อสังหาริมทรัพย์ปีเสือ เริ่มมีสัญญาณไม่ค่อยสดใส จาก 7 ปัจจัยเสี่ยงที่ ปิติ ตัณฑเกษม เผยถึงดีมานด์ที่ "หดตัว" ต่อเนื่องจากผลกระทบรอบด้านที่มีผลต่อกำลังซื้อและพฤติกรรมผู้บริโภค เพราะทุกอย่างไม่เหมือนเดิม
นายปิติ ตัฑเกษม กรรมการและประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ธนาคารทหารไทยธนชาต หรือ TTB กล่าวในงาน อสังหาริมทรัพย์ไทย ดัชนีหลักชี้เศรษฐกิจปี 2522 ในหัวข้อ "แนวโน้มและภาวะเศรษฐกิจ ตลาดเงิน ตลาดทุน จะมีผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯ ในปี 2565 อย่างไร" ว่า ปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เจอแรงกดดันหลายด้าน ที่ส่งผลให้ความต้องการการซื้อที่อยู่อาศัยลดลง
ทั้งนี้ เป็นผลมาจาก 7 ปัจจัยหลัก ที่มาจาก
1. โครงสร้างประชากรไทยเปลี่ยนแปลงไป “คนวัยทำงานลด โสดนาน ชราเพิ่ม” ทำให้นิยมบ้านพักขนาดพอเหมาะ เน้นความปลอดภัย และฟังก์ชันใช้งานง่าย คาดการณ์ว่า 10 ปีข้างหน้า ขนาดครอบครัวไทยมีแนวโน้มลดลงตามจำนวนประชากร โดยกลุ่มวัยทำงานลดลงมาก แต่จะเพิ่มขึ้นในเขตปริมณฑลและภาคตะวันออก ซึ่งเป็นที่น่าจับตามอง เพราะจะมีการเคลื่อนย้ายของประชากร ขณะที่กลุ่มผู้สูงอายุเพิ่มขึ้น
2. พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนไปหันมาทำงานที่บ้าน (Work from Home) มากขึ้น จึงต้องการที่อยู่อาศัยที่มีพื้นที่ส่วนตัว ในเขตชานเมือง/ต่างจังหวัด และมีฟังก์ชันตอบโจทย์ รวมถึงให้ความสำคัญกับปัญหาสิ่งแวดล้อมมากขึ้น ฉะนั้นกลยุทธ์ที่ผู้ประกอบการควรทำก็คือการพัฒนาโครงการที่ตอบรับกับผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป เช่น การมีฟังก์ชันที่รองรับ Work from home และการใช้วัสดุที่เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม
3. ปัญหาเรื่องหนี้ครัวเรือนไทยยังอยู่ในระดับสูง จะกลายเป็นแรง "กดดัน" กำลังซื้อผู้บริโภค
4. มาตรการรัฐในปี 2565 ที่ออกมาช่วยภาคอสังหาฯ ช่วยกระตุ้นกำลังซื้อในประเทศ ได้ระดับหนึ่ง แต่ยังไม่ครอบคลุมถึงที่อยู่อาศัยระดับปานกลาง และมีระยะเวลาจำกัดแค่ปี 2565 เท่านั้น การผ่อนคลายมาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value : LTV) ช่วยฟื้นฟูดีมานด์ ที่อยู่ในระดับต่ำ ส่วนมาตรการที่มีต่อภาคอสังหาฯ กระตุ้นต่างชาติซื้อ พบว่าสัดส่วนการซื้ออสังหาฯ ของต่างชาติลดลง โดยเฉพาะจีน ซึ่งเป็นกำลังซื้อหลักลดลงมาตั้งแต่ปี 2561
5. ซัพพลายส่วนเกิน (Excess Supply) ในภาคอสังหาริมทรัพย์ใน 3 ปีที่ผ่านมาเริ่มมีการปรับสมดุล
6. แนวโน้มต้นทุนงานก่อสร้างเพิ่มขึ้น ผู้ประกอบการต้องบริหารจัดการให้ดี อาทิ การบริหารจัดการสต็อกวัสดุก่อสร้างอย่างมีประสิทธิภาพ และการจัดหาแรงงานก่อสร้างเพื่อไม่ให้ขาดแคลน สำหรับที่ดิน ต้นทุนแรงงานที่ปรับตัวสูงขึ้นนั้น ได้ส่งผลกระทบต่อต้นทุนอสังหาริมทรัพย์ ทั้งในอดีตและในอนาคต และ
7. แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยปรับเพิ่ม ส่งผลต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งคาดการณ์ว่าจะมีการปรับดอกเบี้ยนโยบายในปี 2566 ซึ่งจะนำไปสู่การขึ้นดอกเบี้ยเงินกู้ตามมา ปัจจุบันนี้หนี้ครัวเรือนสูง ลูกหนี้ที่มีสินเชื่อบ้าน รถ เหล่านี้เข้าสู่การพักหนี้ 50% และปัจจุบันมี 1 ใน 4 หรือ 17.8% ที่ยังขอเข้ามาตรการช่วยเหลือ และ 5.2% เป็นลูกหนี้ที่กำลังมีปัญหาและ 3.6% เป็นลูกหนี้ที่มีปัญหาไปแล้ว ปัญหาเหล่านี้อาจส่งผลให้การกู้บ้านหลังที่สองในระยะข้างหน้าให้ลดลงได้และภายใต้ดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น อาจส่งผลทำให้ภาระผ่อนของผู้กู้ปรับเพิ่มขึ้น
นายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทยวิเคราะห์ว่า ฉากใหม่อสังหาฯ ไทยปี 2565 ไม่เป็นดั่งคิด หลังที่เคยคาดการณ์ภาวะคลี่คลายของสถานการณ์โควิด-19 จะจบลงตั้งแต่ปลายปี 2564 แต่ปัจจุบันประเทศแถบอาเซียน มียอดผู้ติดเชื้อรายวันพุ่งขึ้นในทุกประเทศ สูงสุดเกาหลีใต้ 1.7 แสนคนต่อวัน ขณะประเทศไทยล่าสุด (24 ก.พ.) เกิน 2 หมื่นราย ซึ่งเป็นปัจจัยที่ควบคุมไม่ได้ ไม่นับรวมสสถานการณ์ความตึงเครียดระหว่างรัสเซียและยูเครน ที่คาดกันว่า ราคาน้ำมันโลกปีนี้จะทะลุ 100 เหรียญสหรัฐต่อบาร์เรล ฉะนั้น จะเป็นปัจจัยกดดันต่อธุรกิจอสังหาฯ โดยเฉพาะแนวโน้มราคาค่าวัสดุก่อสร้างและค่าขนส่ง ส่วนปัจจัยบวก กรณีธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ผ่อนคลายมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยไปจนถึง ธ.ค. 65 และการขยายมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ยังต้องติดตามผล เพราะไม่สอดคล้องกับสิ่งที่ 3 สมาคมอสังหาฯ ได้เสนอไปให้ลดหย่อนให้กับราคาที่อยู่ฯ 3 ล้านบาท