Interview: ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย
มาตรการ LTV พ่นพิษแบบไม่ให้ตั้งตัวทัน เจ็บหนักทั้งผู้ซื้อ-ผู้ขาย ผู้ซื้อต้องจ่ายดาวน์เพิ่ม หาเงินไม่ทัน ทิ้งดาวน์เป็นว่าเล่น ที่กัดฟันจ่ายดาวน์เพิ่มกลับถูกแบงก์ปฏิเสธสินเชื่อจำนวนมาก ภาระตกหนักที่ผู้ประกอบการ ยอดขายตกฮวบ! บ้าน-คอนโด-ทาวน์เฮาส์ สต็อกค้างบานเบอะ ผู้ประกอบการรอความหวังว่าข่าวดีจะเป็นจริง เมื่อกระทรวงคลังเตรียมช่วยปลดล็อก ออกมาตรการลดค่าโอน ค่าจดจำนอง ตามที่ร้องขอ คาดจะช่วยกระตุ้นยอดขายได้ 2-3 เท่าตัว พร้อมฝากถึงผู้ว่าฯ แบงก์ชาติ อย่านิยามคนกู้ซื้อบ้านว่าเป็นผู้ก่อภาระหนี้ครัวเรือน ควรตั้งนิยามใหม่ว่าเป็นการอดออมเพื่อความมั่นคง ที่สำคัญคือธุรกิจอสังหาฯ และธุรกิจต่อเนื่องมีมูลค่าต่อปีเกือบ 2 ล้านล้านบาท เป็นเครื่องจักรสำคัญหนึ่งของเศรษฐกิจไทย
ตอนนี้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เหมือนถูกล็อกโดยมาตรการ LTV
จากมาตรการ LTV ของแบงก์ชาติก็มีส่วนที่ทำให้กำลังซื้อใหม่ลดน้อยถอยลงไป รวมถึงเรื่องเศรษฐกิจที่ชะลอตัวสงครามการค้าระหว่างสหรัฐอเมริกากับจีนที่เริ่มต้นตั้งแต่ปลายปี 2561 และ แบงก์ชาติก็พูดถึงเรื่องภาระหนี้สินครัวเรือนที่สูง แล้วดำริที่จะแก้ปัญหาด้วยการลดการให้เงินกู้การซื้อบ้านลง
ความจริงแล้วปัญหาภาระหนี้สินครัวเรือนสูงก็พูดกันมาหลายปี แต่ดูเหมือนว่ายังไม่ได้ทำอะไรที่เป็นรูปธรรม พอมีสงครามการค้า พอมาไตรมาสที่สี่ปีที่แล้ว แบงก์ชาติก็ประกาศว่าจะเอาจริงกับการลดสัดส่วนเงินกู้การซื้อบ้านลง ซึ่งก็เริ่มใช้เมื่อวันที่ 1 เมษายน ที่ผ่านมา คือให้เวลาเตือนไม่กี่เดือน แล้วก็เริ่มเลย ในขณะที่ธุรกิจอสังหาฯ อยู่ในระบบของขนาดเศรษฐกิจที่ไม่เล็ก เพราะยอดโอนแต่ละปี โดยเฉพาะปี 2561 มียอดโอนถึง 8 แสนล้านบาท แล้วพอคูณด้วย 2.9 เท่า ซึ่งส่งผลไปถึงเรื่องของตกแต่งบ้าน เฟอร์นิเจอร์บ้าน เครื่องประดับตกแต่ง เครื่องไฟฟ้า คูณ 2.9 เท่าขึ้นมา มันก็ประมาณเกือบ 2 ล้านล้านบาท อย่างที่ศูนย์ข้อมูลแจ้ง อันนี้เป็นข้อมูลเชิงประจักษ์ที่เกิดขึ้นจริง
แต่แบงก์ชาติให้เวลาน้อยมาก สรุปออกมาเดือนพฤศจิกายนปีที่แล้ว และเริ่มใช้วันที่ 1 เมษายน 2562 คือมีเวลาอยู่ 4 เดือนครึ่งก็เริ่มเลยกับเรื่องขนาดใหญ่แบบนี้ ก็ทำให้ปรับตัวกันไม่ทัน ไม่ว่าจะเป็นฝั่งผู้ซื้อที่จะออมเงินจ่ายส่วนของผู้ซื้อดาวน์เพิ่มขึ้น ก็ปรับตัวไม่ทัน ทางฝั่งผู้ขายก็ลดซัพพลายไม่ทัน อย่างเช่นคอนโดมิเนียม ไลฟ์ไซเคิลของคอนโดมิเนียมคือ 3 ปี ถ้าหากเริ่มซื้อที่ดินวันนี้กว่าจะสร้างเสร็จคืออีก 3 ปีข้างหน้า ดังนั้นซัพพลายที่เกิดขึ้นทุกวันนี้ เป็นผลจากการเตรียมงานเมื่อ 3 ปีที่แล้ว ดังนั้น ฝั่งผู้ประกอบการแม้จะรักตัวกลัวตาย แต่ก็ลดซัพพลายไม่ทัน ทั้งๆ ที่รู้ว่ากำลังซื้อจะลดน้อยถอยลง ก็เลยทำให้บางโครงการ มีสต็อกในมือสูงขึ้น กลายเป็นภาระทางการเงิน เป็นภาระทางต้นทุนอีกด้านหนึ่งของเรา
ในขณะที่ฝั่งผู้ซื้อเองเตรียมตัวอดออมเพื่อจ่ายดาวน์เพิ่มไม่ทัน ก็ทำให้การซื้อเดิมที่จองเอาไว้ มีเรื่องสินเชื่อถูกปฏิเสธเยอะ เพราะโปะเองไม่ไหว โปะเพิ่มไม่ไหว ในขณะที่การซื้อใหม่ขายใหม่ก็ลดน้อยถอยลง เพราะเป็นเรื่องของจิตวิทยาอยู่แล้ว ถ้าต้องจ่ายเงินเยอะขึ้น ความต้องการซื้อก็จะถดถอยลง ฉะนั้นจึงเป็นผลโดยตรงจากมาตรการ LTV ที่ประกาศใช้ในเวลาอันกระชั้นชิด หลังจากการที่ดำริพูดขึ้น ใช้เวลา 4 เดือนเศษก็เริ่มเลย ฉะนั้นก็ส่งผลกระทบให้การขายใหม่ลดลง
ดร.อาภาเคยพูดเรื่อง LTV เอาไว้ ว่าเหมือนใช้ยาเม็ดเดียวคุม 77 จังหวัด
เป็นความเห็นของเรียลเซ็กเตอร์อย่างพวกเรา เรายังยืนยันว่า คนในยุคปัจจุบัน การที่จะมีบ้านสองหลังเป็นเรื่องปกติ ในขณะที่ฝั่งแบงก์ชาติตีความว่าบ้านหลังที่สองเป็นไขมัน เป็นส่วนเกิน ฉะนั้นใครที่ซื้อบ้านหลังที่สองจะต้องจ่ายสูง เพราะถือว่าไม่จำเป็น แต่ส่วนตัวและเพื่อนๆผู้ประกอบการยังยืนยันว่าสำหรับกรุงเทพฯ สำหรับเมืองท่องเที่ยว เมืองอุตสาหกรรม การที่คนจะซื้อบ้านหลังที่สองเพื่ออยู่อาศัยระหว่างไปทำงานหรือพักอาศัยในเมืองเหล่านี้ เป็นความจำเป็น เป็นเรื่องปกติของชีวิตคนทั่วไปในยุคอุตสาหกรรมและบริการ เราไม่ใช่สังคมเกษตรแล้วที่จะอยู่ติดถิ่น เราจะย้ายถิ่นไปตามที่ทำงาน ย้ายถิ่นไปตามครอบครัวใหม่ ฉะนั้นบ้านหลังแรกอาจจะได้มาจากคุณพ่อคุณแม่ใส่ชื่อเอาไว้ตั้งแต่เราเป็นวัยรุ่น และพอเราโตขึ้น เราไปทำงานต่างถิ่น และมีความจำเป็นจะต้องมีที่อยู่ต่างถิ่น บ้านหลังที่สองจึงเป็นเรื่องปกติ ยืนยืนว่าสิ่งที่เคยพูดไป ยังคงมีเหตุมีผล มีน้ำหนักเพียงพอ
ล่าสุดมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน ค่าธรรมเนียมการจดจำนองสำหรับผู้ซื้อ ออกมาช่วย ถือว่าเกาถูกที่คันหรือไม่
ได้รับข่าวมาจากสื่อเหมือนกัน คือไม่ได้ยินจากปากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง ซึ่งที่ฟังมารู้สึกพอใจมาก เพราะเป็นมาตรการเดียวกันกับที่เราร้องขอไป เนื่องจากว่าในอดีตนับสิบปีที่ผ่านมา ทุกครั้งที่เกิดปัญหาเรื่องการกระตุ้นเศรษฐกิจ รัฐบาลก่อนหน้านี้ก็จะใช้วิธีการนี้ในการกระตุ้น ซึ่งทุกๆครั้งก็ได้ผลมาตลอด เพราะเป็นมาตรการที่ไปช่วยเหลือฝั่งผู้ซื้อ ซึ่งจะได้ประโยชน์ทันทีในวันที่โอน เป็นชิ้นเป็นอันที่เห็นได้ในวันโอน ทำให้กระตุ้นและสามารถที่จะสร้างความรู้สึกต้องการซื้อขึ้นมาได้ทันทีทุกครั้ง และจำนวนก็จะเพิ่มขึ้น 2-3 เท่าทุกครั้ง ถือว่าเป็นโครงการที่เห็นผลมาในอดีตอยู่แล้ว และเป็นเรื่องที่เราร้องขอไปด้วยเหมือนกัน
ระยะเวลามาตรการ 6 เดือนพอหรือไม่
พอ จากสถานการณ์ที่มีแต่ความว่างเปล่า ถ้าหากได้อะไรมา ก็ขอบคุณทั้งสิ้น
ตรงนี้จะช่วยกระตุ้น และทำให้ลดซัพพลายลงไปมากแค่ไหน
ถ้าในเรื่องของตัวเลข อาจจะต้องไปอิงข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ของธนาคารอาคารสงเคราะห์ เพราะจะมีการเก็บตัวเลขอย่างเป็นทางการ และเป็นกลไกเครื่องมือตัวหนึ่งของกระทรวงการคลัง ในนั้นตัวเลขจะเป็นทางการ ซึ่งที่ผ่านมาในช่วง 3 เดือนก็มีสถิติการจดทะเบียนโอนลดลงประมาณ 20% อยู่แล้ว และคงเป็นเหตุผลหลักที่ทางกระทรวงการคลังก็คงจะดูจากตัวเลขเหล่านี้ในการที่จะให้ยาที่ถูกโรค ให้ยาเม็ดเดียวแล้วจะหายป่วย
ถือว่ามาถูกทางแล้ว ถ้าอย่างนั้นไม่ต้องไปปรับแก้ไขเรื่อง LTV จากทางแบงก์ชาติก็ไม่เป็นไรแล้ว
คือมันเป็นเครื่องมือคนละชนิดกัน โดยหน่วยงานที่ต่างกัน และหน่วยงานก็ไม่ขึ้นตรงต่อกันโดยเส้นตรง มีอิสระด้วยกันทั้งคู่ ดังนั้นส่วนของกระทรวงการคลังที่ใช้มาตรการทางการคลังด้านภาษีก็ทำไปจากข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลนั่นเอง ในขณะที่แบงก์ชาติก็ถือว่าเป็นหน่วยงานอิสระที่มีข้อมูลจากธนาคารพาณิชย์อีกทางหนึ่ง ซึ่งที่ผ่านมาเมื่อเดือนที่แล้วทางแบงก์ชาติก็อยู่ในช่วงของการรับฟังปัญหาจากผู้ที่เกี่ยวข้องทั้งหมด แต่ว่าในอดีตท่านผู้ว่าฯ แบงก์ชาติก็ยืนยันว่าท่านมาถูกทางเช่นกัน แต่ส่วนตัวก็เคยเรียนไปว่า หนี้ที่น่าเป็นห่วงน่าจะเป็นหนี้บัตรเครดิต และสินเชื่อส่วนบุคคลที่ไม่มีหลักประกัน คือใครที่มีรายได้ มีธุรกิจก็กู้ได้เลย จะกี่ล้านบาทก็ตามก็กู้ได้เลย แต่ว่าเสียอัตราดอกเบี้ยสูง ปัญหาจะอยู่ที่สองจำพวกนั้น เพราะไม่มีหลักประกันอะไรเลย มีเงินก็จ่าย ไม่มีเงินก็กลายเป็น NPL ไป
แต่สำหรับสินเชื่อบ้าน สมาคมอาคารชุดไทย โดยท่านอดีตนายกสมาคมของเราคุณประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต เคยนำเสนอไว้ว่า อยากจะขอปรับความคิดของแบงก์ชาติ ว่าแทนที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยจะถือเป็นหนี้สินก้อนใหญ่ น่าจะต้องลองพิจารณาใหม่เป็นการอดออมเพื่อการซื้อที่อยู่อาศัย เป็นการออมเงินมากกว่า แทนที่มีรายได้แล้วไปซื้ออย่างอื่น ถ้าเขามาซื้อบ้านต้องให้เครดิตเขา อย่าไปลงโทษเขาที่เขามีหนี้ก้อนใหญ่เกิดขึ้น ซึ่งเป็นหนี้ที่ผ่อนชำระ 30-40 ปี ควรจะเปลี่ยนวิธีคิด เปลี่ยนนิยามใหม่ว่าเป็นการอดออมเพื่อความมั่นคงของมนุษย์ แบบนี้ต้องให้เครดิต จึงเห็นด้วยที่จะขอสนับสนุนข้อเสนอนี้กับแบงก์ชาติ ขอปรับเปลี่ยนนิยามความหมายของหนี้สินบ้านที่มีหลักประกันเต็ม สมมุติบ้านราคา 3 ล้าน แบงก์ก็ให้มาไม่เต็ม ให้มา 2 ล้านกว่าบาท แล้วก็ถือว่ามีหลักประกัน 100% ด้วยซ้ำไป ฉะนั้นต้องถือว่าเป็นการออม และให้โบนัสมากกว่าที่จะไปตัดทอนลดเครดิตผู้ซื้อ