อสังหาฯ สายป่านสั้นจอดป้าย...ขายโครงการให้ขาใหญ่ไปเสี่ยงต่อ

Interview: คุณสัมมา คีตสิน นักเศรษฐศาสตร์อสังหาริมทรัพย์

พิษ ‘โควิด-19’ กระทบหนัก! อสังหาฯ สายป่านสั้นจอดป้าย...ขายโครงการให้ขาใหญ่ไปเสี่ยงต่อ

ธุรกิจอสังหาฯ ซบเซา ปัจจัยบวกต้านปัจจัยลบไม่ไหว โดยเฉพาะโควิด-19 เป็นปัจจัยลบที่รุนแรงและคาดการณ์ไม่ได้ โครงการคอนโดฯ ที่เพิ่งเปิดการขายไปไม่นาน สุ่มเสี่ยงที่ผู้ซื้อโดยเฉพาะคนจีนจะแห่ทิ้งเงินดาวน์ ผู้ประกอบการอสังหาฯ สายป่านสั้นเริ่มถอดใจ ประกาศขายเหมายกโครงการให้รายใหญ่มารับช่วงทำต่อ เผย...ปี 62 มีผู้ประกอบการอสังหาฯ รายใหญ่เพียง 1-2 ราย ที่มียอดขาย ยอดโอน กำไร ตามที่ตั้งเป้าไว้ นอกนั้นที่เหลือพลาดเป้า กำไรหดหายไปตามๆ กัน

ตอนนี้สถานการณ์หลายอย่างไม่เอื้อ ทำให้ราคาอสังหาฯ ทั้งบ้าน คอนโดฯ ปรับตัวลงมาพอสมควร เป็นโอกาสที่ประชาชนจะเข้าไปซื้อได้รึยัง

ขึ้นอยู่กับประชาชนและผู้บริโภคที่จะซื้อตามประมาณการตัวเองไว้ว่าหลังจากที่มีปัจจัยลบต่างๆ เข้ามา โดยเฉพาะเรื่องโควิด-19 เข้ามากระทบอุตสาหกรรมหลายๆ ภาค การท่องเที่ยวเป็นหลักก็กระทบต่อเนื่องไปถึงอสังหาริมทรัพย์ ถ้าเป็นข้าราชการก็คงมีความปลอดภัยในวิชาชีพ แต่ถ้าเป็นลูกจ้างเขาก็ยังมีความเสี่ยงอยู่เหมือนกันในแง่ของรายได้ โดยเฉพาะ 3-12 เดือนข้างหน้าเพราะจะเป็นอย่างไร และเอกชนหลายรายเริ่มมีการชะลอการจ้าง บางแห่งมีการลดเงินเดือนด้วย ก็ต้องมีการประเมินว่าศักยภาพตัวเอง 3-6 เดือนจะเป็นอย่างไร และขึ้นอยู่กับสถานการณ์โควิด-19 ว่าเรื้อรังยืดเยื้อถึงไหน แต่ถ้ามีเงินเย็นอยู่ การซื้ออสังหาฯ ในปีนี้เป็นอะไรที่น่าสนใจมาก ถ้าเราดูว่าอสังหาฯ ที่ไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งกระทรวงการคลังประกาศตั้งแต่ปลายปีที่แล้วเรื่องการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ค่าโอนร้อยละ 2 คือล้านละ 20,000 บาท ค่าจดจำนองถ้าไปกู้แบงก์ก็ร้อยละ 1 คือเหลือ 0.01 คือ ล้านละ 10,000 เหลือ 100 บาท ค่าโอน 20,000 ก็เหลือ 200 บาท บ้านคอนโดฯ ไม่เกิน 3 ล้านบาทก็ไม่ถึง 1,000 บาท ผู้ขายส่วนหนึ่งจ่าย 600 บาท ก็ประหยัดไปได้ส่วนนึง ถ้าผู้ซื้อต้องจ่ายครึ่งนึงของร้อยละ 2 คือล้านละ 10,000 บ้านราคา 3 ล้านก็ 30,000 บาท ก็ประหยัดค่าจดจำนองไปได้ 60,000 บาทในส่วนของผู้ซื้อถ้าซื้อในราคา 3 ล้าน

ส่วนราคาของคอนโดฯ ที่บอกว่าลดลงมันเป็นจริงในแง่โครงการที่เปิดในราคาที่ต่ำ เพราะระดับผู้ซื้อไม่ว่าจะล่าง กลาง บน ก็พอกัน ผู้ประกอบการตอนนี้หาที่ดินริมถนนแทบจะไม่ได้ ที่ดินราคาแพงมาก บ้านที่ขายมีราคาแพงเพราะต้นทุนแพง ผู้ประกอบการก็ต้องไปหาที่ดินที่อยู่ในซอยลึกเข้าไปหน่อยสัก 2-3 กิโลเมตร พูดโดยรวมคนซื้อบ้านจัดสรรจะมีรถ ถ้าไม่มีรถ บ้านที่อยู่ห่างถนน 1-2 กิโลเมตรพอจะนั่งซ้อนมอเตอร์ไซค์ออกมาได้ แต่ถ้าเป็นคอนโดฯ ถ้าให้ดีเข้าซอยต้องไม่ถึง 1 กิโลเมตร แค่ 500 เมตรก็เดินเหนื่อยสำหรับซอยเมืองไทย เพราะไม่มีทางเท้าให้เดิน ยกเว้นซอยใหญ่ ถ้าจะให้ราคาถูกต้องไปสถานีปลายๆ ของรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ ถ้าแถวรถไฟฟ้าสายเดิมก็ยังแพงอยู่ สถานีใหม่ๆ คือสถานีที่ต่อขยายออกไปหรือเพิ่งเปิดใช้เมื่อไม่นานมานี้ หรือจะเปิดใช้ในปีนี้ อย่างอสังหฯ แถวรถไฟฟ้าสีเขียวต่อขยายสถานีเกษตรศาสตร์ก็ยังแพงอยู่ เดือนมิถุนายนก็ขยายไปถึงวัดพระศรีมหาธาตุ แถวนั้นก็จะถูกลง แต่ปลายปี 63 ต้นปี 64 จะไปถึงคูคตปลายๆ ก็จะมีโครงการราคาถูกลง แม้กระทั่งสีชมพู สีส้ม สีเหลือง ปลายๆ มีความเป็นไปได้ที่จะเปิดโครงการที่ราคาต่ำลง ผู้ซื้อก็เลือกซื้อได้แถวนั้น

จริงๆ ทุกวันนี้ความจำเป็นอยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้าในเมืองมีน้อยลง ในขณะที่ผู้ซื้อบางรายอาจจะบอกว่าเดินทางไกลค่าใช้จ่ายแพงขึ้น แต่ละคนมีลักษณะแตกต่างออกไป เช่น ผู้สูงวัยอายุเกิน 60 ปี ค่าโดยสารครึ่งราคา ราคาก็ถูกลง ก็ต้องดูว่าการมีรถยนต์สักคันเป็นภาระค่อนข้างมากในภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน ขณะเดียวกันก็ต้องบอกว่า ณ วันนี้มีการระบาดของโควิด-19 ทำให้คนไม่ค่อยกล้าทำอะไรเลย ไม่กล้าเดินเที่ยว ไม่กล้าเดินห้าง แม้กระทั่งรถไฟฟ้าคนก็ไม่อยากขึ้น ต้องบอกว่าเซลส์ออฟฟิศสำนักงานต่างๆ ก็กระทบไปด้วย เพราะมีคนเข้าไปชมโครงการน้อยลง คนไม่กล้าออกจากบ้าน ขึ้นอยู่กับผู้ประกอบการว่าต้องสร้างความมั่นใจในกระบวนการป้องกันให้เขาอุ่นใจ

คนก็ต้องตัดสินใจด้วยตัวเองว่ามีกำลังพอไหวไหมที่จะซื้อ ต่อให้ของถูกก็ตาม เพราะอย่าว่าแต่ซื้อใหม่ ของเดิมก็ไม่มีกำลังผ่อน เนื่องจากอาจจะว่างงาน ตกงานได้ ลูกค้ากลุ่มใหญ่ของคอนโดฯ ที่เป็นชาวจีนทั้งหลายเริ่มทิ้งดาวน์ ถ้าเป็นผู้ประกอบการคิดว่าจะยืนอยู่ จะรอดไหม

อันนี้กระทบค่อนข้างหนักสำหรับกรณีลูกค้าชาวจีน เพราะในบรรดาลูกค้าต่างชาติที่เข้ามาซื้อคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ หรือปริมณฑล เกินกว่า 50% เป็นชาวจีน ถ้าเป็นโครงการที่เปิดมากว่า 2 ปี การทิ้งดาวน์อาจจะไม่มาก แต่ถ้าโครงการที่เปิดได้ไม่นานหรือผ่อนดาวน์ไปไม่นานคิดว่าอาจจะทิ้งได้ ที่สุดแล้วต้องดูว่าถึงเวลาโอนเขาจะโอนไหม ซึ่งอาจจะมีบางส่วนที่ไม่โอน

วันนี้สถานการณ์ค่อนข้างคลุมเครือเดินทางเข้าออกไม่ได้ ซึ่งคนจีนที่อยู่เมืองไทยก็ไม่ได้เดินทางกลับประเทศเขา ไม่ว่าจะเป็นนักศึกษาหรือพ่อค้านักธุรกิจที่อยู่ในกรุงเทพฯ เชียงใหม่ คนกลุ่มนี้คงจะไม่ทิ้งดาวน์ก็ต้องแยกกลุ่มของคนจีนเหมือนกัน แต่ถ้าผู้ซื้ออยู่เมืองจีน ฮ่องกง จะหายไป ส่วนคนไทยก็คล้ายๆ กันถ้าดาวน์ไปเยอะแล้ว 30-40% ขึ้นไปโอกาสที่จะทิ้งดาวน์ก็ยากเหมือนกัน แต่ถ้าดาวน์ได้ไม่นาน 20% ก็อาจจะทิ้งได้ถ้าเขามองว่าไม่มีความมั่นคงในอาชีพการงาน

ก็หวังว่าขบวนการควบคุมโรคนี้ประสบความสำเร็จเหมือนสมัยโรคซาร์สเมื่อ 10 กว่าปีก่อน วันนี้ถ้าไม่มีเรื่องโรคโควิด-19 ปัจจัยบวกของธุรกิจอสังหาฯ ของไทยยังมี ดูจากนโยบายแบงก์ชาติที่ลดดอกเบี้ยนโยบายต่ำสุด 1% ไม่เคยเห็นมาก่อน ไม่ว่าสมัยเกิดวิกฤตแฮมเบอร์เกอร์ โรคซาร์ส หรือน้ำท่วม ดอกเบี้ยนโยบายนำไปสู่ดอกเบี้ยเงินกู้ก็ไม่เคยต่ำขนาดนี้ ในส่วนแบงก์ชาติมีการลดอัตราดอกเบี้ยลง ส่วนเรื่องกฎเกณฑ์ LTV มีการผ่อนปรนมาก เรื่องของกระทรวงการคลังลดหย่อนค่าธรรมเนียดการจดจำนอง มีการปรับนโยบายผ่านธนาคารรัฐในเรื่องการให้สินเชื่อพิเศษต่างๆ เมื่อสองสัปดาห์ที่ผ่านมาก็มีมาตรการจากกระทรวงการคลังว่าให้ธนาคารพาณิชย์ดูแลผู้บริโภค ดูแลคนกู้ให้ผ่อนปรนมากพอสมควร ภาษีที่ดินสิ่งปลูกสร้างก็เลื่อนการจัดเก็บไปถึงเดือนสิงหาคม หลายๆ อย่างนี้ภาครัฐทั้งกระทรวงการคลัง แบงก์ชาติ พยายามผ่อนปรนค่อนข้างเยอะ

ปัจจัยบวกที่ว่าเยอะ แต่เอามาหักล้างกับโควิด-19 ไม่พอ คิดว่าทางการควรจะเข้ามาช่วยเพิ่มเติมอีกไหม เช่น LTV ยกเลิกไปเลย

วันนี้ที่มีการผ่อนปรนเรื่อง LTV คือคนที่มีประวัติการชำระสัญญาแรก กู้บ้านหรือคอนโดฯ หลังแรกยังเป็นหนี้เขาอยู่ มีประวัติการกู้มาไม่ครบ 3 ปียังถือเป็นสัญญาที่ 2 ตอนนี้ลดระยะเวลาจาก 3 ปีเหลือ 2 ปี ทำให้คนที่กู้มา 2 ปีครึ่งหรือ 2 ปี 3 เดือน สามารถกู้ได้โดยธนาคารปล่อยสินเชื่อได้ง่ายขึ้น หรือสัญญาที่ 1 สำหรับบ้านราคาเกิน 10 ล้าน เดิมบอกว่าต้องดาวน์ 20% ก็เปลี่ยนใหม่เป็นดาวน์ 10% ถามว่าจะลงไปอีกหรือไม่ ก็เป็นไปได้ แต่คงไม่ใช่ 3-6 เดือน ยกเว้นแต่สถานการณ์โควิด-19 ออกมาเยอะจริงๆ อันนี้เป็นสิ่งที่เราไม่ใช่บุคลากรทางการแพทย์ก็พูดเองไม่ได้ แต่ก็ต้องบอกว่ามีผลมากจริงๆ เข้ามาแบบกะทันหัน ประเด็นคือกระทบไปทั่วโลก กำลังซื้อจากต่างชาตินอกจากจีนแล้วภาคอื่นๆ ก็กระทบไปด้วย

ดูแล้วพายุแห่งปัญหาจะกลับมาอีกไหม

ขณะนี้ผู้ประกอบการรายไม่ใหญ่ก็จะเจอปัญหาและเริ่มที่จะขายโครงการ โครงการทำไปแล้วลูกค้าอาจจะไม่ได้จองซื้อตามที่เขาคาดหวัง หรือสายป่านเขาเริ่มสั้นเพราะสถาบันการเงินไม่ค่อยอยากปล่อยสินเชื่อโครงการเท่าไหร่นักในภาวะเช่นนี้ ก็ยังมีจำนวนกลุ่มนึงไม่ว่าจะมากหรือน้อยขึ้นอยู่กับการทอดยาวของปัญหาปัจจุบัน ตอนนี้เริ่มมีผู้ประกอบการบางรายที่ประกาศขายโครงการ แต่การประกาศขายโครงการไม่ได้ทำแบบเปิดเผยเป็นการพูดจากันในกลุ่มผู้ประกอบการ ไม่ได้ออกเป็นข่าว ในอีกทางจะมีผู้ประกอบการที่พอจะมีเงินเหลือและมีแผนจะเปิดโครงการอยู่แล้ว แทนที่จะไปซื้อที่ดินใหม่หรือเปิดโครงการใหม่ หรือไปทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA ซึ่งกระบวนการขั้นตอนอาจจะยืดยาวไม่ทันที่จะทำมาหากิน ตรงจุดนี้ก็ไปซื้อโครงการที่เจ้าของเดิมไม่อยากทำแล้ว แต่ได้ดำเนินการเรื่องเอกสารขั้นตอนต่างๆ การขอใบอนุญาต EIA ทำให้ผู้ประกอบการรายที่อยากจะซื้อเขาสามารถพัฒนาโครงการและรับรู้รายได้ได้เร็วขึ้น แทนที่จะซื้อที่ดินมาถมดิน มาขอใบอนุญาตกินเวลานานหลายเดือนหรือ 1-2 ปี กว่าจะสร้างเสร็จ 2-3 ปี ก็ไปซื้อโครงการที่ก่อสร้างไปแล้วหรือกำลังขายอยู่ ยอดขายไม่ได้ขี้เหร่ แต่ผู้ประกอบการรายเดิมอาจจะไม่อยากทำต่อ เนื่องจากผู้ประกอบการอาจทำหลายอย่าง อาจจะไปโฟกัสเรื่องอื่นที่เขาดูแล้วดีกว่า ก็มีทั้งคนที่อยากจะขายและคนจะซื้อโครงการ

ถามว่ารอบนี้รู้สึกหรือไม่ว่าเป็นปัญหา คำตอบคือผู้ประกอบการต้องปรับตัวอยู่แล้ว หนักกว่าปกติ ต้องบอกว่าตลาดอสังหาฯ ตั้งแต่ 2561-2562 เริ่มมีสัญญาณชะลอตัวอยู่แล้ว แต่ปีนี้มาเจอแจ๊กพอตปัจจัยที่ควบคุมไม่ได้คือโควิด-19 ส่วนเรื่องอื่นเป็นเรื่องที่รับทราบมานานแล้ว วันนี้ผู้ประกอบการปีที่แล้วหรือปีนี้ส่วนใหญ่วางแผนทำโครงการแนวราบบ้านจัดสรรเป็นหลัก ที่เป็นคอนโดฯ ก็ทำน้อยลงหรือทำราคาถูกลงที่รัฐบาลให้การสนับสนุนหรือออกข่าวให้การสนับสนุน เรื่องลดหย่อนค่าภาษีจดจำนองเหลือร้อยละ 0.01 สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้าน จริงๆ ยังมีมาตรการอื่นที่ BOI ทำออกมา เริ่มมีการสนับสนุนผ่านการอนุญาตตามเกณฑ์ BOI สำหรับราคาไม่เกิน 1.2 ล้าน จะได้รับสิทธิประโยชน์จาก BOI ด้วยสำหรับโครงการใหม่ 1.2 ล้าน ถ้าเป็นของเดิมอาจจะคืน 1 ล้าน หรือที่ยกเลิกไปแล้วของ BOI กลับมาปัดฝุ่นใหม่

ผู้ประกอบการคิดว่ายังมีหลายรายที่อยู่รอดได้ ผู้ประกอบการรายใหญ่ปีที่ผ่านมามีที่รักษาเป้าการขายได้แค่ 1-2 ราย ที่เหลือในตลาดคาดว่าพลาดเป้ายอดขาย ยอดโอน กำไร แทบทุกบริษัท

กฎหมายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างพูดกันว่าจะเลื่อนอีกแล้ว ตกลงเลื่อนไปเลยดีไหม

มีที่เป็นข่าวหนักว่านี้อีก ส.ส.บางท่านบอกว่าให้ยกเลิกไปเลย แต่คงทำไม่ได้หรอก มันคงจะเกินสเต็ปนั้นไปแล้ว จริงๆ พูดกันมา 20-30 ปี ถือว่ารัฐบาลชุดที่ผ่านมาใจกล้าสามารถผ่านออกมาได้ แต่ผ่านออกมาหน้าตาก็เปลี่ยนไปจากความเข้มข้นตอนที่ประกาศแรกๆ ลดความเข้มข้นไปพอสมควร ยิ่งประกาศออกเป็นกฎหมายลูกก็มีช่วงเวลาลดหย่อน อาจจะมีลดแลกแจกแถมช่วงปฏิบัติจริงในช่วง 2-3 ปีแรกไปเยอะ ถามว่ามีโอกาสเลื่อนไหม คิดว่าในเรื่องที่อยู่อาศัยถ้าบ้านหลังที่ 2 มีภาษีล้านละ 200 บาท ค่าบ้านราคา 3 ล้านบาท เท่ากับภาษี 600 บาทต่อปี ถ้าในยุคปัจจุบันเงิน 600 บาทต่อปีไม่ใช่ปัญหาเท่าไหร่ แค่ขับรถออกไปกินข้างนอกเผลอๆ ก็เกิน 600 บาทแล้ว ทั้งค่าอาหาร ค่าน้ำมัน ค่าจอดรถ ฉะนั้นภาษีปีละ 600 บาทอาจจะไม่ใช่สิ่งหนักหนา แต่ว่าอาจจะหนักในเรื่องภาษีที่ดินว่างเปล่า ซึ่งมีประเด็นว่าใครเป็นเจ้าของ ที่ดินมูลค่าสูงอาจจะเดือดร้อน ขึ้นอยู่กับว่าถ้าจะปรับเกณฑ์ช่วยบรรเทาอาจจะต้องบรรเทาส่วนนั้นและบรรเทาเรื่องที่อยู่อาศัยหลัก อย่างแรกคือไม่ต้องเสียอยู่แล้วถ้าราคาไม่เกิน 50 ล้าน ผมมองในแง่ของที่อยู่อาศัยโดยตรง อาจจะไม่ใช่ปัญหาใหญ่ของเจ้าของบ้านแต่ปัญหาใหญ่อยู่ที่เจ้าของที่ดินเปล่ามากกว่า โอกาสเลื่อนไหม ขึ้นอยู่กับว่าสถานการณ์การเมืองจะพาไปอย่างไร ตอนนี้การเมืองก็เป็นปัจจัยลบตัวนึง แม้จะผ่านพ้นการอภิปรายไม่ไว้วางใจก็ตาม แต่การเมืองรัฐสภาก็มีความเข้มข้นขึ้นพอสมควร