Interview: คุณสัมมา คีตสินนักวิชาการทางด้านอสังหาริมทรัพย์
เลือกตั้งช่วยหนุนธุรกิจอสังหาฯแค่จิ๊บๆ ในแง่ความเชื่อมั่นที่ดีขึ้น แต่ปัญหาใหญ่คือ LTV พ่นพิษ ยอดขายไตรมาส 2-3 ปี 62 ซึมกระทือ ซ้ำยังโดนปัจจัยลบกระทบจากการใช้เงินช่วงท่องเที่ยว เปิดเทอม เพิ่มเติมคือผลจากการเลือกตั้งที่ยังลูกผีลูกคน ผู้บริหารโครงการปากแข็ง แต่ขาสั่น อุบอิบว่า LTV ไม่กระทบ เพราะถ้ายอมรับว่ากระทบ จะฉุดราคาหุ้นให้ร่วงลงได้ จับทิศทางอสังหาฯ คอนโดฯ โครงการใหม่ๆ จะน้อยลง ผู้ประกอบการจะไปเน้นสร้างที่อยู่อาศัยแนวราบมากขึ้น โครงการ Mixed-Use เฟื่องฟูตามกระแสที่เปลี่ยนจากการสร้างแล้วขาย มาเป็นสร้างแล้วบริหารให้เกิดรายได้ต่อเนื่อง
มีเลือกตั้งแล้ว จะช่วยธุรกิจอสังหาฯได้มากน้อยแค่ไหน
อย่างน้อยก็คือความเชื่อมั่นคืนมา สังเกตได้จากตลาดหุ้น จริงๆแล้ว ถ้าเทียบเป็นตัวเลขที่ผ่านมาในอดีต 10-20 ปี ตลาดหุ้นดีก็ช่วยตลาดบ้าน ตลาดหุ้นไม่ดีตลาดบ้านก็แย่ ส่วนหนึ่งเป็นเพราะถ้าตลาดหุ้นดีนักลงทุนที่ได้ผลตอบแทนจากหุ้นจะมีเม็ดเงินเหลือที่จะเอาไปซื้อลงทุนในตลาดที่อยู่อาศัยได้ แม้จะมีความเกี่ยวเนื่องกันบ้างเล็กน้อย แต่ก็เกี่ยวพันกันโดยตรง
ตอนนี้เรื่องการซื้อ ขาย โอน ในธุรกิจอสังหาฯ มีความพยายามดิ้นรนกันเฮือกสุดท้ายก่อนที่กฎ 1 เมษายน เริ่มมีผลบังคับใช้ มองเรื่องนี้ไว้อย่างไร
แบงก์ชาติมีการหารือกับผู้ประกอบการ ผมได้เข้าไปในฐานะนักวิชาการ ได้หารือกันล่าสุดเมื่อวันจันทร์ที่ 21 ม.ค.ที่ผ่านมา ต้องดูว่ามาตรการที่แบงก์ชาติออกมาทำไมถึงต้องมีการปรับปรุงเกณฑ์นี้ มาตรการนี้มีมาตั้งแต่พฤศจิกายน ปี 2553 หากย้อนก่อนปี 2553 ก็เคยมีเกณฑ์สมัยหม่อมราชวงศ์ปรีดิยาธรเป็นผู้ว่าฯ สมัยนั้นมีเกณฑ์ 10 ล้าน คือใครซื้อบ้านราคา 10 ล้านขึ้นไปต้องวางเงินดาวน์เข้ม คือวางเงินดาวน์ 30% ตอนหลังก็ผ่อนลงมา คือวางเงินดาวน์เพียง 20% ตลาดก็ดีขึ้น พอมาปี 2553 ปลายปีก็มีเกณฑ์ LTV 90% คือมี 95% สำหรับจัดสรร มี 5% สำหรับคอนโดฯ แต่บังคับใช้กัน 1 มกราคม 2555 แล้วมาเจอน้ำท่วมก็เลื่อนเป็น 1 มกราคม 2556
ส่วนรอบนี้ก็มีการปรับปรุงให้เข้มขึ้นจากเดิม โดยใช้สิ่งที่เรียกว่าสัญญาเงินกู้ที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ไม่ได้แบ่งเป็นบ้านจัดสรรหรือคอนโดฯ ซึ่งอันนี้ผมเคยแย้งว่าควรจะแยกแยะเพราะถ้ามีการซื้อลงทุนหรือเก็งกำไรจะเป็นคอนโดฯเป็นหลัก บ้านจัดสรรจะหาสิ่งที่เป็นการเก็งกำไรมันหาแทบไม่ได้ ลงทุนอาจจะมีบ้าง อย่างแถวภูเก็ตซื้อทาวน์เฮ้าส์หรือบ้านเดี่ยวแล้วปล่อยเช่าให้ฝรั่งก็มี แต่เป็นส่วนน้อย
สัญญานี้จะกระทบใคร อย่างแรกมีผลบังคับใช้ 1 เมษายนที่จะถึงนี้ แล้วสัญญาที่ซื้อก่อนหน้านี้หรือผ่อนดาวน์ก่อน 15 ตุลาคมปีที่แล้ว ก็ได้เงื่อนไขเดียวกัน แต่ถ้าเป็นสัญญาที่อยู่อาสัยหลังแรกก็ไม่เปลี่ยนไปจากเดิมคือหลักเกณฑ์ปี 2553 ที่ประกาศใช้ปี 2553 แต่บังคับใช้ 1 มกราคม 2556 แต่หลังที่ 2 ขึ้นไปจะโดน ไม่ว่าจะเป็นคอนโดฯหรือทาวน์เฮ้าส์ บ้านเดี่ยว ตึกแถว โดนหมด ถ้าหากสัญญาก้อนแรกผ่อนมาแล้วเกิน 3 ปีขึ้นไป หลังที่ 2 ก็จะเสีย 10% ไม่ว่าจะเป็นแนวราบหรือแนวนอน แต่ถ้าหลังแรกผ่อนมาไม่เกิน 3 ปี โดน 20% ถ้าหลังที่ 3 โดน 30% ถ้าปรากฏว่ายังมีหลังที่ 1 และ 2 อยู่ในสารบบเงินกู้
ถามว่ากระทบใคร คือคนที่มีบ้านหลังที่ 2 ขึ้นไป กลุ่มที่ซื้อ 10 ล้านขึ้นไปก็จะโดน แต่ต้องบอกว่า 10 ล้านขึ้นก็มี แต่ตอนนี้โฟกัสที่คนซื้อบ้านราคา 10 ล้านขึ้นไป คือส่วนมากเป็นคนที่มีเงินก็จะดาวน์ได้ 10-30% อยู่แล้ว คงไม่กระทบมากเท่าไหร่ แต่กลุ่มไม่กระทบคือ คนที่ซื้อหลังแรกไม่เกิน 10 ล้านไม่เกี่ยวอยู่แล้ว แต่ถ้าหลังที่ 2 ผ่อนหมดแล้วไม่มีอะไรติดค้าง หลังที่ 2 คือ หลังแรก เพราะหลังที่ 1 ไม่มีภาระแล้ว
แต่คนที่จะโดนอีกคือคนที่รีไฟแนนซ์ อย่างผมมีบ้านอยู่ 2 หลัง หลังที่ 1 อยู่กับธนาคาร ก หลังที่ 2 ธนาคาร ข ทั้ง 2 หลังเกิดขึ้นก่อนเงื่อนไขของแบงก์ชาติที่จะประกาศใหม่ ถ้าเอาบ้านหลังที่ 2 ไปรีไฟแนนซ์ที่ธนาคาร ค มันจะเข้าเงื่อนไขใหม่ทันทีเลยเพราะเปลี่ยนเกณฑ์ใหม่ กลายเป็นเกณฑ์ 20% หรือถ้าเป็นหลังที่ 3 ก็ 30% ถ้ายังอยู่ที่เดิมก็ยังเป็นเกณฑ์เดิมก่อนประกาศ เพราะฉะนั้นหลังที่ 2 ก็จะกระทบ แต่หลังแรกไม่กระทบ คนที่ซื้อบ้านสร้างบนผืนดินตนเอง แต่ที่ดินปลอดภาระหนี้ก็ไม่กระทบ คนที่ซื้อก่อน 1 เมษายน หรือทำสัญญาซื้อขายผ่อนดาวน์ก่อน 15 ตุลาคม ก็ไม่กระทบ
วิเคราะห์แบบนี้ในตลาดจะกระทบมากแค่ไหน ต้องตอบว่าบ้านจัดสรรแนวราบกับคอนโดฯจะไม่เหมือนกัน ดูจากข้อมูลเดิมถ้าเป็นบ้านจัดสรรแนวราบส่วนมากจะเป็นบ้านหลังแรกหรือทาวน์เฮ้าส์ เพราะคนที่ซื้อบ้านหลังแรกในชีวิตส่วนมากจะเริ่มต้นจากที่อยู่อาศัยราคาต่ำก่อน ไม่ใช่ทำงานมา 5 ปีแล้วจะซื้อบ้านเดี่ยวเลย อันนี้คงจะยาก ก็จะซื้อทาวน์เฮ้าส์เป็นหลัก ดังนั้น ตลาดทาวน์เฮ้าส์เป็นสินค้าที่คนซื้อเป็นหลังแรกน่าจะมีผลกระทบน้อย แต่ถ้าบ้านราคาแพงขึ้นมาก็จะกระทบมาก เพราะถ้าไม่ได้ขายทาวน์เฮ้าส์ออกไป ยังเก็บทาวน์เฮ้าส์อยู่ แล้วมาซื้อบ้านเดี่ยว กลายเป็นว่าบ้านเดี่ยวคือหลังที่ 2 หรือมีทาวน์เฮ้าส์แล้วมาซื้อคอนโดฯก็จะเป็นหลังที่ 2 กลับกันถ้ามีคอนโดฯเป็นหลังแรกมาซื้ออย่างอื่นก็โดน ทีนี้ทาวน์เฮ้าส์จะกระทบไม่มากเท่าที่ดูตัวเลขตามบริษัทพบว่าถ้าเป็นทาวน์เฮ้าส์ส่วนมากเป็นสัญญาแรกประมาณ 80% อีก 20% เป็นสัญญาที่ 2 ก็จะกระทบในส่วน 20% คือ 1 ใน 5 แต่ถ้าเป็นบ้านเดี่ยวก็จะมากหน่อย ถ้าเป็นคอนโดฯก็จะมากขึ้น คอนโดฯมีความเป็นไปได้มากว่าเป็นบ้านหลังที่ 2 ประมาณ 45-50%
ดังนั้น เฉลี่ยทั้งหมด ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ และคอนโดฯ ผมว่าตลาดบ้านจะกระทบประมาณ 30% จะกระทบไม่หมด แต่ 30% ถึงเวลาจริงถอนออกมาจากโครงการดังกล่าว ซึ่งบ้านร้างจะมาช่วยตรงนี้ก่อนแล้ว เพราะบ้านร้างส่วนใหญ่เป็นบ้านหลังแรก เพราะฉะนั้นกองแรกที่เป็นบ้านหลังแรกมีมากพอสมควรจากธนาคารภาครัฐ แต่มองว่าทั้งหมดอยู่ในตลาดบ้านเดียวกันทั้งหมดของไทย ถามว่าผลกระทบ 30% คิดว่าดีหรือไม่ดี คืออาจไม่ถึง 30% แต่น่าจะเกิน 20% อาจจะอยู่ตรงกลาง 1 ใน 4 25% ก็เป็นการคาดเดา เพราะตัวเลขทั้งหมดผมไม่มี
ภาพรวมตลาดในไตรมาส 1 ที่เกิดขึ้นจริง คือ จะเร่งโอน ซื้อก่อนมาตรการบังคับ เป็นแบบนี้มาตั้งแต่ปลายปีที่แล้ว การประกาศออกมามีมาตั้งแต่ไตรมาส 4 ปีที่แล้ว คือไตรมาส 4 และไตรมาส 1 ตลาดน่าจะดีเพราะมีการเร่งซื้อขาย แต่พอเข้าเมษายนไตรมาส 2 ผมว่าน่าจะทรุด ที่ทรุดคงไม่โทษเรื่อง LTV เรื่องเดียว เพราะโดยซีซั่นเดือนเมษายนวันหยุดเยอะอยู่แล้ว พฤษภาคม-มิถุนายนโรงเรียนเปิดตลาดก็แย่อยู่แล้ว ถ้าฝนเริ่มตกเดือนมิถุนายนก็จะกระทบอีก คิดว่าไตรมาส 2 จะกระทบจาก LTV ฤดูกาล หยุดยาว โรงเรียนเปิด พอมาไตรมาส 3-4 ปัจจัยใหญ่ต้องดูเรื่องการเมืองว่าจะเป็นอย่างไร เพราะคนมีความเชื่อและไม่เชื่อมั่นหลังเลือกตั้ง
สรุปในเรื่องของ LTV หรือมาตรการของภาครัฐที่จะกระทบเฉลี่ยทั้งปี 2562 ไตรมาส 1 ดี ไตรมาส 2 แย่ ไตรมาส 3-4 ต้องดูว่าเป็นอย่างไร ถึงตอนนั้นคิดว่าผู้ประกอบการน่าจะเริ่มปรับตัวได้แล้ว หากดูคำสัมภาษณ์ของผู้บริหารของบริษัทอสังหาฯใหญ่ๆ ส่วนมากยังบอกว่าไม่กระทบ ถึงจะคุยส่วนตัวว่ากระทบบ้าง แต่พอให้สัมภาษณ์บอกไม่กระทบ เพราะถ้าบอกกระทบก็จะมีผลต่อราคาหุ้น
ที่ว่าลูกค้าชาวจีนทิ้งเงินดาวน์ จริงหรือไม่
มีอยู่บ้าง ทั้งหมดต้องดูว่าส่วนหนึ่งเกิดจากตลาดท่องเที่ยว คนจีนมาอยู่ หรือคนไทยไปเมืองนอกส่วนใหญ่ครั้งแรกจะไปเที่ยว ครั้งที่ 2 ติดใจกลับมาเที่ยวอีกรอบ ส่วนมากคนที่ตัดสินใจซื้อบ้านในต่างประเทศจะต้องไปเที่ยวซ้ำประมาณครั้งที่ 3 หรือ 4 ขึ้นไป ถึงจะมีความมั่นใจในการซื้อ นักท่องเที่ยวเป็นสิบล้านคนเฉพาะคนจีน คิดว่าถึงจะมีการทิ้งดาวน์ไปบ้างแต่คิดว่าเป็นส่วนน้อยคือ 10% นอกนั้นยังอยู่เป็นส่วนใหญ่ ชุมชนคนจีนที่เกิดขึ้นในเมืองไทยแถวห้วยขวาง ประชาสงเคราะห์ เริ่มโตขึ้นมาเรื่อยๆ ในเชียงใหม่หรือต่างจังหวัดมีคนจีนมาซื้อบ้านมากขึ้น เพียงแต่การขายใหม่จะยากขึ้น เพราะปกติบริษัทที่ทำคอนโดฯ ส่วนมากถ้าทำราคาแพงหน่อย 4-10 ล้าน ชอบไปโรดโชว์ที่ฮ่องกง ไต้หวัน หรือเมืองจีนก็ไปหลายเมือง จีนแต่ละเมืองมีหลายร้อยเมืองที่มีความแตกต่างกัน ของเก่าที่เขาดาวน์ไปแล้วคิดว่าเขาเสียดายเงิน ตอนนี้ถ้าเขาเอาเงินเข้ามาอยู่แล้วในไทย ตอนนี้เงินบาทน่าสนใจ ล่าสุดเงินบาทแข็งมาก 1 ดอลลาร์ เท่ากับ 31 บาทบวกลบ จากที่เคย 34 บาท แล้วต่างชาติจะซื้อต้องดาวน์มาก ถ้าไม่เหลือบ่ากว่าแรง ไม่ได้เกิดวิกฤตขึ้นในบ้านเขา เขาก็คงไม่ทิ้ง ไม่เหมือนสมัยรัสเซียตอนที่เกิดวิกฤตแฮมเบอร์เกอร์ สมัยนั้นรัสเซียถูกกระทบ ค่าเงินรูเบิลระส่ำไปทั่ว พัทยาก็เป็นปัญหา
แต่ในส่วนกรณีของจีน อย่างไรเศรษฐกิจไม่เหมือนประเทศอื่นถึงแม้ว่าอัตราการเติบโตจะเหลือ 6-7% แต่ก็ยังสูง คิดว่ากระทบในแง่การพูดคุยกันเยอะและการซื้อขายใหม่อาจจะแย่ ของเดิมต่อให้มีการทิ้งก็เป็นจำนวนที่ไม่มาก คอนโดฯที่เปิดใหม่ในปี 2561 ดูตัวเลขเปิดมากแถวสุขุมวิท เขตวัฒนา เปิดเยอะทั้งที่ของแพง ตารางเมตรละ 200,000 ก็ยังเปิดกันเยอะ ตรงนี้คิดว่าถ้าไปเจาะผู้ซื้อต่างชาติอาจจะลำบาก
ในส่วนคอนโดฯ ดีมานด์-ซัพพลายเยอะไหม
เยอะ
สถานการณ์แบบนี้อาจโตไม่มากแล้ว การก่อสร้างโครงการใหม่อาจจะน้อยลง
ผู้ประกอบการในปี 2562 จะหันไปเน้นแนวราบเยอะขึ้น บางบริษัทไม่ทำคอนโดฯแล้ว ทำแต่บ้านจัดสรร ทาวน์เฮ้าส์ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด มากขึ้น บางบริษัทที่เคยเปิดคอนโดฯปีละ 10-20 โครงการก็จะลดลงประมาณ 50-70% แล้วหันไปทำ Mixed-use ช่วงหลังเมืองไทยเฟื่องฟูมาก Mixed-use แต่ก็ถูกครอบงำโดยรายใหญ่ กลุ่มทุนรายใหญ่เล่นกินทั้งหมด อย่างถนนพระราม 4 มี 3-5 บล็อค ผู้ประกอบการอสังหาฯตอนหลังจะไม่ทำอสังหาฯประเภทซื้อมาขายไป ก็จะมีธุรกิจรายได้ต่อเนื่องเข้ามาทุกปีอย่าง โรงแรม เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ ศูนย์การค้า คอมมิวนิตี้มอลล์ ผู้ประกอบการมีการปรับเปลี่ยนการก่อสร้างหรือการวางแผนพอสมควร
ถามว่าคอนโดฯเยอะไหมก็เยอะทุกปี ปีนี้บางคนบอกว่ามากที่สุดในประวัติศาสตร์ แต่ถ้าดูจริงๆแล้วก็ไม่ได้มากที่สุด บางปีที่เก็บข้อมูลมามีมากกว่านี้ แต่มันสะสมมาทุกปี ปีนี้ปี 2562 ปลายปี 2563 หรือต้นปี 2564 รถไฟฟ้าสายสีชมพู สีเหลือง สีส้ม รถไฟฟ้าส่วนต่อขยายอย่างช่วงกลางปีจะได้นั่งรถไฟฟ้า MRT จากหัวลำโพงลอดวัดเน่งเล่งยี่ การเปิดสายใหม่ๆ จะช่วยให้การดูดซับคอนโดฯดีขึ้น แต่ถ้าเป็นสายเก่าที่เปิดมาแล้วอย่างสีม่วง สีน้ำเงินที่ลอดเจ้าพระยาและอนาคตจะลอดไปทางอื่น ตอนนี้ที่สมุทรปราการก็ดีขึ้น รถไฟฟ้าส่วนต่อขยายตะวันออกจากแบร์ริ่งไปเคหะฯสมุทรปราการประมาณ 8-9 สถานี ออกไปทางบางนา ตลิ่งชัน โดยโซนผังเมืองของกรุงเทพฯ ที่จะออกใหม่อาจจะออกปีนี้หรือต้นปีหน้าก็จะอะลุ้มอล่วยให้เปลี่ยนสีจากเขียวไลน์ที่อนุรักษ์เกษตรกรรมมาเป็นสีเขียว ที่ผ่อนผันให้ทำบ้านมากขึ้น หรือมีโซนที่มีสายสีเขียวหนาแน่นน้อย สีเหลืองเป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นป่านกลาง สีส้มมากขึ้น
ถ้าจะซื้อคอนโดฯ จะซื้อแถวไหนดี
ซื้อคอนโดฯแนะนำว่าถ้าไม่จำเป็นต้องซื้อในเมือง ไปซื้อนอกเมืองบริเวณที่สามารถขึ้นรถไฟฟ้ามาได้ ตอนนี้รถไฟฟ้าออกนอกเมืองเยอะ อย่างเคหะฯสมุทรปราการไปบางปูเพียง 18 กิโลเมตรเท่านั้น หรือสายสีเขียวต่อขยายไปคูคต ลำลูกกา ที่จะเปิดปีหน้า หรือสีเหลือง สีชมพูที่จะเปิดปลายปี 2563 ซึ่งเวลาจะซื้อคอนโดฯ ตอนที่คอนโดฯสร้างเสร็จพร้อมโอนเป็นจังหวะที่พอดีกันกับสถานีรถไฟฟ้าเปิดให้บริการ เช่น สถานีปลายทางมีนบุรี ถ้าสร้างเสร็จเปิดใช้บริการปี 2564 คอนโดฯที่ซื้อประมาณปี 2562 ก็ใช้เวลาก่อสร้าง 2 ปี ปี 2564 ก็อยู่ได้เลย มีเวลาผ่อน 2 ปี หรือ 30 เดือนก็ผ่อนสบายๆ แต่ถ้าเป็นคอนโดฯที่ซื้อแล้วสร้างเสร็จเร็ว จังหวะผ่อนจะน้อยอีกไม่กี่เดือนก็ต้องโอนแล้ว ก็ต้องดูกำลังทรัพย์ว่าพร้อมจะโอนไหวไหม ถ้าไม่พร้อมโอนเร็วๆนี้ก็ซื้อที่ใช้เวลาก่อสร้าง 2-3 ปี แล้วมีจังหวะพอดีกับการเปิดให้บริการรถไฟฟ้า ซึ่งบางคนบอกถ้าไปอยู่ชานเมืองค่ารถจะแพง แต่ถ้ามีการบริหารจัดการที่ดี มีตั๋วเดือน มีตั๋วคนชรา ทุกวันนี้ผมยังใช้สิทธิ์ผู้สูงวัย ทาวน์เฮ้าส์ก็ดีที่ไม่ห่างจากสถานีรถไฟฟ้า สามารถซ้อนท้ายมอเตอร์ไซค์วินมา
ที่ดินตรงไหนน่าเก็บ ที่ดินตรงไหนควรขาย
ที่ดินตอนนี้น่ากลัว ที่ดินตอนนี้แพงเพราะพ.ร.บ.ที่ดินสิ่งปลูกสร้างบังคับใช้ 1 มกราคม 2563 ถ้าเก็บที่ดินรกร้างไม่ใช้ประโยชน์ก็ขายทิ้ง เว้นแต่ว่ามีที่ดิน 100-200 ตารางวา ก็เก็บไว้ปลูกบ้านเพราะที่ดินหายากขึ้นทุกปี ที่ดินจะแพงขึ้นก็ต่อเมื่อมีแนวรถไฟฟ้าหรือเส้นทางคมนาคมพาดผ่านซึ่งจะแพงขึ้นทันที แง่คนขายดีแต่คนซื้อต้องติดตามข่าวสาร จะซื้อที่ไหนดี หากดูจากการเคลื่อนย้ายประชากรพบว่าแถวมีนบุรี บางใหญ่มีประชาการย้ายเข้ามาจากปี 2552-2557 จาก ปี 2557-2560 ประชากรเพิ่มขึ้นมากที่สุดในบรรดา 50 เขตกรุงเทพฯ 30 อำเภอในปริมณฑล 80 อำเภอบวกเขต รวมกันบางใหญ่เป็นอันดับหนึ่ง รองลงมาบางพลี บางกรวย คนอพยพเข้าไปต้องตามข่าวว่ารถไฟฟ้าหรือกรุงเทพฯมีการปรับถนนที่ไหน ราชพฤกษ์ขยายจากเส้น 340 ไปถึง 345 อย่างจะมีถนนวงแหวนรอบที่ 3 ใช้เวลาสร้างไม่รู้กี่ปี แต่เป็นอะไรที่ชี้นำว่าอนาคตเส้นทางหลักจะอยู่ตรงไหน เราควรจะไปอยู่แถวๆนั้น แต่อย่าใกล้มากเพราะถ้าใกล้มากอาจจะโดนเวนคืน
เรื่องอัตราดอกเบี้ย ดอกเบี้ยจะขึ้นและมีเรื่อง LTV ตอนนี้จะเร่งปิดโอน จำเป็นต้องไปเร่งปิดโอนไหม
ดอกเบี้ยขึ้นไม่มาก ไม่ใช่ปัญหาน่ากังวล ดอกเบี้ยขึ้นจากต่ำมาก ค่อยๆทยอยขึ้น ปีนี้เฟดบอกจะขึ้น 3 ครั้ง อาจจะไม่ครบ 3 ครั้งก็ได้ อาจจะแค่ 2 ครั้ง แต่ดอกเบี้ยไทยตามหลังเมืองนอก ตราบใดที่สภาพคล่องธนาคารยังดีก็คงไม่อยากขึ้นดอกเบี้ยสูงมาก ถ้าขึ้นดอกเบี้ยเงินกู้ ดอกเบี้ยเงินฝากก็ขึ้นตามด้วย ก็ต้องคำนวณ 2 อย่าง ก็ต้องมีค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยรับทราบเหมือนเดิม แต่คนไทยซื้อบ้านจะต่างกันนิดหน่อย 0.15, 0.20 หรือ 0.25 เป็นแค่ปัจจัยรอง ปัจจัยหลักทำอย่างไรให้ 1 ใน 30% ที่ถูก LTV หรือไม่ ขอให้ได้ก่อน