Interview : คุณสัมมา คีตสิน
อดีตผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ในฐานะนักเศรษฐศาสตร์อสังหาริมทรัพย์
กูรูอสังหาฯ ชี้...พิษโควิดไม่หนักเท่าพิษต้มยำกุ้ง รอบนี้ไม่มีผู้ประกอบการตายหมู่ เพราะไม่ก่อหนี้มาก ปรับตัวได้เร็ว แนะภาครัฐต้องกระตุ้นกำลังซื้อด้วยการคลายกฎ LTV ปรับเกณฑ์ลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอน-การจดจำนอง จากที่ลดหย่อนให้ผู้ซื้อบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้าน ขยายเป็นไม่เกิน 5-10 ล้าน หรือแยกเกณฑ์ลดหย่อนเป็นขั้นบันไดเพื่อบรรเทาภาระให้ผู้ซื้อที่ซื้อบ้านราคาเกิน 3 ล้าน รวมทั้งควรลดหย่อนภาษีบุคคลธรรมดาในอัตรา 2% ของค่าปลูกสร้างบ้านสำหรับผู้ที่ปลูกสร้างบ้านในที่ดินไม่เกิน 200 ตร.ว.
วิกฤตอสังหาริมทรัพย์ครั้งนี้ ถือว่าเลวร้ายสุดๆ หรือไม่
ถ้าเทียบความเลวร้ายที่ผ่านมา ก็จะมีแค่เรื่องวิกฤตต้มยำกุ้ง และหลังจากนั้นก็จะมีเรื่องแฮมเบอร์เกอร์ไครซิส ระหว่างทางอาจจะมีนิดนึงคือเรื่องน้ำท่วมเมื่อช่วงปลายปี 2554 แล้วก็มารอบนี้โควิด-19 ที่เป็นวิกฤตสาธารณสุขด้วย จริงๆ ก็ 3-4 ครั้ง แต่หากถามว่ารอบไหนหนักสุดก็น่าจะเป็นครั้งต้มยำกุ้งที่ส่วนตัวมองว่าน่าจะหนักสุดคือปี 2540 แต่เผารากมาตั้งแต่ปี 2538-2539 แล้ว ก็ค่อยๆ ฟื้นขึ้นมาสักประมาณปี 2544-2545 หลังจากนั้นมาก็วิ่งฉิว และมาสะดุดในปีแฮมเบอร์เกอร์ไครซิสสักปีเดียว แล้วก็มาช่วงน้ำท่วมคือกระทบแนวราบแต่ไม่กระทบคอนโดมิเนียม ขณะที่ช่วงโควิด-19 นี้ กระทบรองลงมาจากต้มยำกุ้ง ทั้งนี้เพราะเนื้อหาของปัจจัยแวดล้อมต่างกัน รอบนี้สถาบันการเงินไม่ได้มีปัญหาเหมือนครั้งที่แล้ว
ดังนั้น ครั้งนี้มีโอกาสรอดตายอยู่
ยังมีโอกาสรอดตายอยู่ เพราะบริษัทผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เองก็ไม่ได้ก่อหนี้มากเหมือนสมัยก่อน มีการระมัดระวังตัวกันพอสมควร และช่วงหลังๆ ก็จะมีข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างมาก ทำให้สามารถตัดสินใจได้ดีขึ้น มีการปรับตัวได้ค่อนข้างเร็วกว่าสมัยก่อน ธนาคารเองก็ระมัดระวัง ส่วนทางแบงก์ชาติก็มีมาตรการคุมมาค่อนข้างจะพอสมควรตลอดเวลาที่ผ่านมา ก่อนหน้านี้เราก็เห็นมาตรการ LTV อะไรต่อมิอะไร แม้ว่าจะมีการถกเถียงกันในเรื่องความเข้มข้นของ LTV แต่ว่าเมื่อต้นปีเดือนมกราคม ก็มีการปรับให้คลายลงไปพอสมควร
LTV สมัยก่อนบอกว่า กู้หลังแรกจะต้องดาวน์ 20% ก็ลดลงเหลือ 10% ส่วนอีกเรื่องที่บอกว่าจะต้องผ่อนหลังเดิมมาแล้วไม่น้อยกว่า 3 ปี ก็ลดลงเหลือ 2 ปี เป็นต้น และบ้านหลังแรกก็กู้ได้ 110% ด้วยซ้ำไป คือกู้ 100% แล้วกู้ได้อีก 10% สำหรับการซ่อมแซมต่อเติม ก็คือแบงก์ชาติผ่อนปรนให้ก็จริง แต่ก็ยังเป็นประเด็นอยู่ว่ามันไปจำกัดความสามารถในการที่ผู้ซื้อจะซื้อ หรือว่าขอกู้จากธนาคาร ก็เป็นปัจจัยลบข้อหนึ่งของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ และของผู้บริโภคด้วย
ล่าสุดมีการไปพูดคุยกับนายกรัฐมนตรีโดยตรง
นายกรัฐมนตรี เชิญผู้ประกอบการ สมาคมต่างๆ ไปพบเมื่อช่วงที่ผ่านมา ถือว่าเป็นเรื่องที่ดีมาก เห็นว่าท่านนายกรัฐมนตรีก็ยิ้มแย้มแจ่มใส จริงๆ สิ่งที่นายกรัฐมนตรีพูดก็คือเป้าหมายของท่านต้องการเข้าใจประเด็นหลักทรัพย์ และเข้าใจลึกซึ้งจากการพูดคุยโดยตรง ไม่ได้ผ่านทางอื่น จะเป็นประโยชน์ในการที่ท่านจะพิจารณา ท่านดูเรื่องนโยบายหรือโครงการที่หน่วยงานต่างๆ เสนอขึ้นมา ท่านจะได้สามารถตัดสินใจได้ง่ายขึ้นไปในแนวทางที่สนับสนุนวิสัยทัศน์ของภาคเอกชนได้มากขึ้น คือในอดีตที่ผ่านมาเรามีรองนายกรัฐมนตรีที่ดูแลเรื่องเศรษฐกิจ มีรัฐมนตรีคลัง แต่ว่า ณ วันนี้ เราไม่มีรัฐมนตรีคลัง เพราะรัฐมนตรีคลังท่านใหม่อยู่ได้แค่ 3 สัปดาห์ ท่านนายกรัฐมนตรีเลยต้องมาคุมเรื่องเศรษฐกิจเอง ครั้งนี้จึงเป็นครั้งแรกที่ผู้ประกอบการได้มีโอกาสคุยกับนายกรัฐมนตรีโดยตรง แต่ว่าเวลาก็มีจำกัด เก้าอี้นั่งก็มีจำกัด ก็ไม่สามารถทุกราย คือมี 10-12 คนที่ไปนั่งคุย
ที่แล้วมาเห็นว่า 3 สมาคมหลักๆ คือสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอาคารชุดไทย และสมาคมอื่นๆ เช่นสมาคมรับสร้างบ้าน สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ ก็มีการพูดคุยกับภาครัฐทุกครั้งที่มีรัฐมนตรีคลังท่านใหม่เข้ามา รวมทั้งมีการไปให้ความเห็นในคณะกรรมาธิการการเงินการคลังของทั้งระดับวุฒิสภาและระดับสภาผู้แทนราษฎรหลายครั้ง แม้ว่าปัจจุบันจะไม่มีรัฐมนตรีคลัง แต่ว่าท่านปลัดคลังท่านเดิม และปลัดคลังท่านใหม่ก็จะมาวันที่ 1 ตุลาคมนี้ ก็สามารถที่จะดูได้ว่าที่ผ่านมาผู้ประกอบการนำเสนออะไรบ้าง ซึ่งการนำเสนอของผู้ประกอบการก็จะมีหลายๆ ส่วนที่ซ้ำของเดิม อาจจะมีบางส่วนที่เป็นของใหม่ เป็นเรื่องใหม่ เช่นเรื่องของภาษีที่ดินปลูกสร้างก็เป็นเรื่องใหม่ มีข้อเสนอใหม่ๆ เข้ามาในรอบนี้
ส่วนตัวก็เป็นที่ปรึกษาของสมาคมเหล่านี้ บางสมาคมเป็นที่ปรึกษา บางสมาคมก็เป็นกรรมการด้วยซ้ำไป ขณะที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ก็จะไม่อยู่สมาคมเดียว จะอยู่ในหลายสมาคม ก็สามารถสื่อสารกันได้อยู่แล้ว แม้ว่าจะไม่ได้สื่อสารกับนายกรัฐมนตรีโดยตรง แต่ก็น่าจะสื่อสารถึงกันได้บ้างพอสมควร
สำหรับประเด็นหลักๆ บางประเด็นรัฐบาลทำอยู่แล้ว เช่นบอกว่าให้ภาครัฐเร่งกระตุ้นกำลังซื้อ มองว่ารัฐบาลก็กำลังทำอยู่แล้ว ให้ภาครัฐสร้างความเชื่อมั่นทางเศรษฐกิจให้ผู้บริโภค รัฐบาลก็ทำอยู่แล้ว ประเด็นอื่นๆ ที่ผู้ประกอบการเสนอก็จะมีเรื่อง LTV ผู้ประกอบการยังอยากจะให้ผ่อนปรนมากขึ้น เพื่อให้ผู้บริโภคกล้าตัดสินใจซื้อ และสถาบันการเงินกล้าที่จะปล่อยกู้มากขึ้น แต่ต้องบอกว่าสถาบันการเงินก็ต้องรักษาความเสี่ยง
มีประเด็นเร่งด่วนที่ขอทางภาครัฐไปหรือไม่
เรื่องสำคัญอีกเรื่องที่ผู้ประกอบการเสนอซึ่งส่วนตัวเห็นด้วยอย่างมาก และก็เคยนำเสนอ ก็คือเรื่องการขยายมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง จากปัจจุบันลดหย่อนให้กับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท โดยขอให้สูงกว่านั้น กับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท 10 ล้านบาท หรือจะไม่กำหนดก็แล้วแต่ แต่ว่า 3 ล้านบาทไม่เพียงพอ ยกตัวอย่างว่า ปกติค่าธรรมเนียมการโอน 2% ค่าธรรมเนียมปัจจุบัน 3% ปัจจุบันลดลงมาเหลือค่าธรรมเนียมการโอน 0.01% และจดจำนอง 0.01% เหมือนกัน คือล้านละ 100 บาท ล้านละ 100 บาท รวมเป็นล้านละ 200 บาท จากเดิม 3% ล้านละ 3 หมื่นบาท จาก 3 หมื่นบาทเหลือ 200 บาทต่อ 1 ล้าน ถ้าสมมุติซื้อบ้านราคา 4 ล้านบาท ถือว่าเกิน 3 ล้านบาท เขาจะคิด 3% ของ 4 ล้านบาท ทั้งก้อนเลย สรุปคนซื้อบ้านต้องจ่ายค่าธรรมเนียมทั้งหลาย 1.2 แสนบาท ถ้าบ้านราคา 4 ล้านบาท ต้องจ่าย 1.2 แสนบาท อยากจะเสนอว่าวิธีคำนวณต้องเปลี่ยนใหม่ คือถ้าราคาเกิน 3 ล้านบาท ใน 3 ล้านบาทแรกต้องแยกเก็บในอัตราลดหย่อนส่วนที่เป็น 3 ล้านบาท และส่วนที่เกิน 3 ล้านบาท สมมุติซื้อ 4 ล้านบาท ส่วนที่จากเกิน 3 ล้านบาท ก็เป็นล้านละ 200 บาท คือ 3 ล้านบาทก็คือ 600 บาท และส่วนที่เกิน 3 ล้านบาทไป คือจาก 4 ล้านบาท เท่ากับเกินไป 1 ล้านบาท ถ้าจะคิดอัตราปกติ 3% ก็แค่ 3 หมื่นบาท ฉะนั้นถ้าคิดวิธีเดิมต้องจ่าย 1.2 แสนบาท แต่ถ้าคิดวิธีตัดส่วนจะจ่ายแค่ 3.6 หมื่นบาท คือคิดเฉพาะส่วนที่เกิน 3 ล้านบาทแรก ถ้าคิดทั้งก้อนเกิน 3 ล้านบาท จะทำให้บ้านราคา 3.1 ล้านบาท หรือบ้านราคา 3.2 ล้านบาท ไปจนถึง 3.5 ล้านบาท จะขายไม่ได้เลย ขายยาก เพราะคนจะไม่ซื้อบ้านราคาประมาณนี้ แต่จะไปซื้อบ้านที่ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท
ขณะเดียวกัน ข้อเสนออื่นๆ อย่างเช่น ให้ต่างชาติสามารถลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์บ้านหลังที่สองได้ ให้สัดส่วนการถือครองคอนโดมิเนียมแต่ละโครงการจากเดิมไม่เกิน 49% ให้เพิ่มมากกว่านั้น คือให้รัฐบาลพิจารณาว่าถ้าเกิน 49% จะให้เพิ่มเท่าไหร่ ยิ่งมากเท่าไหร่ยิ่งชอบ
สำหรับเรื่องการสนับสนุนให้ต่างชาติซื้อบ้านในเมืองไทย ก็เป็นเรื่องที่ดีเพราะประเทศเพื่อนบ้านก็ทำกัน อย่างมาเลเซีย ฮ่องกง ออสเตรเลีย นิวซีแลนด์ เขาก็ทำกัน ส่วนตัวมองว่าปัจจุบันที่เกิดโควิด-19 จำนวนผู้สมัครบัตรอีลิทการ์ดของรัฐบาลที่บางช่วงขายไม่ออกก็ขายดีขึ้นในช่วงโควิด-19 ซึ่งบัตรอีลิทการ์ดก็ให้สิทธิประโยชน์กับต่างชาติซึ่งมาจ่ายเงินค่าธรรมเนียมสมาชิก 1-2 ล้านบาท ในส่วนนี้เขาก็เป็นคนที่มีเงิน ทำให้มีเงินเข้ามาจากต่างประเทศ นำเงินเข้ามาฝากในประเทศไทย ใช้เงินของเขาซื้อ ไม่ได้มาเบียดเบียนเงินกู้จากสถาบันการเงินไทย แล้วก็ฝากไว้ในบัญชีในธนาคารไทย โดยออกกฎว่าซื้อเสร็จแล้วห้ามขายภายใน 5-10 ปี ถ้าเรากำหนดหลักเกณฑ์ที่เข้มงวดให้เขาเป็นอย่างนั้น ก็น่าจะส่งเสริมให้เขาซื้อได้ แต่ถ้าเข้ามาแล้วซื้อปุ๊บขายปั๊บแล้วเก็งกำไร เราก็ไม่สนับสนุน ฉะนั้นก็ต้องมีหลักเกณฑ์พวกนี้ด้วย
ขณะเดียวกันสมาคมอื่น อย่างเช่นสมาคมรับสร้างบ้านก็เสนอให้ลดหย่อนภาษีบุคคลธรรมดา 2% ของค่าปลูกสร้างบ้าน ก็คือเอาค่าปลูกสร้างบ้านล้านนึงคือ 2% หรือ 2 หมื่นบาทก็เอาไปหักจากภาษี จะเป็นการหักก่อนหรือหักหลังก็แล้วแต่ แล้วก็สนับสนุนให้ผู้มีที่ดินเปล่าปลูกสร้างบ้านไม่เกินคนละ 200 ตารางวาโดยไม่ต้องเสียภาษีที่ดิน คือคนที่ซื้อที่ดินเปล่ามาจะสร้างบ้านอยู่อาศัยของเขาเองครึ่งไร่ ไม่เกินครึ่งไร่ ก็ไม่ต้องเสียภาษี ตรงนี้คือข้อเสนอของสมาคมรับสร้างบ้านซึ่งเป็นข้อเสนอใหม่ เดิมไม่เคยเห็น ซึ่งก็น่าสนใจ
อีกเรื่องคือเครดิตภาษี Cash Back ให้คนซื้อ คนซื้อบ้านรัฐบาลอาจจะมี Cash Back ให้ อย่างปัจจุบันก็มีไทยเที่ยวไทย แต่ว่าการท่องเที่ยวไม่ได้เป็นสิ่งที่จีรังยั่งยืน ใช้ครั้งเดียวหมดไป แต่บ้านเป็นสิ่งที่อยู่ชั่วชีวิต รัฐบาลควรมีมาตรการสนับสนุนเรื่อง Cash Back