Search

ปรับผังเมืองนนทบุรีครั้งที่ 2...กระทบทาวน์เฮาส์ - อาคารชุด


ชี้การปรับปรุงผังเมืองนนทบุรีครั้งที่ 2 ทำให้หลายพื้นที่ไม่สามารถจัดสรรได้ โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์มีการจำกัดบริเวณในการพัฒนาให้อยู่ในบริเวณแคบ เผยผลกระทบจะทำให้ต้นทุนที่ดินสูงขึ้น รายเล็กและรายกลาง ไม่สามารถซื้อที่ดินติดถนนใหญ่ได้ ส่วนการพัฒนาอาคารชุด ถูกกำหนดด้วยขนาดความกว้างของถนน แต่ 80% ของถนนในนนทบุรีมีขนาดเล็ก

รายงายข่าวแจ้งว่า การปรับปรุงผังเมืองนนทบุรีครั้งที่ 2 ซึ่งเป็นฉบับใหม่ โดยปิดประกาศ 90 วัน ซึ่งจะสิ้นสุดการร้องในวันที่ 16 มกราคม 2561 รวมผัง 6.2 แสนตารางกิโลเมตร โดยการจัดโซนนิ่งยังคงมีลักษณะที่โซนสอดคล้องไปกับผังเมืองฉบับเดิม และมีการเพิ่มเติมเรื่องความหนาแน่นของเมืองในบริเวณแนวรถไฟฟ้า รวมถึงเพิ่มพื้นที่ที่เกี่ยวข้องกับอุตสาหกรรม และที่สำคัญ การปรับปรุงครั้งนี้ได้กำหนดอัตราส่วนของพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม (FAR) จากเดิม 10:1 เท่า เหลือสูงสุด 8:1 เท่า ซึ่งในแต่ละพื้นที่ FAR จะลดลงตามผังสี และเงื่อนไขเกี่ยวกับขอบทางถนน และระยะห่างจากสถานีรถไฟฟ้า เป็นต้น ขณะที่จังหวัดนนทบุรี รัฐบาลได้มีการลงทุนโครงข่ายคมนาคมอย่างต่อเนื่องและเป็นจำนวนมาก และมีการเปิดใช้รถไฟฟ้าสายสีม่วง ซึ่งข้อกำหนดในผังเมืองใหม่ อาจจะไม่สอดคล้องเรื่องการอยู่อาศัย และการเดินทางของประชาชน

นายชาวิช ฉายปัญญาเลิศ ทีมที่ปรึกษาโครงการสายสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคิน หรือ KK เปิดเผยว่า ผลที่ตามมาจากการประกาศใช้ผังเมืองฉบับนี้ จะทำให้หลายพื้นที่ในจังหวัดจะไม่สามารถจัดสรรได้ รวมถึงการจำกัดบริเวณในการพัฒนาบ้านแถว (ทาวน์เฮาส์) จะถูกตีกรอบให้อยู่ในบริเวณแคบ หรือต้องมีที่ดินที่ติดกับถนนที่มีเขตกว้างขึ้น ที่น่าสังเกต คือ ปัจจุบัน ข้อเท็จจริงการขยายตัวของเมืองนั้น ขยายไปทางทิศตะวันตกค่อนไปทางเหนือ บริเวณที่จะออกไปทางจังหวัดสุพรรณบุรี แต่ในพื้นที่ดังกล่าว ร่างผังเมืองกลับห้ามทำการจัดสรรประเภททาวน์เฮาส์ ส่งผลต่อทั้งผู้พัฒนาและผู้บริโภคที่อาจจะต้องซื้อบ้านที่มีราคาสูงขึ้น หรือไกลมากขึ้นในจังหวัดข้างเคียง เนื่องจากที่ดินที่อนุญาตให้ทำทาวน์เฮาส์จะอยู่ในเมืองมากขึ้น และต้องติดถนนที่มีขนาดใหญ่ขึ้น เช่น ติดถนน 12 เมตร ถึงจะทำทาวน์เฮาส์ หรือผังสีแดงใน 17 พื้นที่ ซึ่งเดิมทำได้ แต่ผังใหม่ไม่สามารถทำได้ เช่น อบต. ไทรใหญ่ อบต. ราษฎร์นิยม ผังสีเขียว ผังใหม่สามารถทำได้ แต่มีเงื่อนไข ต้องติดถนน 17 เมตร หรือหากเป็นประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด สร้างได้ต้องติดถนน 10, 12 และ 14 เมตร

ทั้งนี้ ผลที่ตามมาคือต้นทุนค่าที่ดินของผู้ประกอบการที่สูงขึ้นด้วย เนื่องจากการพัฒนาโครงการจัดสรรจะมีเรื่องของความกว้างขนาดถนนเข้ามากำหนดในหลายพื้นที่ ส่งผลให้พื้นที่ในซอยไม่สามารถพัฒนาโครงการได้ ผู้ประกอบการรายเล็ก รายกลาง ที่ไม่สามารถซื้อที่ดินติดถนนใหญ่ได้ อาจจะไม่สามารถพัฒนาโครงการได้ รวมถึงหากที่ดินต้องติดถนนใหญ่ก็จะมีราคาที่ดินที่สูง ส่งผลให้ต้นทุนการพัฒนาสูงตามไปด้วย แต่อีกมุม หากโครงการใดที่พัฒนา หรือได้รับอนุญาตจัดสรรก่อนหน้าที่ผังเมืองฉบับนี้จะประกาศใช้ ก็จะเป็นโอกาส เนื่องจากอนาคตจะไม่มีซัปพลายใหม่เข้ามาในตลาดเป็นคู่แข่งมากขึ้น หรือหากมองอีกมุม ทาวน์เฮาส์มือสอง หรือทรัพย์สินรอการขายของสถาบันการเงิน หรือที่มีการประกาศขายในแต่ละหมู่บ้าน น่าจะได้รับความสนใจ เนื่องจากราคาจะไม่สูง

นายชาวิช กล่าวต่อไปว่า การพัฒนาอาคารอยู่อาศัยรวม และอาคารชุดพักอาศัย ถูกกำหนดด้วยขนาดความกว้างของถนนเช่นกัน ปัญหาก็คือ 80% ของถนนในจังหวัดยังมีขนาดเล็ก (6-8 เมตร) เป็นส่วนมาก หากต้องพัฒนาให้ได้เต็มศักยภาพ ต้องอยู่ในรัศมีรถไฟฟ้า (สายสีม่วงที่เปิดให้บริการแล้ว) แต่หากเลยรัศมีรถไฟฟ้าออกไป ศักยภาพของที่ดินหลายพื้นที่จะลดลงอย่างมาก แต่พบว่า บริเวณที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (ย.7 และ ย.8) ซึ่งไม่มีเงื่อนไขของขนาดความกว้างของถนน สามารถสร้างอาคารได้เกิน 10,000 ตารางเมตร แต่ประเด็นที่น่าสนใจสำหรับการพัฒนาโครงการแนวสูงนั้น พื้นที่ FAR สูงสุดในจังหวัด (8 เท่า) คือ พ.4 ซึ่งอยู่ในบริเวณแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง


For advertising please call: 02-2534691