Interview: ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย และประธานกรรมการ บริษัท ริชี่เพลซ 2002 จำกัด
ยืนยัน...ธุรกิจอสังหาฯโดยเฉพาะคอนโดฯไม่เป็นฟองสบู่ ราคาซื้อขายไม่หวือหวาเกินความจริง การซื้อเพื่อเก็งกำไรลดน้อยลงอย่างชัดเจน เหตุซัพพลายล้นตลาด ผู้ซื้อมีทางเลือกมากขึ้น และซื้อเพื่ออยู่จริงสูงถึง 90-95% ติง...แบงก์ชาติใช้ยาแรงเกินเหตุ กระทบทั้งเจ้าของโครงการและผู้ซื้อ ทั้งยังตัดทอนโอกาสผู้ซื้อระดับกลางและระดับล่างที่ต้องการมีบ้านเป็นของตัวเอง พร้อมแจงอย่ามองผู้ซื้อต่างชาติในแง่ลบ ต้องขอบคุณที่เขาไว้วางใจเศรษฐกิจการเมืองไทย ถึงขั้นหอบเงินมาลงทุนในอสังหาฯ ซึ่งเป็นการลงทุนระยะยาวและการลงทุนก้อนใหญ่
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ขณะนี้เป็นฟองสบู่หรือไม่อย่างไร
ถ้าความหมายคำว่าฟองสบู่ หมายความว่าราคาขึ้นแบบไม่สมเหตุสมผล ขึ้นอย่างรวดเร็วเกินกว่าระดับเศรษฐกิจ ถ้าความหมายเป็นอย่างนั้น ขณะนี้ขอปฏิเสธว่าไม่ได้มีภาวะการณ์เช่นนั้นเลยในตลาดคอนโดมิเนียมหรืออาคารชุด คือซื้อปั๊บขายราคาขึ้นๆ อย่างรวดเร็วเกินกว่าความเป็นจริงนั้น ไม่เป็นความจริง
โครงการที่สร้างแล้วขายไม่ได้มีหรือไม่
เยอะเลย มีมากเลย ไม่ใช่ว่าทุกคอนโดมิเนียมเปิดมาจะสามารถขายหมดได้ในวันเดียว สัปดาห์เดียว หรือเดือนเดียว ไม่มีแล้ว ไม่เหมือนเมื่อหลายๆ ปีที่แล้ว เนื่องจากมีซัพพลายที่มากขึ้น จากการที่รัฐบาลไปขยายสถานีรถไฟฟ้าทั้งสายสีเดิมไปต่อหัวต่อท้ายแล้วยังไปเพิ่มสายใหม่ ทำให้มีซัพพลายมากขึ้นตามสถานีที่เพิ่มขึ้น ทำให้ผู้บริโภคหรือผู้ซื้ออยู่อาศัยมีทางเลือกมากขึ้น คือไม่ได้สถานีนี้ หรือขายหมด หรือสถานีนี้แพง ก็ไปซื้อสถานีถัดไปอีก 2-3 สถานีก็ได้ นั่นคือทางเลือกของผู้บริโภคอยู่แล้ว
ส่วนที่เหลือมากๆ เป็นคอนโดฯราคาระดับไหน
คงจะมองตายตัวไม่ได้ เพราะทุกระดับมีโครงการที่ขายดีขายเร็ว และในทุกระดับก็มีโครงการที่ขายช้าขายเหลือ โดยเฉพาะโครงการที่มีราคาสูงก็จะเป็นปกติที่จะมีจำนวนผู้ซื้อไม่มากอยู่แล้ว ถ้าทำออกมาราคาสูงก็จะติดนานกว่า
เมื่อมาเจอมาตรการคุมเข้ม LTV 20% (Loan to Value) หรืออัตราส่วนการปล่อยสินเชื่อเมื่อเทียบกับมูลค่าบ้าน ถ้าพูดง่ายๆ คือลูกค้าต้องวางเงินดาวน์ 20% จะส่งผลอย่างไร
ในฐานะผู้ประกอบการบ้านเห็นว่าเงินดาวน์แรงมาก แบงก์ชาติบอกว่าเห็นสัญญาณที่ก่อให้เกิดภาระในอนาคตแล้วต้องการจะปราม แต่ว่าสิ่งที่ออกมาเมื่อสัปดาห์ก่อนกลับกลายเป็นเหมือนการบล็อกอุตสาหกรรมคอนโดมิเนียม ในความหมายของแบงก์ชาติที่บอกว่าบ้านหลังที่สอง ในขณะที่คอนโดมิเนียมถือว่าเป็นบ้านหลังที่สองของคนเมือง โดยเฉพาะกรุงเทพฯและปริมณฑล ต่างจังหวัดไม่ต้องพูดถึง คอนโดมิเนียมจะเป็นบ้านหลังที่สอง เป็นความสะดวกของกลุ่มวัยทำงานที่ไม่สามารถจะนั่งรถวันละ 1-3 ชั่วโมงไปกลับในภาวะที่รถติดมาก และจากที่บ้านอยู่ไกลจากที่ทำงาน ไม่สามารถกลับบ้านได้ทุกวัน จึงต้องหาคอนโดมิเนียมในเมือง คนไหนที่มีเงินออมก็อาจจะสามารถซื้อได้ ในทางกลับกันคนที่ไม่มีเงินออมแต่มาทำงานแถวสีลมก็อาจจะต้องเช่าถ้าบ้านอยู่ไกลมากจากที่ทำงานมาก มันก็เลยเกิดดีมานด์ตัวนี้ขึ้น
แต่แบงก์ชาติบอกว่าการที่ซื้อบ้านหลังที่สองคือเพื่อลงทุน ถือว่าเป็นการเก็งกำไร คือเป็นห่วงเรื่องนั้น ส่วนตัวมองว่าไม่ใช่ ทุกคนที่จำเป็นจะต้องมีบ้านที่สะดวกในเมือง ใกล้ที่ทำงาน คือส่วนหนึ่งที่ซื้อไหว และก็มีส่วนที่ซื้อไม่ไหวแต่มีความจำเป็นที่จะต้องอยู่ใกล้ที่ทำงาน ก็คือต้องเช่า และเช่าจากอินเวสเตอร์ที่มาซื้อไว้ ซึ่งในส่วนของอินเวสเตอร์ก็ถือว่าเป็นการออมอีกประเภทหนึ่ง นอกเหนือจากการฝากเงินธนาคาร การเล่นหุ้นในตลาดหลักทรัพย์ การซื้อขายทองคำ แต่ว่าการซื้อขายคอนโดมิเนียมมีหลักประกันคือมีโฉนดที่ดิน เรียกว่าเอกสารอาคารชุด ฉะนั้นสิ่งที่แบงก์ชาติออกมาก็กระทบอย่างแรง เป็นยาแรง
ที่มีการบอกว่ามีการเก็งกำไร เพราะมีต่างชาติมาซื้อเป็นส่วนใหญ่
ถ้าพูดประเด็นนี้ ส่วนตัวมองว่าเขาเป็นคนที่มีคุณต่อเรา เขากลับเชื่อถือภาวะเศรษฐกิจ ภาวะบ้านเมืองของเรา แล้วเอาเงินของเขามาซื้อสินทรัพย์ในบ้านเรา แล้วกลุ่มนี้ซื้อแล้วก็มีการโอนจริง คือโอนเงินจากต่างประเทศเข้ามาผ่านระบบธนาคารเต็มรูป ซึ่งจะต้องมีใบโอนเงินของธนาคารไปแสดงในวันที่โอนกับสำนักงานที่ดิน เขากลับเป็นตัวช่วยเราในภาวะที่ผู้ซื้อคนไทยในช่วง 2 ปีนี้กำลังซื้ออ่อนตัวลง เขามาช่วยเรา เอาเงินมาเข้าอยู่ในบ้านเรา และเป็นการลงทุนระยะยาวด้วย ไม่ใช่เป็นการซื้อขายหุ้นที่เข้ามา 2-6 เดือนแล้วออกไป แต่มาก็มายาวและมานาน กลับเป็นตัวช่วย ซึ่งการขายต่างชาติ ส่วนตัวเคยเรียนทางแบงก์ชาติไปแล้วว่า เขาเป็นคนที่มีคุณกับเราในช่วงเศรษฐกิจ 4 ปีที่แล้วที่เราไม่ค่อยดีนัก แต่เขากลับเอาเงินเข้ามาในประเทศเรา
ที่ว่าเหมือนถูกบล็อกไปเลย ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย จะดำเนินการจากนี้อย่างไร
คิดว่ากลุ่มที่เก็งกำไรวันนี้ในตลาด ถือว่าน้อยมากเมื่อเทียบกับหลายปีที่แล้วที่ซัพพลายมีน้อย ตอนนี้ซัพพลายมีมาก การเก็งกำไรก็ลดตัวลงไปโดยธรรมชาติ แล้วคนที่สร้างราคาจนผิดปกติมันจะเป็นแค่เพียงคนกลุ่มเล็กๆ คาดว่าจะมีไม่เกิน 5-10% เท่านั้นเอง แต่คนกลุ่มใหญ่ 90-95% เป็นการซื้อขายปกติ ไม่ว่าจะเป็นผู้ซื้อเพื่ออยู่ หรืออะไรก็แล้วแต่ ก็มีการโอนกัน ฉะนั้นการที่แบงก์ชาติเห็นสัญญาณเล็กๆ น้อยๆ ที่ขึ้นมาเป็นจุดทศนิยม แล้วเป็นห่วง ก็ต้องขอบคุณแบงก์ชาติ แต่ว่าก็ต้องใช้มาตรการที่เหมาะสมเท่านั้น เพื่อไม่ให้ไปเบรกหรือบล็อกอุตสาหกรรม ซึ่งมีผลกระทบต่อเศรษฐกิจของประเทศอยู่พอสมควร
ฉะนั้นการจะใช้มาตรการก็คงจะเป็นเรื่องของหลักวิชาการทางเศรษฐศาสตร์ การเงิน แต่ต้องใช้อย่างระมัดระวังเป็นอย่างยิ่ง ไม่ทำให้ผู้ซื้อบ้านเดือดร้อน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในระดับกลางและล่างซึ่งก็มีกำลังซื้ออ่อนตัวอยู่แล้ว ซึ่งไม่มีโอกาสมีบ้านเลย ถ้าการดาวน์ที่สูงขึ้นเท่ากับไปตัดทอนโอกาสเขา ประชากรตรงนี้ปีหนึ่งก็เป็นแสนคน
อย่างไรก็ตาม ยืนยันได้ว่าธุรกิจอสังหาฯตอนนี้ยังไม่เป็นฟองสบู่ ถ้าไปมองว่าปีหนึ่งราคาขึ้น 3-8% ต้องกลับมองดูลึกลงไปว่า โครงการใหม่ที่เปิดตัวแล้วเป็นราคาใหม่ อยู่บนที่ดินที่ราคาใหม่ ซึ่งตัวที่ต้นทุนสูงมากๆ คือราคาที่ดินที่กระโดดขึ้นไป โดยที่สีลมในอดีตในซอยเคย 3 แสน สุขุมวิทในซอยเคย 3 แสน ตอนนี้ทั้ง 2 แห่งตั้งราคาล้านเศษ มันไม่มีสินค้าอะไรที่เพิ่มขึ้น 3 เท่าตัวอย่างที่เป็นอยู่