จับตาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2561

ปี 2561 ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต่างคาดหวังกันว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีการเติบโตต่อเนื่อง เพราะมีปัจจัยหลายอย่างเข้าสนับสนุนธุรกิจให้ขับเคลื่อนต่อไปได้ แม้อัตราการเติบโตจะไม่สูงมากนักก็ตาม ผู้ประกอบการแต่ละคนจะมีมุมมอง และมีแผนธุรกิจอย่างไรในปี 2561 ในที่นี้ จึงขอสรุปมาพอสังเขป

อธิป พีชานนท์

นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร

สภาวะเศรษฐกิจโดยรวมน่าจะดีขึ้นต่อเนื่องตั้งแต่ไตรมาส 1/2561 เนื่องจากมีหลายปัจจัยเข้ามาสนับสนุนทั้งเรื่องอัตราดอกเบี้ยยังอยู่ในระดับคงที่ และดัชนีตลาดหุ้นน่าจะมีโอกาสที่จะปรับขึ้นไปอีก เนื่องจากมีสภาพคล่องจากต่างประเทศไหลเข้าสู่ตลาดหุ้นไทย แต่ต้องพิจารณาให้รอบคอบ เนื่องจากกังวลว่าจะเป็นแค่ช่วงสั้น อีกทั้งสถาบันการเงินเริ่มเพิ่มปริมาณการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น

ขณะเดียวกันอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงถึง 40% ก็ปรับลดลงมาเหลือประมาณ 30% อีกทั้งรัฐบาลก็สร้างความมั่นใจด้วยการปรับจีดีพีมาอยู่ที่ 3.8% ส่วนภูมิภาค ตลาดคอนโดฯ ยังต้องใช้เวลา และสามารถเลื่อนแผนการลงทุนออกไปได้ เพราะว่ากำลังซื้อยังไม่กลับมา ส่วนแนวราบยังมียอดขายที่ดี ด้านโครงการระเบียงเขตเศรษฐกิจภาคตะวันออก หรือ EEC ก็เป็นเรื่องดี นักลงทุนเข้าใจแผนการลงทุนของภาครัฐ แต่ยังไม่ควรรีบไปพัฒนาโครงการในพื้นที่ EEC มากนัก เพราะต้องการรอดูการลงทุนของภาครัฐให้มีความชัดเจนก่อน

ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต

นายกสมาคมอาคารชุดไทย

ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2561 ด้วยสภาพของการแข่งขันที่รุนแรง และมีผู้ประกอบการขนาดใหญ่จากต่างประเทศเข้ามาร่วมลงทุนกับผู้ประกอบการไทย โดยเฉพาะเงินทุนบริษัทอสังหาริมทรัพย์จากประเทศญี่ปุ่น ทำให้ต้องเร่งแผนพัฒนาโครงการที่วางไว้ และต้องพิจารณาเลือกซื้อที่ดินในทำเลศักยภาพ อาทิ ที่ดินในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ (ซีบีดี) เพื่อพัฒนาโครงการได้ตามเป้าหมาย ส่งผลให้ราคาที่ดินในซีบีดีปรับเพิ่มขึ้น 7-10% และมีผลต่อราคาขายโครงการคอนโดมิเนียม ที่คาดว่าจะปรับเพิ่มขึ้นประมาณ 5-7% ในปี 2561 ปัจจุบันที่ดินในเมืองมีค่อนข้างจำกัด หากเป็นแปลงใหญ่ๆจะเป็นของหน่วยงานรัฐ ซึ่งจะปล่อยเช่าระยะยาว โดยในส่วนของที่ดินของการรถไฟแห่งประเทศไทยนั้น ขณะนี้มีผู้ประกอบการอสังหาฯ แสดงความสนใจที่จะเข้าร่วมพัฒนาที่ดินด้วยเช่นกัน เนื่องจากเป็นที่ดินแปลงใหญ่ และในส่วนของภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในปีนี้ คาดว่าทั้งมูลค่าการโอนและจำนวนยูนิต จะเติบโตเฉลี่ย 10%

พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์

นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย

ผู้ประกอบการจะหันมาเปิดโครงการที่อยู่อาศัย แต่ตัวเลขโครงการไม่มาก เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจยังไม่เอื้ออำนวย แม้ตลาดอสังหาฯ จะเติบโตไม่สูง แต่หากรวมกับตลาดอาคารสำนักงานแล้ว ซึ่งในปี 2561 จะมีการลงทุนจำนวนมาก หากนับรวมเข้าไป จะทำให้ภาคอสังหาฯ มีอัตราการเติบโตที่สูงขึ้น สำหรับแนวโน้มในปี 2561 เศรษฐกิจน่าจะดี เนื่องจากภาคการส่งออกดีขึ้น ส่งผลถึงภาคการเกษตร ธุรกิจขนาดใหญ่น่าจะดีขึ้น แต่รายเล็กจะค่อนข้างลำบาก.

ปิยะ ประยงค์

ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจ

บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน)

จากการลงทุนเมกะโปรเจกต์ของภาครัฐ ตามโครงการระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (อีอีซี) จะช่วยผลักดันและยกระดับเศรษฐกิจของไทยให้เป็นเขตเศรษฐกิจชั้นนำของอาเซียน คาดว่าจะมีความต้องการที่อยู่อาศัยจำนวนมากจากแรงงานที่เข้ามาทำงานในพื้นที่ดังกล่าว บริษัทจึงมีแผนจะเปิดโครงการใหม่ในปี 2561 ใน จ.ระยอง จ.ฉะเชิงเทรา และ จ.ชลบุรี จำนวน 7 โครงการ รวมมูลค่ากว่า 5,500 ล้านบาท นอกจากนี้ บริษัทยังได้ศึกษาความเป็นไปได้ในจังหวัดอื่นๆอีก 23 จังหวัด เช่น นครราชสีมา นครปฐม เพื่อขยายฐานลูกค้าให้ครอบคลุมมากขึ้น โดยดีไซน์ฟังก์ชั่น นวัตกรรมใหม่ๆ และบริการหลังการขายต่างๆ ที่ได้มาตรฐานเดียวกัน ปี 2561 บริษัทคาดว่าจะประสบความสำเร็จในการทำตลาดต่างจังหวัด เช่นเดียวกับเคยเปิดขายโครงการที่ จ.ชลบุรี จ.เชียงใหม่ และ จ.ภูเก็ต

เศรษฐา ทวีสิน

กรรมการผู้จัดการ

บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน)

การเติบโตของจีดีพี ปี 2561 คาดว่าจะอยู่ที่ 4% ส่วนอสังหาฯ จะเติบโตอย่างมากเพียง 1.5% หรือเติบโตปีละ5-6% ขณะที่แสนสิริมียอดขาย 30,000 ล้านบาท เติบโตปีละ 5-6% หรือประมาณ 2,000 ล้านบาท โดยมีไม่กี่จังหวัดที่ขายได้ นอกจาก กรุงเทพฯ เชียงใหม่ ภูเก็ต ขอนแก่น และชลบุรี ทำให้แสนสิริต้องไปหาตลาดในต่างประเทศ ที่จะข้ามาเป็นลูกค้าของแสนสิริ เพื่อการสร้างการเติบโตของยอดขาย ปัจจุบัน แสนสิริมีสัดส่วนลูกค้าต่างประเทศ 25% และแบรนด์แสนสิริในปัจจุบันเป็นที่รู้จักใน ฮ่องกง สิงคโปร์ ญี่ปุ่น และไต้หวัน นอกจากนี้ แนวโน้มในอนาคตต้องเป็นมากกว่าความเป็นที่อยู่อาศัย เพราะขนาดห้องชุดจะเล็กลงเรื่อยๆ ทำให้ผู้ประกอบการให้ความสำคัญในการออกแบบพื้นที่ส่วนกลาง เพื่อรองรับสังคมที่ยอมรับในการอยู่ร่วมกันมากขึ้น ยอมรับการใช้พื้นที่ร่วมกันมากขึ้น

ดร.วิชัย วิรัตน์กพันธ์

รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์

ตลาดอสังหาฯในปี 2561 คาดว่าจะเติบโตประมาณ 6-8% จากที่ปี 2560 เติบโต 2-3% โดยปัจจัยจากทิศทางตลาดในไตรมาส 3-4 ปรับตัวดีขึ้น ส่งผลให้ตลาดรวมเติบโต ส่วนอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่มีแนวโน้มจะปรับขึ้นตามภาวะเศรษฐกิจ แต่เชื่อว่าจะปรับขึ้นไม่ถึง 0.5% เนื่องจากรัฐบาลจำเป็นต้องใช้มาตรการดอกเบี้ยต่ำเป็นเครื่องมือในการ กระตุ้นเศรษฐกิจ นอกจากนี้ยังคาดการณ์ว่า ซัปพลายที่อยู่อาศัยในตลาด กทม.-ปริมณฑล ปี 2561 จะมีจำนวนหน่วยประมาณ 154,200 หน่วย แบ่งเป็นโครงการแนวราบประมาณ 74,300 หน่วย คิดเป็น 48.2% ขณะที่อาคารชุดมีประมาณ 79,900 หน่วย คิดเป็น 51.8% โดยหน่วยที่มีมากสุดคือ อาคารชุด 51.8% รองลงมาเป็นทาวน์เฮาส์ 29.1% และบ้านเดี่ยว 13.6% ที่เหลือเป็นบ้านแฝด และอาคารพาณิชย์

นอกจากนี้ คาดว่าในปี 2561 การโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศจะขยายตัว 6.1% ขณะที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลการโอนกรรมสิทธิ์จะขยายตัวกว่า 8.6% ส่วนภูมิภาคขยายตัวประมาณ 2% ซึ่งเป็นผลจากจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนทั่วประเทศที่ขยายตัวมากถึง 17% ด้านมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มสูงขึ้นตามราคาที่อยู่อาศัยที่ 12.6% ทำให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ขยายตัว 3.9% หรือ 6.1 แสนล้านบาท ส่วนสิ้นปี 2561 คาดจะมีจำนวนที่อยู่อาศัยเหลือขายประมาณ 2.7 แสนยูนิต โดยกรุงเทพฯ และปริมณฑลเพิ่มขึ้นจากจำนวนอาคารชุดและที่อยู่อาศัยแนวราบเท่าๆ กัน แต่ในภูมิภาคจำนวนที่อยู่อาศัยแนวราบเพิ่มขึ้นเป็นหลัก มีอาคารชุดบ้างใน จ.ภูเก็ต และเชียงใหม่ ซึ่งการระบายซัปพลายอยู่ในระดับเดียวกับค่าเฉลี่ยปีที่ผ่านๆ มา จึงมั่นใจซัปพลายระดับนี้ไม่เกิดภาวะโอเวอร์ซัปพลายและเพียงพอต่อความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยที่เติบโตต่อเนื่อง ขณะที่ปี 2561 อุปทานในตลาดจะเพิ่มขึ้นเล็กน้อย ไม่เกิดภาวะฟองสบู่ ถึงสิ้นปีคาดว่าจะอยู่ที่ 2.76 แสนหน่วย กรุงเทพฯ และปริมณฑล แนวราบและคอนโดใกล้เคียงกัน ขณะที่แนวราบจะมากกว่า การขายคอนโดจะเร็วอยู่ที่ 8 เดือน แนวราบอยู่ที่ 10-13 เดือน ดูแล้วภาคอสังหาฯ จะปรับตัวดีขึ้นอย่างแน่นอน

วิไลวรรณ ปองเสงี่ยม

รองกรรมการผู้จัดการ

ธนาคารอาคารสงเคราะห์

ในปี 2561 จะต้องพิจารณาจากปัจจัยที่จะมาขับเคลื่อนตลาดที่อยู่อาศัย อาทิ ภาวะเศรษฐกิจโลกที่มีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้นซึ่งจะส่งผลให้การส่งออกจะดีขึ้น การลงทุนของภาครัฐชัดเจนมากขึ้น ทิศทางอัตราดอกเบี้ยจะปรับเพิ่มแบบช้าๆ แต่ยังอยู่ในระดับต่ำ กำลังซื้อยังมีอยู่ สภาพคล่องยังมีสูง ซึ่งปัจจัยเหล่านี้จะทำให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเติบโตได้มาก โดยคาดการณ์ว่าในปี 2561 จะสามารถปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่ได้ไม่ต่ำกว่า 600,000 ล้านบาท คิดเป็นอัตราการเติบโตที่ 3-4%

ทั้งนี้ ในปี 2561 ธอส.ตั้งเป้าปล่อยสินเชื่อ 180,000 ล้านบาท ซึ่งจะรองรับลูกค้าใน 2 กลุ่มหลักคือ กลุ่มลูกค้าธุรกิจและลูกค้าทั่วไป สัดส่วน 60:40 ตามลำดับ โดยเป้าหมายในการปล่อยสินเชื่อของ ธอส. ยังชัดเจน คือ จะมุ่งปล่อยสินเชื่อผู้มีรายได้น้อยเพิ่มมากขึ้น และต้องการสร้างความ มั่นใจให้กับผู้ประกอบการ ในการปรับกฎเกณฑ์รองรับลูกค้ากลุ่มผู้มีรายได้นี้ให้สามารถขอสินเชื่อ เพื่อที่อยู่อาศัยได้ ซึ่งผู้มีรายได้น้อยกลุ่มดังกล่าวจะมีความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยได้ประมาณ 1-2 ล้านบาท/คน ขณะเดียวกัน ธอส.ยังอยู่ระหว่างการปรับปรุงและพัฒนาระบบสินเชื่อผ่านระบบออนไลน์มากขึ้น คาดว่าจะสามารถดำเนินการใช้ได้ในเร็วๆ นี้

สุวรรณี วัธนเวคิน

ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่

หัวหน้าฝ่ายบริหารทรัพย์สินรอขาย ธนาคารเกียรตินาคิน

ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2561 มีแนวโน้มการขยายตัวที่ดีขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มตลาดที่อยู่อาศัยระดับบน เนื่องจากเป็นกลุ่มตลาดที่ลูกค้ามีกำลังซื้อสูง และได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจน้อย ขณะที่กลุ่มตลาดระดับกลาง-ล่าง มีแนวโน้มว่าจะยังทรงตัวหรือขยายตัวได้ไม่มาก เนื่องจากกลุ่มลูกค้าในตลาดดังกล่าวยังมีปัญหาความเชื่อมั่นต่อเศรษฐกิจ และกำลังซื้อ รวมถึงปัญหาหนี้ครัวเรือน นอกจากนี้ ยังกังวลกับปัญหาความชัดเจนเกี่ยวกับข้อกำหนด และเกณฑ์การจัดเก็บภาษีที่ดินใน พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. ... ซึ่งคาดว่าจะเริ่มประกาศใช้ในปี 2562 ทั้งนี้ การลงทุนพัฒนาโครงการในภาคอสังหาฯ นั้น ในกลุ่มผู้ประกอบการรายเล็ก และรายกลาง ที่เน้นพัฒนาสินค้าจับกลุ่มลูกค้าในตลาดระดับกลาง-ล่าง จะยังชะลอการพัฒนาโครงการใหม่ออกสู่ตลาด แต่จะเน้นการระบายสต็อกสินค้าเหลือขายในโครงการเดิมที่พัฒนาออกมาในช่วง 1-2 ปีก่อนหน้า เนื่องจากในช่วงที่ผ่านมา ลูกค้าในตลาดนี้มีการชะลอการตัดสินใจซื้อออกไป ขณะที่บางส่วนติดปัญหาการขอสินเชื่อ รวมถึงบางกลุ่มที่ชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ เพราะต้องการรอความชัดเจนเกี่ยวกับ พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ก่อนตัดสินใจซื้อ

ขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยระดับบนนั้น ยังมีอัตราการขยายตัวที่ดีต่อเนื่อง โดยเฉพาะในปีนี้กลุ่มที่อยู่อาศัยตลาดบน ถือว่ามีอัตราการขยายตัวมากที่สุด สำหรับกลุ่มผู้พัฒนาโครงการในตลาดบนระดับราคา 10-30 ล้านบาทนั้น ส่วนมากจะเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาด ซึ่งมีข้อได้เปรียบรายเล็กค่อนข้างมาก ทั้งในด้านการเงิน การหาจัดที่ดิน และฐานลูกค้า อย่างไรก็ตาม กลยุทธ์ที่รายใหญ่จะนำมาใช้ในปี 2561 นั้น จะมีความเฉพาะมากขึ้น ทั้งในเรื่องการเลือกทำเลพัฒนาโครงการ การกำหนดกลุ่มเป้าหมาย และการวางตำแหน่งสินค้าที่รองรับลูกค้าเฉพาะกลุ่ม ซึ่งจะช่วยให้สามารถสร้างยอดขายได้อย่างรวดเร็ว เนื่องจากเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง

แสนผิน สุขี

กรรมการผู้จัดการใหญ่

บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์นี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน)

แผนดำเนินธุรกิจในปี 2561 บริษัทมีแผนในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ชูกลยุทธ์ในการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ในทำเลใจกลาง โดยจะมองทำเลในย่านที่มีกำลังซื้อสูง แหล่งชุมชน สามารถเดินทางสะดวก ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก และพัฒนาโครงการให้มีความหลากหลายเพื่อตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคทุกกลุ่มเป้าหมาย นอกจากนี้ บริษัทยังพัฒนาโครงการในทำเลต่างจังหวัดอย่างต่อเนื่อง โดยจะมุ่งเน้นในทำเลในเมืองในจังหวัดที่มีกำลังซื้อ เช่น อยุธยา เชียงราย ชลบุรี ระยอง และ ฉะเชิงเทรา อย่างไรก็ตาม ในปี 2561 บริษัทมีแผนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยรวม 34 โครงการ มูลค่าโครงการรวม 39,600 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการทาวน์โฮม 20 โครงการ บ้านแฝด 8 โครงการ บ้านเดี่ยว 4 โครงการ และในต่างจังหวัด 2 โครงการ และมีแผนจัดซื้อที่ดินเพิ่ม 34 แปลง ด้วยงบประมาณ 13,240 ล้านบาท

ทักษะ บุษยโภคะ

ประธานกรรมการบริหาร

บริษัท โมเดอร์นฟอร์มกรุ๊ป จำกัด (มหาชน)

ทิศทางการดำเนินธุรกิจในปี 2561 จะมีหลายส่วนที่จะผลักดันอย่างต่อเนื่อง เริ่มจากเป้าหมายรายได้วางไว้เกือบ 4,000 ล้านบาท สูงขึ้นเมื่อเทียบกับปี 2560 ที่คาดว่าจะทำได้ 3,300-3,500 ล้านบาท ใกล้เคียงกับปี 2559 โดยปัจจุบันมียอดขายที่รอส่งมอบ (แบ็กล็อก) ประมาณ 2,500 ล้านบาท คิดเป็นมูลค่า 1,750 ล้านบาท ส่วนใหญ่จะเฟอร์นิเจอร์บ้านที่รอไปติดตั้งให้ลูกค้ามูลค่ากว่า 1,000 ล้านบาท ในส่วนของการขยายตลาดนั้น บริษัทจะเพิ่มน้ำหนักผ่านระบบออนไลน์ให้มากขึ้น ซึ่งเป็นเทรนด์ที่น่าจะดีขึ้น ขณะที่ในปัจจุบัน รูปแบบการทำงานในสำนักงานเริ่มมีการปรับเปลี่ยนไป ผู้คน เถ้าแก่ หรือธุรกิจที่เกิดขึ้นใหม่ (start up) มองหาเฟอร์นิเจอร์ในจำนวนไม่มาก แต่สามารถทำงานได้โดยไม่จำเป็นต้องมีออฟฟิศ เพียงแค่มีสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ รองรับ จนทำให้ co-working space เกิดขึ้น ทำให้สาขาโมเดอร์นฟอร์ม เพลินจิต ถูกดีไซน์ขึ้นมาเพื่อตอบโจทย์กลุ่มคนรุ่นใหม่ได้