ลาภที่กำลังลอยมากับรถไฟฟ้า


พ.ร.บ..ภาษีลาภลอยผ่าน ครม.เมื่อเร็วๆ นี้ ถ้าผ่านสภาจะมีผลบังคับใช้ในราวต้นปี 2562 คนที่ถูกลอตเตอรี่ เจ้าของที่ดินส้มหล่น ถนนผ่าน รถไฟฟ้าผ่านเจอภาษี 5% แน่

ผลจากการออกกฎหมายฉบับนี้ จะทำให้กระทรวงการคลังจัดเก็บภาษีเพิ่มได้อีกมหาศาล เพราะเป็นจังหวะพอดีที่การก่อสร้างรถไฟฟ้าด้านโครงสร้าง 13 สายเสร็จสมบูรณ์

แม้ว่างานระบบจะเสร็จสมบูรณ์และเปิดเดินรถได้ทุกสายจะไปตกราวปี 2566-2567 แต่สิ่งก่อสร้าง ทั้งระบบราง ทั้งสถานีขึ้นลงล้วนเสร็จตลอดสายแล้ว เส้นทางเดินรถไฟฟ้าทุกเส้นทางไม่มีการเปลี่ยนแปลง

ช่วงก่อนปี 2558 นักเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าผ่าน ต่างตกอยู่ในความเสี่ยงกับการเปลี่ยนแปลงเส้นทาง

เพราะแม้จะกำหนดสถานีต้นทางและปลายทางเอาไว้ตามแผนแม่บทแล้ว แต่เส้นทางระหว่างสถานีต้นทางกับปลายทางมีการเปลี่ยนแปลงตลอด

หรือแม้แต่ตัวสถานีปลายทางก็เถอะ อาจจะย้ายจากจุดเดิมไปอีกจุดก็ได้ อย่างเช่นสถานีหัวลำโพ-บางบอน-มหาชัย เป็นต้น

สถานีต้นทางนั้นหัวลำโพงแน่นอน ลอดใต้ดินผ่านเยาวราช ลอดแม่น้ำไปขึ้นฝั่งธนบุรีที่ตอนนี้กำหนดจุดขึ้นได้แล้วหรือยังไม่ทราบได้ เพราะที่ดินของการรถไฟที่เป็นสถานีเก่าเส้นมหาชัย-วงเวียนใหญ่ ที่ยังมีรางรถไฟทิ้งร้างอยู่นั้น มีการคัดค้านกันนัวเนีย เพราะแทนที่จะไปสร้างสถานีที่พื้นที่ว่างเปล่า ก็จะเอาที่ดินแถวคลองสานที่เป็นชุมชนสร้างแทน

ที่ดินว่างเปล่าจะเอาไว้สร้างศูนย์การค้าหรือไรไม่ทราบได้

ที่ดินในชุมชนนั้น ส่วนใหญ่เป็นที่ดินพัฒนาแล้ว มีสิ่งปลูกสร้าง มีที่อยู่อาศัย มีแหล่งการค้า แหล่งธุรกิจ ฯลฯ ยากแก่การซื้อไว้เก็งกำไรหรือเป็นแลนด์แบงก์รอพัฒนาเพื่อรองรับรถไฟฟ้า เพราะมีเนื้อที่จำกัดทำให้ต้นทุนที่ดินสูง

แต่ถ้าเส้นทางเบี่ยงเบนออกนอกเส้นทาง ไม่ผ่าเข้าไปใจกลางเมือง ตลาด ย่านธุรกิจการค้า สถานที่ราชการ ฯลฯ ก็จะเป็นที่ว่างเปล่าหรือที่ดินเกษตรกรรม ซึ่งมีราคาที่ดินถูกและแปลงใหญ่

ทราบจากนักวิชาการและกรรมการที่ศึกษาด้านสิ่งแวดล้อม ผลกระทบ ผลได้ผลเสียในพื้นที่ที่เส้นทางรถไฟฟ้าผ่าน เพื่อนำไปพิจารณาในที่ประชุมคณะกรรมการกำหนดเส้นทางว่า…

เส้นทางเดินรถไฟฟ้าทุกสายไม่มีเส้นไหนยึดตามเส้นทางกำหนดไว้ในแผนเลย

มีการโยกไปซ้าย ย้ายไปขวาตลอด ผ่านที่ดินของใครบ้างไม่รู้ แต่ผู้เกี่ยวข้องและผู้มีอำนาจในคณะกรรมการพิจารณาก็มีเหตุผลมาสนับสนุนการเปลี่ยนแปลงนั้น เช่น เพื่อมิให้กระทบต่อชุมชนธุรกิจการค้า อุตสาหกรรม วิถีการดำรงชีวิตชุมชนนั้นๆฯลฯ เพราะการก่อสร้างจะใช้ระยะเวลานานเป็นปีๆ สภาพการจราจรติดขัดหรือความไม่สะดวกเกิดขึ้นแน่

นอกจากนี้ หากเส้นทางรถไฟฟ้าผ่านย่านชุมชน ย่านธุรกิจหนาแน่น การเวนคืนที่ดินเพื่อสร้างทางขึ้น-ทางลง สร้างสถานี จะแพงกว่าที่โล่งๆหรือมีบ้านเรือน สิ่งปลูกสร้างเบาบาง

นอกจากนี้ ยังต้องสิ้นเปลืองค่ารื้อถอนสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆอีกมาก

เหตุผลดังกล่าวล้วนถูกต้องเหมาะสม แต่เมื่อเส้นทางเบี่ยงออกไปสู่พื้นที่ว่างเปล่าหรือพื้นที่ที่เหมาะสมแก่การปลูกสร้างที่อยู่อาศัย กลับเป็นการเอื้อประโยชน์แก่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

พวกเก็งที่ดิน จะไปซื้อที่ดินใกล้เส้นทางรถไฟฟ้าผ่าน หรือบางรายถึงกับสามารถลากเส้นทางผ่าไปในที่ดินของตนหรือที่ดินในชื่อผู้ที่ถือแทน

จึงไม่แปลกที่เส้นทางที่ไปสุดทางบางสถานี อย่างเช่นสถานีบางหว้า ถูกชาวบ้านเย้ยหยันว่าสร้างไว้ให้ผีโดยสาร เพราะมีผู้ใช้บริการเบาบางมาก

ต่อไปอาจจะเป็นสถานคูคต บางบำหรุ บึงพระยาสุเรนทร์ ฯลฯ แต่ก็ไม่แน่เหมือนกัน กว่าจะเปิดเดินรถไฟฟ้าได้ก็ตกราว 2566-2567 นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ อาจจะเนรมิตพื้นที่ว่างเปล่าที่รถไฟฟ้าวิ่งผ่านเป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่น เป็นหมู่บ้าน เป็นคอนโดมีเนียม เป็นชุมชน เป็นศูนย์การค้า เป็นสถานเริงรมณ์ ฯลฯขึ้นมาก็ได้

เส้นทางรถไฟฟ้าทั้งหมดมีระยะทาง 535.8 กิโลเมตร ลาภลอยที่ได้จากอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อ-ขาย ระหว่างเจ้าของที่ดินกับผู้ซื้อบุคคลหรือนิติบุคคล สมมุตว่าตกกิโลเมตรละ 50 ล้านบาทก็จะมีมูลค่าเพิ่มราว 267,900 ล้านบาท

หากเรียกเก็บ 5% ของลาภลอยก็จะได้ ราว 13,395 ล้านบาท

คิดมูลค่าเพิ่มของที่ดินตามแนวรถไฟฟ้ากิโลเมตรละ 50 ล้านบาทนั้น ยังถือว่าถูกไป

หากคิดตามราคาใหม่ หักลบด้วยราคาเดิมก่อนจะเห็นตอม่อหรืองานดินของรถไฟฟ้าแล้วแต่ละย่าน ราคาที่ดินพุ่งขึ้นถึงกว่า 100%

ยกตัวอย่างราคาที่ดินที่ประกาศขายกันตามสื่อออนไลน์ โดยแต่ละรายอ้างอิงเส้นทางรถไฟฟ้าผ่านเช่น เส้นสีส้มบางกะปิ-มีนบุรี นั้น ราคาเดิมตกวาละ25,000-30,000 บาท ตอนนี้ถีบตัวเป็น 50,000-60,000 บาทแล้ว

หรือที่แพงที่สุดในบรรดาที่ดินแนวรถไฟฟ้าที่ประกาศขายกันอยู่ขณะนี้ คือที่ปากซอยอ่อนนุช จากที่เคยมีภูเขาขยะก้นซอย ราคาประกาศขายตอนนี้วาละ 151,351 บาท

กว่าจะถึงปีที่รถไฟฟ้าเดินได้โดยสมบูรณ์ มิตก 200,000 บาทเข้าไปหรือ ? แต่ก็นั่นแหละ ราคาที่ตั้งขายกับราคาที่ขายได้มักจะเป็นคนละราคา จะตั้งขายวาละ 10 ล้านบาทก็ได้ แต่จะมีคนซื้อหรือไม่ เป็นอีกเรื่องหนึ่ง หรือบางรายก็ตั้งราคาไว้เพื่อจะไม่ขาย

เพราะเบื่อตอบคำถามนายหน้าที่มาหาที่ดินทำเลสวยๆไปขายนายทุนเสียเต็มประดา

10 views