้รีบช็อป

อัตราดอกเบี้ยขาขึ้นถือเป็นเรื่องปกติของวงจรเศรษฐกิจที่ทุกคนต้องยอมรับและปรับตัวกับภาระที่เพิ่มขึ้น ในส่วนของผู้ประกอบการภาคอสังหาก็ได้รับผลกระทบไม่ต่างกันทั้งในเรื่องต้นทุนวัสดุอุปกรณ์ก่อสร้าง ต้นทุนค่าแรง ต้นทุนเงินกู้ โดยท้ายที่สุดต้องปรับราคาขายบ้าน-คอนโด และผู้ซื้อจะเป็น End User ที่รับภาระต้นทุนที่เพิ่มขึ้นไปเต็มๆ แต่ในระยะสั้นแบงก์รัฐที่เป็นผู้ให้กู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยรายสำคัญยังยืนยันคงอัตราดอกเบี้ยไปจนถึงสิ้นปีนี้ แนะ...ผู้ที่ต้องการซื้อที่อย่อาศัยรวมทั้งนักลงทุนควรฉวยจังหวะตัดสินใจซื้อก่อนอัตราดอกเบี้ยและราคาขายปรับสูงขึ้นไปมากกว่านี้

Interview ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ริชี่ เพลส 2002 จำกัด (มหาชน) ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย

มาถึงตรงนี้ สถานการณ์ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างไร ถูกผลกระทบมากน้อยขนาดไหน

เป็นที่ทราบกันดีว่าเศรษฐกิจมีการขึ้นการลงเป็นวงจร เป็นอย่างนี้มาหลายร้อยปี ฉะนั้น ในช่วงหลายปีที่ผ่านมาเป็นช่วงเศรษฐกิจฝืด บวกกับมีวิกฤตของโรคหลายโรค ทำให้เป็นช่วงขาลง ส่งผลให้ดอกเบี้ยต้องลดตามไป แต่พอเมื่อเข้าสู่การปรับตัวของวงจรธุรกิจซึ่งเป็นกฎธรรมชาติ เศรษฐกิจดีขึ้นก็ทำให้การบริโภคดีขึ้น ดังนั้นดอกเบี้ยก็ต้องขึ้นตามไปด้วย ถือว่าเป็นเรื่องปกติ ไม่ใช่เรื่องผิดปกติอะไร

กนง.มีการประชุมล่าสุด แล้วมีมติ 6 ต่อ 1 ให้ปรับขึ้นดอกเบี้ยจาก 0.25% เป็น 0.75% มองอย่างไร จะกระทบกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หรือไม่

ยอมรับว่าเป็นต้นทุนที่เพิ่มขึ้นของการประกอบการ ทำให้ต้นทุนแพงขึ้น ก็ส่งผลต่อไปถึงราคาขายที่ไปถึงผู้ซื้อ ก็เป็นเรื่องของกลไกทางเศรษฐกิจเสรี ขึ้นและต่ำลง ที่ผ่านมาอัตราดอกเบี้ยลดต่ำเป็นประวัติการณ์ในรอบหลายสิบปี ไม่เคยต่ำขนาดนี้ มีแต่ลดลงขาเดียว ทำให้ผู้บริโภคได้รับแต่ของดีราคาถูกในระยะยาวในช่วงที่ผ่านมา พอตอนนี้มีการปรับขึ้นดอกเบี้ยอีก 0.5% ก็ถือว่าเป็นภาระของทุกฝ่าย เป็นการปรับจากฐานที่ต่ำมากแล้วปรับขึ้นเร็ว ก็คงมีผลกระทบ ทำให้รายจ่ายเพิ่มและต้นทุนก็เพิ่ม ทางด้านของผู้ประกอบการเองก็ต้องพยายามไปลดต้นทุนตัวอื่นมาช่วยเหลือกัน บาลานซ์กัน

ในทางกลับกัน ผู้ซื้อเองก็คงมีภาระรายจ่ายที่เพิ่มขึ้นอีกส่วนหนึ่ง ซึ่งเอาเข้าจริงๆ ก็ไม่ได้นอกเหนือความคาดหมาย เพราะจากข่าวที่เรารับทราบกันมาเป็นรายไตรมาส ที่ต่างประเทศเขาขึ้นไปมากกว่านี้ด้วยซ้ำ จะเห็นว่า กนง.ขึ้นในระดับประคับประคอง บวกกับธนาคารของรัฐก็มีบทบาทสูงมากในการปล่อยกู้ที่อยู่อาศัย ก็ออกมาประกาศประสานเสียงกันว่าจะพยายามที่จะฉุดรั้ง ไม่ขึ้นดอกเบี้ยจนกว่าจะสิ้นปี ก็ทำให้ผู้บริโภคมีเวลาที่จะเตรียมตัวได้อีกส่วนหนึ่ง ก็ทำให้ยังมีเวลาได้หายใจไปจนถึงสิ้นปี ก็ถือเป็นปัจจัยบวก เป็นสัญญาณบวกทั้งสิ้น

ตอนนี้คนที่ต้องไปกู้เงินแบงก์แล้วมาซื้อบ้านผ่อนบ้าน แบงก์คิดดอกเบี้ยเท่าไหร่

ที่ฟังจาก ธอส.คือ 1.99% แล้วยังให้เวลาอีกเป็นปี ประมาณ 1-3 ปี กับอัตราดอกเบี้ย 1.99% ในขณะที่แบงก์อื่นๆ ก็อยู่ระดับ 2% เศษๆ ถือเป็นอัตราที่ยังต่ำมากเมื่อเทียบกับประวัติศาสตร์ดอกเบี้ยของไทย ที่เคยขึ้นไปถึง 16% สมัยต้มยำกุ้ง หลายปีที่ผ่านมาอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำเป็นคุณกับคนที่เป็นหนี้

ยังรับได้ ยังรับไหว พอจูงใจให้คนยังอยากจะผ่อนบ้าน อยากจะซื้อบ้าน ซื้อคอนโดมิเนียม

เนื่องจากตอนนี้มีเรื่องของพลังงานที่แพงขึ้น ส่งผลให้ต้นทุนของวัตถุดิบการก่อสร้างที่อยู่อาศัยแพงขึ้นหมดไม่ว่าจะเป็นเหล็ก พลาสติก และช่วงที่ผ่านมาก็ยังมีปัญหาแรงงานขาดแคลนจากโควิด เลยทำให้ค่าแรงแพงขึ้น และตอนนี้กระทรวงแรงงานกำลังจะปรับค่าจ้างขั้นต่ำให้กับลูกจ้างด้วย เหล่านี้เป็นปัจจัยที่ทำให้ต้นทุนสูงขึ้น ดังนั้น ราคาของที่แพงขึ้น ทำให้ราคาขายสูงขึ้นเป็นเงาตามกัน

ทั้งนี้ กลุ่มที่มีความต้องการใช้ที่อยู่อาศัยจริงตอนนี้ ก็เป็นเวลาที่ซื้อได้ แม้ว่าของจะแพงขึ้นเล็กน้อย แต่โดยความเป็นจริงมันจะต้องแพงขึ้นต่อไปอีก ยังไม่หยุดแพง เป็นการปรับขึ้นแบบขั้นบันไดอยู่ในขณะนี้ ถ้าหากเป็นความต้องการใช้จริง อยู่จริง ก็ต้องซื้อ ถึงจะแพงขึ้นเล็กน้อย ดีกว่าปล่อยเวลาให้แพงมากกว่านี้อีก ในขณะที่กลุ่มอินเวสเตอร์ที่มีเงินสดเหลืออยู่ จากภาวะเงินเฟ้อ 6-7% ตอนนี้ ขณะที่อัตราดอกเบี้ยก็ยังต่ำกว่ามาก ก็ถือว่าขาดทุน ตอน 3 ปีกินดอกเบี้ยขาดทุน ในขณะที่จะรักษา Value of Money ก็คือจะต้องซื้อแล้วกระตุ้นอย่างเดียว เพราะยังมีตัวเลือกของดีราคาถูกเหลืออยู่ในตลาด ดังนั้น ก็ต้องตัดสินใจซื้อเพื่อจะรักษามูลค่าเงินของตัวเอง ฉะนั้น กลุ่มอินเวสเตอร์ก็คงยังต้องซื้ออยู่ ตอนนี้ก็คิดว่ายังจำเป็นต้องซื้อ ไม่ใช่ว่าของแพงเป็นอันว่าฉันไม่ซื้อ เดี๋ยวจะโดนของที่เพิ่มขึ้นตามต้นทุนที่แท้จริงไปเรื่อยๆ อีก

ถึงตอนนี้กลุ่มอสังหาริมทรัพย์มีการปรับราคาขึ้นมาหรือไม่

มีการปรับ แต่คิดว่าส่วนใหญ่ปรับแบบขั้นบันได ค่อยเป็นค่อยไป เพื่อไม่ให้กระทบกับผู้ซื้อมากจนเกินไปนัก แต่ก็ต้องขึ้น เพราะโครงการที่สร้างใหม่ ตอนนี้ก็โดนต้นทุนใหม่ไปเต็มๆ ระหว่าง 5-10% ไปแล้ว ในขณะที่ต้นทุนเก่า แม้ว่าจะสร้างเสร็จ ตอนนี้ผลจากการที่มีเรื่องของภาษีสิ่งปลูกสร้าง ก็ทำให้ทุกบริษัทมีภาระเพิ่มขึ้นปีละหลายสิบล้านบาท บวกกับอัตราดอกเบี้ยใหม่ ที่ถูกเพิ่มขึ้นมาด้วย ทั้งหมดล้วนเป็นต้นทุนทางธุรกิจ และยังมีค่าจ้างที่จะต้องถูกปรับเพิ่มตามไปอีก ถึงเป็นโครงการเก่าที่เสร็จ แต่ว่าโดยภาระค่าใช้จ่ายประจำเดือน ประจำปี ได้เพิ่มขึ้นรายละหลายสิบล้านบาท ก็จำเป็นจะต้องปรับไปตามต้นทุนค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจริง แต่ว่าเป็นการปรับแบบขั้นบันได ดังนั้น ถ้าใครที่ตัดสินใจต้องการที่อยู่แล้วตัดสินใจซื้อเร็ว ก็จะถูกกระทบไม่มากนัก ถ้ายิ่งนานไปก็จะถูกกระทบมากขึ้น

ด้วยราคาในขณะนี้ ยังน่าซื้อ น่าลงทุน

มันมีของดีให้เลือก แล้วราคาก็ยังไม่ได้แพงอะไร เพราะว่า 2 ปีที่ผ่านมาลดไปเยอะ ตอนนี้เป็นการขึ้นจากฐานที่ต่ำมากในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ยังขึ้นไม่ถึงก่อนโควิดด้วยซ้ำ

คนจะซื้อเพื่ออยู่แล้วต้องผ่อน แบงก์ปล่อยกู้ยากหรือไม่

ในความเป็นมนุษย์ ทุกคนก็ต้องป้องกันตัวเองเป็นหลัก แบงก์เองก็เช่นกัน ในช่วงที่มีภาระหนี้สินครัวเรือนสูง แบงก์เองก็ต้องตั้งการ์ดสูง ตรงนี้เป็นที่ยอมรับกันอยู่แล้วว่าทุกคนก็ต้องกลัวตายทั้งสิ้น ดังนั้น สำหรับกลุ่มประชากรที่มีหนี้น้อยหรือว่าไม่มีหนี้เลยก็ไม่ต้องห่วง ไม่ต้องกลัวอะไร ก็แสดงข้อมูลที่เป็นจริงของรายได้รายจ่ายตัวเองไปกับธนาคาร ซึ่งธนาคารเขาอยากปล่อยอยู่แล้ว เพราะสภาพคล่องในระบบธนาคารตอนนี้ก็เหลืออยู่สูงมาก ล้วนแล้วอยากจะปล่อยทั้งสิ้น อยากมีรายได้จากดอกเบี้ย มีผลงาน เพียงแต่ว่าลูกหนี้แต่ละคน ต้องเข้าใจตัวเองว่าเป็นหนี้มาก เป็นหนี้น้อย ถ้าเป็นหนี้น้อยก็ไม่ต้องกลัวอะไร ก็ขอซื้อไป ขอยื่นกู้ไป ปกติก็ได้รับเงินกู้กันอยู่ ยังมีการโอนอยู่พอประมาณในทุกเดือนที่ผ่านมา ยกเว้นคนที่มีหนี้สินล้นพ้นตัว ตอนนี้ก็อาจจะต้องชะลอการยื่นเป็นหนี้ต่อ เพราะถึงยื่นไป แต่ด้วยระบบเครดิตบูโรก็ตรวจพบอยู่แล้ว ก็หนีไม่พ้น เสียเวลาเปล่า คงจะต้องระงับไว้ช่วงหนึ่ง แล้วก็รีบเร่งไปชำระหนี้ หาเงินเพิ่ม หารายได้เพิ่ม แล้วเร่งชำระหนี้ พอหนี้ลดหย่อน ก็ยื่นขอใหม่ได้อีก ดังนั้น แบงก์ชาติประกาศจะไม่มี LTVแต่แบงก์ก็มีปัจจัยที่คัดกรองสูง ดังนั้น คนที่ไม่ได้เป็นหนี้หรือมีหนี้น้อย ก็ไม่ต้องกลัวอะไร เพราะเราก็ยังมีการโอนกันอยู่ตลอดเวลา

คนที่ซื้อบ้านกันไป ช่วงที่ผ่านมามี NPL สูงหรือไม่

ถ้ามีก็ต้องมีตั้งแต่ช่วงปี 2563 และปี 2564 เนื่องจากภาวะโควิด 3 ปีแล้ว ถ้าหากว่าจะเกิดอาการก็คงจะต้องเกิดขึ้นตั้งแต่ปี 2563-2564 ตอนนั้นมีการล็อกดาวน์ ขาดรายได้ด้วยซ้ำในหลายอาชีพที่เสียรายได้ไป แต่ตอนนี้ส่วนใหญ่แล้วก็เปิดทำงานตามปกติ รายได้ก็กลับมาแล้ว คิดว่าน่าจะเลยจุดวิกฤตสูงสุดไปแล้วนับตั้งแต่ปีที่แล้ว ที่มีการให้ประนอมหนี้ ปรับโครงสร้างหนี้ คิดว่าตอนนี้เหตุการณ์เดิมเฉลี่ยแล้วน่าจะเริ่มฟื้นตัวดีขึ้น

แล้วกลุ่มที่ตัดสินใจซื้อเพื่ออยู่ แล้วไปยื่นขอกู้ มีมากหรือไม่

เฉลี่ยแล้วลดลงกว่าช่วงที่แล้ว โดยช่วงที่แล้ว ช่วงที่พีก เคยขึ้นไปถึง 30-50% แล้วแต่ละโครงการ แล้วแต่ทำเล แล้วแต่กลุ่มลูกค้า แต่ตอนนี้สถิติได้ปรับตัวลงมาที่ระดับประมาณ 20% ถือว่าอยู่ในอัตราที่ลดลงแล้ว

ในส่วนผู้ประกอบการไม่ว่าจะแนวราบหรือแนวดิ่ง มีปัญหาเรื่องการเงินหรือไม่

เรื่องการไปขอสินเชื่อกับแบงก์ ก็คงแบ่งได้ 2 กลุ่ม กลุ่มแรกที่มาจากแนวสูง ซึ่งตอนนี้ถือว่าแบงก์คุมกำเนิดไม่ปล่อยสินเชื่อให้กับโครงการใหม่แนวสูง เพราะต้องการให้มีการดูดซับคอนโดที่มีอยู่เดิมออกไปอีกส่วนหนึ่ง ให้จำนวนสต็อกคงเหลือลดลง ตรงนี้ก็เป็นไปตามหลักดีมานด์ซัพพลายอยู่แล้ว และแบงก์ก็เข้ามาเป็นตัวคอนโทรล ถ้าอะไรที่มันเยอะไปเขาก็ไม่ปล่อย ก็จะลดลงเอง ตรงนี้ก็คือโครงการคอนโดมิเนียม

ส่วนโครงการแนวราบ เนื่องจากว่าช่วง 3-4 ปีติดต่อกัน มีซัพพลายออกมาเยอะ ก็มีผลทำให้บางโครงการหรือในบางพื้นที่ก็มีอัตราดูดซับลดลง เพราะซื้อขายกันไปเยอะแล้ว ปัจจุบันก็ซื้อขายช้าลง ก็คงจะส่งผลต่อการเงินของผู้ประกอบการอยู่บ้าง ที่ไม่เป็นไปตามแผนที่คาดหวังไว้

โครงการที่ขึ้นมาแล้วในขณะนี้ เหลือของในสต็อกมากน้อยขนาดไหน

ในภาพรวมเอาที่พอตรวจสอบได้จากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ซึ่งประชาชนทุกคนสามารถเข้าไปดูในเว็บไซต์ได้ฟรี ก็มียอดคงเหลือในแต่ละท้องที่จำนวนอะไรเท่าไหร่ ก็ถือเป็นข้อมูลที่ช่วยการตัดสินใจซื้อ

ล่าสุดทางการไทยกำลังมีนโยบายทำนองว่า ให้ต่างชาติมาซื้อที่ดินได้หรือมาซื้อคอนโดมิเนียม ตรงนี้มองอย่างไร

เรื่องนี้ ตอนที่เริ่มต้นเป็นข้อเสนอมาจาก 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์และอาคารชุดไทย ที่ขณะนั้นส่วนตัวเป็นนายกสมาคมและเป็นผู้นำเสนอ เพื่อขอให้เอามาตรการของเมื่อตอนเหตุการณ์ต้มยำกุ้ง ปี 2541-2543 กลับมาใช้อีกครั้งหนึ่ง คือในช่วงที่เราต้องการกระตุ้นเศรษฐกิจ ต้องการเงินทุนระยะยาว ก็เสนอให้มีการที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ ซึ่งต่อมาฝั่งรัฐบาลโดยท่านรองนายกฯ สุพัฒนพงษ์ ท่านก็ให้ทางสภาพัฒน์ศึกษาดู ซึ่งผลออกมาปัจจุบันก็คืออนุมัติในหลักการให้บุคคล 4 ประเภทจากต่างประเทศสามารถนำเงินเข้ามาซื้อที่ดินได้ แล้วถ้าหากว่านำมาตามจำนวนที่กำหนด ก็สามารถที่จะได้ลองเทอมวีซ่า 10 ปี

ถือว่าเรื่องนี้ไม่เสียหายอะไร ที่ดินก็ยังอยู่ในประเทศไทย แล้วเขาต้องปลูกสร้างอาคารบ้านเรือน ต้องเข้ามาพักอาศัย มากินมาใช้ เอาเงินมาหมุนเวียนในประเทศเรา ทั้งนี้หากมองในภาพรวมเราไม่ได้เสียหายอะไร ไม่ใช่เป็นการขายชาติอย่างที่มีการประโคมข่าวกัน ตอนนี้โลกมันไร้พรมแดนไปแล้ว ถ้าคิดว่าเป็นโลกยุคใหม่ ก็ต้องไม่ยึดติด และคิดว่าจำนวนที่ดินในประเทศไทยทั้งหมดจะมี 1-2% เท่านั้นเองที่จะเกิดการซื้อขายขึ้นอีก 98-99% ยังเป็นของเราอยู่ ยังอยู่ภายใต้อธิปไตยของเราด้วย อยู่ภายใต้การปกครองของเราด้วย ดังนั้นไม่ต้องกลัว ซึ่งที่มีการพูดในเชิงลบว่าขายชาติก็ไม่เป็นความจริง

อย่างบริษัท ริชี่ เพลส 2002 ที่บริหารอยู่ ลูกค้าส่วนใหญ่ มีต่างชาติมากขนาดไหน

ก็จะเป็นในส่วนคอนโดมิเนียม มีการซื้อไปหลายร้อยล้านบาทเหมือนกัน

มีคำแนะนำสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์อย่างไรบ้าง

ส่วนใหญ่ผู้ซื้อที่เป็นลูกค้าหลักยังไม่กลับคือชาวจีน และยังไม่มีกำหนดการด้วย ฉะนั้นระหว่างนี้เราจะตั้งเป้าอะไรไม่ได้เนื่องจากสิทธิ์ขาดทั้งหมด อยู่ที่รัฐบาลเขา ขณะเดียวกัน เราเองพยายามที่จะไปหาลูกค้าจากประเทศอื่นๆ ที่ยังมีช่องว่างทางการตลาดอยู่เล็กน้อย ก็พยายามทำงานกันอยู่ แต่ว่าเท่าที่มีการทุ่มเทกันไปมาก แต่ผลยังไม่สำเร็จ ขณะที่กลุ่มลูกค้าตลาดจากไต้หวันก็ยังคงไม่มีในทันทีตอนนี้ก็คงต้องไปหาที่อื่นมากกว่า เพราะไต้หวันเขาเองก็มีปัญหาของเขาอยู่