เศรษฐกิจขาลงและโควิด-19 ยังไม่ดีขึ้น ผู้ประกอบการอสังหาฯ และผู้ซื้อที่อยู่อาศัยถูกกระทบหนัก ขณะที่กฎระเบียบและข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับมาตรการช่วยเหลือของภาครัฐยังคลุมเครือไม่ชัดเจน ทำให้เกิดความสับสนเกี่ยวกับอัตราภาษี ค่าธรรมเนียมการโอน ย้ำ...วิกฤตนี้ยังอีกยาวนาน ภาครัฐต้องช่วยทั้งผู้ประกอบการและผู้ซื้อที่อยู่อาศัยโดยอิงมาตรา 55 พ.ร.บ.สิ่งปลูกสร้าง เพื่อลดภาระภาษี ค่าธรรมเนียมการโอน ที่ชัดเจน ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ความเป็นจริง
Interview : คุณสัมมา คีตสิน นักวิชาการด้านอสังหาริมทรัพย์
ผู้ประกอบการในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจขาลงและโควิด-19 มาหลายปี ทางการต้องรีบเข้ามาช่วยเหลือในเรื่องไหนบ้าง
ภาครัฐก็พยายามผลักดันมาตรการออกมาช่วยเหลือในช่วงโควิด แม้จะไม่ได้ออกมาตรการใหม่ แต่ก็มีการผ่อนคลายมาตรการเดิม หรือยืดมาตรการเดิมผ่อนคลายไปอีก 1 ปี ยกตัวอย่างเรื่องลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนและจำนอง ก็ต่อไปอีก 1 ปี ไปจนถึงสิ้นปี 2565 เรื่อง LTV แบงก์ชาติก็มีการยกเลิกไปชั่วคราวไปถึงสิ้นปี 2565 เป็นการยกเลิกชั่วคราว ไม่ใช่เลิกไปเลย คือยังสามารถนำตัวเดิมมาใช้ได้อีกเมื่อถึงเวลาที่เขาเห็นว่าจะต้องควบคุม และเรื่องราคาประเมินของกรมธนารักษ์ซึ่งรอบประเมินเลยมา 2-3 ปีแล้ว คือเขาประกาศราคาประเมินใหม่เมื่อต้นปี 2563 ปีนั้นตกผลึก แล้วก็เลื่อนมา 2564 แล้วก็เลื่อนไปต้นปี 2565 และก็เลื่อนอีกเป็นต้นปีหน้า ขยายเวลาออกไป ราคาประเมินใหม่ปกติก็ประเมินเดิม ดังนั้นถ้าใครยังใช้ราคาประเมินเดิม ค่าธรรมเนียมทำธุรกรรมก็อยู่บนพื้นฐานราคาเดิม
มาตรการอีกตัวหนึ่งที่รัฐบาลออกในช่วงโควิดปี 2563-2564 คือการออกมาตรการของพ.ร.บ.สิ่งปลูกสร้าง 2562 เมื่อวันที่ 9 มีนาคม 2562 ถ้าเราใช้ความเดิมก็ต้องย้อนกลับไป 20-30 ปี มีการถกเถียงกันมาโดยตลอด มีการเจรจาต่อรองกัน สุดท้ายก็ออกมาเป็นพ.ร.บ.เมื่อมีนาคม 2562 เหตุผลคือมีการจัดเก็บภาษีท้องที่ ภาษีโรงเรือน ภาษีที่ดินในอดีต เป็นปัญหาที่สะสมมานาน ไม่ได้มีการปรับมาเป็นเวลานาน กฎหมายเดิมใช้มาตั้ง 50-60 ปี เขาก็เลยมีการแก้ไข ปรับให้ทันสมัยขึ้น
สาระสำคัญของกฎหมายนี้คืออะไร
กฎหมายดังกล่าว มีมาตราสำคัญอยู่ 3 มาตรา คือ 37, 55 และ 94 ซึ่งมาตรา 37 เป็นการกำหนดอัตราเพดานของการจัดเก็บภาษีที่ดิน 4-5 ประเภท 1. เกษตรกรรม 2. ที่อยู่อาศัย 3. อื่นๆ หมายความว่าพาณิชยกรรม 4.ที่ดินว่างเปล่าหรือที่ดินไม่ได้ทำประโยชน์ คือการกำหนดอัตราเพดานไว้ อย่างเกษตรกรรมอัตราเพดานคือล้านละ 1,500 บาท ส่วนที่อยู่อาศัย ล้านละ 3,000 บาท ขณะที่อื่นๆ 12,000 บาท สำหรับที่ดินว่างเปล่า 12,000 บาท โดยอื่นๆ เขาเก็บอัตราสูง
ส่วนมาตรา 94 ซึ่งอยู่ในบทเฉพาะกาล บอกว่าใน 2 ปีแรกที่ใช้พ.ร.บ.นี้ พ.ร.บ. 2/1 เริ่มใช้ 1 มกราคม 2564 ก็บอกว่าใน 2 ปีแรก ก็จะค่อยเก็บดังอัตราต่อไปนี้ อย่างเกษตรกรรม 75 ล้าน 100 ล้าน 1,000 ล้าน และก็ 1,000 ล้านบาทขึ้นไป ระดับราคาก็จะมีอัตราร้อยละต่างกัน ส่วนถ้าเป็นที่อยู่อาศัยก็จะแบ่งเป็น 3 ประเภทย่อย ถ้าเป็นมาตร 37 ก็จะแบบย่อย แต่ถ้า 94 ก็จะเป็นประเภทย่อยว่าแบ่งออกเป็น 3 ย่อย ย่อยแรก คือที่อยู่อาศัยที่เป็นที่ดินสิ่งปลูกสร้างเพื่ออยู่อาศัย คือมีทั้งที่ดิน มีทั้งตัวอาคาร ที่อยู่อาศัยเป็นบ้านหลังหลัก ภาษาทางกฎหมายเรียกว่าหลังหลัก ผมปลูกเป็นหลังแรกเรียกว่าหลังหลัก เพราะว่าเจตนาเป็นอย่างนั้นจริงๆ ซึ่ง 94 ก็มีประเภทย่อยๆ ของที่อยู่อาศัย อันที่สอง ก็คือว่าสิ่งปลูกสร้างที่อยู่อาศัย หมายความว่าไม่รวมที่ดิน เพราะที่ดินอาจเป็นของคนเดิม แต่ว่าตัวอาคารเป็นของเรา ก็เป็นบ้านหลังๆ เหมือนกัน ก็เป็นอัตราหนึ่ง และกรณีที่สาม คือที่ดินปลูกสร้างที่อยู่อาศัยกรณีอื่นมากกว่า 2 กรณีแรก กรณีอื่นก็คือว่าหมายถึงบ้านหลังที่สองขึ้นไป จะเป็นหลังที่สามหลังที่สี่ก็แล้วแต่ ไม่ใช่หลังที่สอง ไม่ใช่หลังแรก ตรงนี้คืออัตราหนึ่ง ที่เหลือที่ดินว่างเปล่า คิดว่าไม่ใช่ที่อยู่อาศัยก็แล้วกัน
ที่อยู่อาศัยถ้าตามมาตรา 94 ก็จะแบ่ง ถ้าเป็นบ้านหลังหลักที่เป็นที่ดินและสิ่งปลูกสร้างก็จะแบ่ง 25 ล้าน แล้ว 50 ล้าน และเกิน 50 ล้าน ถ้าไม่เกิน 25 ล้านก็จะเก็บล้านละ 300 บาท ถ้า 25-50 ล้าน เก็บล้านละ 500 บาท เกิน 50 ล้าน ก็ล้านละ 1,000 บาท หากเป็นสิ่งปลูกสร้างอย่างเดียว ไม่รวมที่ดิน ก็จะแบ่งเป็น 4 ระดับ คือ 40, 65, 90 และเกิน 90 คือไม่เกิน 40 ล้านก็ล้านละ 200 บาท ไม่เกิน 65 ล้านก็ล้านละ 300 บาท ไม่เกิน 90 ล้านก็ล้านละ 500 บาท ถ้าเกิน 90 ล้านก็เก็บล้านละ 1,000 บาท แต่ถ้าเป็นหลังที่สองขึ้นไป ก็อาจจะเก็บเข้มงวดขึ้นหน่อย เพราะบ้านหลังแรกถ้าราคาไม่ถึง 25 ล้าน ไม่ต้องเสียภาษีคือหลังแรก และหลังที่สองก็จะแบ่งเป็น 50 ล้าน 75 ล้าน 100 ล้าน และเกิน 100 ล้าน กล่าวคือ 50 ล้านเก็บล้านละ 200 บาท ถ้า 50 ไม่เกิน 75 ล้าน เก็บล้านละ 300 บาท 75 ไม่เกิน 100 ล้าน เก็บล้านละ 500 บาท และ 100 ล้านขึ้นไปเก็บล้านละ 1,000 บาท
ประเด็นที่เป็นปัญหาคืออะไร
ประเด็นก็คือว่า มันมีมาตรา 55 อีกตัวหนึ่ง เขาว่าถ้ามีสถานการณ์เศรษฐกิจ มีเหตุการณ์ที่ทำให้กระทบกระเทือนก็สามารถลดภาษีสำหรับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบางประเภทได้ เพื่อให้เหมาะสมกับสภาพความจำเป็นทางเศรษฐกิจทางสังคม ให้กระทำได้โดยการตราเป็นพระราชกฤษฎีกา ถ้าไม่เกินวาระ 90 ของจำนวนภาษีที่ต้องเสีย พูดง่ายๆ ก็คือลดให้อีก 90% จากมาตรา 94 และมาตรา 55 ก็ลดให้อีก 90% จากมาตรา 94 อีกทีหนึ่ง ฉะนั้นถ้าเป็นบ้านหลังที่สอง สมมุติว่ามีบ้านราคา 3 ล้าน ซึ่งถ้าราคาไม่เกิน 50 ล้านบาท จ่ายล้านละ 200 บาท ฉะนั้น 3 ล้านก็จ่าย 600 บาท ซึ่ง 600 บาท ในปี 2563 และ ปี 2564 ที่ผ่านมา เขาลดให้ 90% เพราะมีโควิดและเศรษฐกิจไม่ดี ฉะนั้นจากที่ต้องเสีย 600 บาท ก็เสียแค่ 60 บาท ประหยัดไป 540 บาท
ประเด็นปัญหาก็คือว่า เมื่อวันที่ 7 ธันวาคม 2564 ที่ผ่านมา ครม.ก็เห็นชอบข้อเสนอของกระทรวงการคลัง ให้กรมสรรพากรที่เดิมบอกว่าให้เก็บอัตราต่ำกว่าเพดานสำหรับปี 2563 และ 2564 ให้ใช้ต่อไปในปี 2565-2566 ด้วย พอพ.ร.บ.ประกาศออกมาแบบนี้ และโฆษกขยายแบบนี้ สื่อมวลชนแล้วก็ผู้ประกอบการและประชาชนก็อาจเข้าใจผิด เพราะอัตราเดิม คนเดิม แต่ถ้าอ่านแล้วมันไม่เดิม หมายความว่า คำว่าเดิม มีการจัดเก็บด้วยอัตราที่ต่ำกว่าอัตราเพดานตามมาตรา 94 นั่นคือเดิมคือเรื่องเดียว กับเรื่องที่สองคือเรื่องลด 50% ไม่ได้เขียนไว้ มันไม่เหมือนเดิม ดังนั้น ถ้าหากจะให้เหมือนเดิมก็ต้องลดอีก 90% คือถ้าจะให้ลด ต้องออกพระราชกฤษฎีกาลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบางประเภท พ.ศ. ... เช่นเมื่อปี 2563 ได้มีการออกพระราชกฤษฎีกาลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบางประเภทปี 2563 ออกตั้งแต่มิถุนายน ที่ออกช้าเพราะเป็นปีแรกที่มีโควิด
พอปี 2564 ก็มีการออกพระราชกฤษฎีกาลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบางประเภทปี 2564 ออกมาเมื่อเดือนมกราคม ชื่อเหมือนเดิมแต่เปลี่ยนปีพ.ศ. ก็แสดงว่าออกเป็นปีๆ ไป ถ้าจะให้ลดร้อยละ 90 อีก ก็ต้องออกของปี 2565 จึงได้บอกว่ามันไม่เหมือนเดิม มันเหมือนเดิมแค่เล่มแรก ส่วนเล่มที่สองไม่เหมือนเดิม ฉะนั้นประชาชนจะเข้าใจผิด ผู้ประกอบการก็เข้าใจผิดเสียส่วนใหญ่ กว่าจะเข้าใจก็ต้องทำหนังสือในของภาคเอกชนไปที่กระทรวงการคลังและรัฐมนตรีคลังเมื่อหลังปีใหม่นี่เอง ปรากฏว่าทางกระทรวงการคลังและรัฐมนตรีถึงกับประกาศสัมภาษณ์สื่อว่าไม่ลด 90% เพราะที่ผ่านมารัฐบาลต้องซัพพอร์ตให้เงินอุดหนุนในส่วนท้องถิ่นซึ่งมีกรุงเทพด้วย พัทยาด้วย ที่อุดหนุนไป ถ้าจำไม่ผิด 7-8 พันล้านบาท ก็คือไม่มีงบอุดหนุนประมาณนี้
ทีนี้ก็มีประเด็นว่า ส่วนหนึ่งก็เห็นใจว่ารัฐบาลมีภาระใช้จ่ายเยอะในส่วนอื่น ซึ่งในภาคประชาชนคือเหมือนเดิมแต่จริงๆ ไม่เหมือนเดิม เขาก็สับสนเข้าใจผิดและจริงๆ เขาเคยจ่ายมา และตอนประกาศปี 2564 คนที่ให้ เรื่องโควิด สภาพเศรษฐกิจ ให้พี่น้องผม ผมจะเรียนว่าสิ่งที่เกิดขึ้นโควิดปี 2563 กับ 2564 และ ปี 2565 มันดีขึ้นหรือไม่ มันไม่ได้ดีขึ้น วันนี้ก็หลายพันรายอยู่ ถึงจะเป็นสายพันธุ์โอไมครอน แต่ก็ยังหนักหนา ขณะที่เศรษฐกิจก็ยังไม่ดีขึ้น แต่ก็เป็นสิ่งที่คาดหวังและก็ไม่แน่ใจ โควิดก็ยังมีเหมือนเดิม สภาพเศรษฐกิจก็ยังไม่ดีขึ้น ครึ่งปีหลังค่อยว่ากัน ทุกอย่างก็ยังคงเดิม ผมก็เป็นคนเดิม ทีนี้ถามว่า มาตรา 55 ที่บอกว่าให้ยกเว้นไม่เกินพันละ 50 ถามว่าไม่เกิน 150 ก็ไม่ได้แปลว่าเป็น 90 นะ ถ้าจะให้ร้อยละ 90 ท่านจะให้ร้อยละ 80 ก็ได้ ร้อยละ 70 ก็ได้ หรือจะให้ร้อยละ 50 ก็ยังได้ ก็ลองพิจารณาดูจะลดได้ไหม