Mixed-use...เทรนด์อสังหาฯในอนาคต

การแข่งขันที่รุนแรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์บางประเภท และต้นทุนการพัฒนาที่เพิ่มขึ้นมากตามราคาที่ดินที่ปรับสูงขึ้นต่อเนื่อง ทำให้มีความเป็นไปได้น้อยลงที่การพัฒนาอาคารสูงที่มีประโยชน์การใช้ประเภทเดียว จะสามารถทำการตลาดได้ง่ายและให้ผลตอบแทนในระดับที่น่าพอใจในเวลาเดียวกัน ดังนั้น อสังหาริมทรัพย์แบบประสมหรือมิกซ์ยูส (mixed use) มีแนวโน้มที่จะกลายเป็นรูปแบบการพัฒนาโครงการที่ได้รับความนิยมมากขึ้น ทั้งสำหรับโครงการคอมเพล็กซ์ขนาดใหญ่ และอาคารเดี่ยว

นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ เจแอลแอล กล่าวว่า “การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบประสมไม่ใช่เรื่องใหม่สำหรับกรุงเทพฯ โดยขณะนี้ มีอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากที่มีการใช้ประโยชน์หลายประเภทรวมอยู่ในโครงการเดียวกัน ไม่ว่าจะเป็นสำนักงาน ศูนย์การค้า ห้องชุดพักอาศัย ตลอดไปจนถึงโรงแรม นอกจากนี้ ยังมีโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่อีกหลายโครงการที่กำลังอยู่ในระหว่างการก่อสร้างขณะนี้ อาทิ วัน แบงค็อก, ดิ ไอคอนสยาม, เดอะ ปาร์ค (The PARQ), สามย่าน มิตรทาวน์ และสิงห์ คอมเพล็กซ์ เป็นต้น”

ข้อได้เปรียบสำคัญประการหนึ่งของการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส คือการจัดสรรให้องค์ประกอบต่างๆ ในโครงการประสานประโยชน์ร่วมกัน ช่วยให้ผู้พัฒนาโครงการสามารถใช้ทรัพยากรร่วมสำหรับทั้งโครงการ ลดต้นทุนการพัฒนาโครงการ และใช้ประโยชน์ในที่ดินได้เต็มศักยภาพมากที่สุด

นอกจากนี้ องค์ประกอบต่างๆ ที่มีการใช้ประโยชน์ที่แตกต่างกันในโครงการมิกซ์ยูส ยังเกื้อหนุนกันและกันอีกด้วย ตัวอย่างเช่น

• ศูนย์การค้าหรือส่วนที่เป็นร้านค้าจะได้รับประโยชน์จากการได้ลูกค้าที่เป็นผู้อยู่อาศัยในโครงการ แขกที่มาพักในโรงแรม และพนักงานของบริษัทที่เปิดสำนักงาน

• ผู้อยู่อาศัยจะได้รับความสะดวกจากศูนย์การค้า หรือการอยู่ใกล้กับสถานที่ทำงาน

• อาคารสำนักงานจะมีศักยภาพมากขึ้นในการดึงดูดผู้เช่า เนื่องจากรายล้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกทั้งสำหรับบริษัทเองและพนักงาน

• โรงแรมจะได้รับประโยชน์เพิ่มจากการใช้บริการห้องประชุม/สัมมนาโดยบริษัทผู้เช่าสำนักงาน ตลอดไปจนถึงการใช้บริการห้องพักโดยแขกของบริษัท

ทั้งหมดนี้ ยังสะท้อนให้เห็นด้วยว่า โครงการมิกซ์ยูสสามารถตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของสังคมเมืองที่ให้ความสำคัญกับความสะดวกสบายมากยิ่งขึ้น

“โครงการมิกซ์ยูส ไม่ได้จำกัดเฉพาะแต่โครงการขนาดใหญ่ที่ประกอบด้วยอาคารหลายหลังที่มีประโยชน์การใช้แตกต่างกันเท่านั้น แต่ยังรวมถึงอาคารเดี่ยวที่ถูกแบ่งการใช้ประโยชน์มากกว่าหนึ่งประเภทขึ้นไป ซึ่งพบว่า การพัฒนาเป็นโครงการอาคารเดี่ยวแบบมิกซ์ยูสกำลังเป็นที่นิยมมากขึ้น” นางสุพินท์กล่าว

ในทำเลชั้นดีในย่านศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ ยังพอมีแปลงที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนาอาคารสูง แต่มักเป็นที่ดินแปลงมีขนาดไม่ใหญ่มากนักและสามารถรองรับอาคารได้เพียงอาคารเดียว เจแอลแอลประเมินว่า ในอีกไม่ช้าก็เร็ว ที่ดินเหล่านี้จะถูกขายหรือปล่อยเช่าระยะยาวให้กับผู้พัฒนาโครงการ ไม่ว่าจะเนื่องด้วยเจ้าของถูกจูงใจโดยราคาเสนอซื้อที่สูง หรือความกังวลเกี่ยวกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ภาครัฐฯ มีแผนประกาศใช้ คาดว่า ที่ดินแปลงย่อมเหล่านี้ หากซื้อขาย ณ ปัจจุบัน จะมีราคาอยู่ที่ไม่ต่ำกว่าตารางวาละ 2 ล้านบาท โดยอ้างอิงจากที่ดินแปลงต่างๆ ในทำเลชั้นดีที่เพิ่งมีการซื้อขายไปในช่วงต้นปีนี้

นางสุพินท์กล่าวว่า “ด้วยราคาที่ดินตารางวาละ 2 ล้านบาท ประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่จะสามารถสร้างขึ้นบนที่ดินเหล่านี้ มีให้เลือกไม่มากนัก การพัฒนาคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรีและซูเปอร์ลักชัวรี อาจเป็นทางเลือกที่จะให้ผลตอบแทนการลงทุนที่น่าสนใจมากที่สุด แต่การแข่งขันมีแนวโน้มสูงขึ้นเนื่องจากมีผู้ประกอบการหันมาพัฒนาอสังหาริมทรัพย์กลุ่มนี้มากขึ้น ในขณะที่การพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานเกรดเออาจมีการแข่งขันต่ำ แต่ผลตอบแทนที่ได้อาจไม่คุ้มค่าการลงทุน ด้วยต้นทุนที่ดินตารางวาละ 2 ล้านบาท ค่าเช่าที่จะสามารถให้ผลตอบแทนที่น่าดึงดูดใจ จะต้องมีระดับที่ประมาณ 2,000 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ในขณะที่อาคารเกรดเอในทำเลพรีเมี่ยมของกรุงเทพฯ ขณะนี้ เรียกค่าเช่าได้ที่ประมาณ 1,000-1,300 บาทต่อตารางเมตร”

“ในภาวะที่ราคาที่ดินยังคงพุ่งทะยานสูงขึ้น และนักลงทุนหรือผู้พัฒนาโครงการต้องการลดความเสี่ยงจากวงจรการขึ้นและลงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ การพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสจึงเป็นทางเลือกหนึ่งที่คาดว่าจะได้รับความนิยมมากขึ้นในอนาคต อย่างไรก็ดี การจะพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสให้ประสบความสำเร็จอย่างยั่งยืน จะต้องมีการกำหนดสัดส่วนรูปแบบการใช้ประโยชน์ประเภทต่างๆ ให้เหมาะสม นอกจากนี้ โครงการยังต้องมีการออกแบบที่จะเอื้อให้สามารถบริหารจัดการอาคารและพื้นที่ส่วนกลางได้อย่างมีประสิทธิภาพด้วย” นางสุพินท์สรุป

Credit: เจแอลแอล