ถ้าถามว่าในปี 2560 ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นฟองสบู่หรือไม่นั้น ถ้าเป็นกลุ่มบ้านจัดสรร คงไม่น่าจะเป็นปัญหา เพราะค่อยๆ มีการสร้างและค่อยๆ ขายไป แต่หากเป็นกลุ่มคอนโดมิเนียมมองว่าดูจะเป็นฟองสบู่หรือไม่ ซึ่งเราได้มีการถามกันมาเกิน 5 ปีแล้ว แต่ละปีเราก็พบว่ามีคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นใหม่มากมาย โดยเฉพาะกรุงเทพและปริมณฑลมีการเปิดใหม่ประมาณ 6 หมื่นหน่วยบวกลบในแต่ละปี บางปีก็สูงเกือบจะ 7 หมื่นหน่วย บางปีลงมาไม่ถึง 5 หมื่นหน่วย เช่นปีที่เกิดน้ำท่วม
การที่โครงการคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นบ่อยๆ เกิดขึ้นมากๆ ทุกปี ทำให้มีโครงการคอนโดมิเนียมเกิดในกรุงเทพและปริมณฑลมากกว่า 400 โครงการ หากดูซัพพลายที่ยังอยู่ในตลาดก็จะมีอยู่ 6-7 หมื่นหน่วยทุกปี ถ้าถามว่าล้นตลาดหรือไม่ ก็ต้องบอกว่ามีสะสมมาจากของเก่า เพราะตั้งแต่เรามีคอนโดมิเนียมมา กฎหมายของเดิมตั้งแต่ปี 2522 ซึ่งคอนโดมิเนียมเกิดก่อนกฎหมายออกมาประมาณ 2-3 ปี จนถึงวันนี้ที่สะสมกันมา ทั้งคอนโดมิเนียมในกรุงเทพและปริมณฑลรวมทั้งที่เป็นของการเคหะแห่งชาติสร้างด้วย เมื่อรวมกันก็น่าจะถึงล้านห้องที่สะสมกันมา 40 ปีแล้ว ดังนั้น จะเป็นฟองสบู่หรือไม่ ก็ต้องระมัดระวังกันไว้น่าจะเป็นสิ่งที่ดี
จะล้นตลาดมั้ย
ที่ผ่านมา ปัญหาที่เกิดกับเมืองใหญ่ๆ กรุงเทพฯ จาร์กาตา มะนิลา เซี่ยงไฮ้ ปักกิ่ง หรือแม้กระทั่งในสหรัฐอเมริกา เขาก็มีความกังวลเรื่องคอนโดมิเนียมล้นตลาด เนื่องจากมีกลุ่มนักลงทุน นักเก็งกำไรมากเกินไปหรือไม่ คือถ้าสร้างมาแล้วอยู่อาศัยก็ไม่น่าจะมีปัญหา ขณะที่ประเทศไทยเท่าที่เคยเก็บข้อมูลมา ในส่วนคอนโดมิเนียมที่ซื้อเพื่อการอยู่อาศัยจริงก็จะมีสัดส่วนอยู่ที่ประมาณ 60-65% ที่เหลือจะเป็นการลงทุนกว่า 20% และเก็งกำไรเคยขึ้นไปถึง 15-20% แต่ ณ วันนี้การเก็งกำไรน่าจะอยู่ที่ประมาณ 10% หรือน้อยกว่านี้ ซึ่งส่วนที่หายจากเก็งกำไรก็จะไปเพิ่มในส่วนการลงทุนแทน
เราลองนึกถึงภาพของการถือครองทรัพย์สินของประเทศ คือถ้าเก็งกำไรซื้อมาขายไปก็คือเป็นเทรดดิ้ง ถ้าเป็นลงทุนก็ถือไปให้ยาวนาน ซึ่งในกรณีของคอนโดมิเนียม ถือว่าถ้ามีการโอนกรรมสิทธิ์แล้ว ส่วนที่โอนไปขายต่อหรือไปปล่อยเช่า ก็ถือเป็นการลงทุน ถ้าถามว่าเป็นฟองสบู่หรือไม่ ก็ตอบค่อนข้างยาก เพราะตามเส้นทางรถไฟฟ้าเราก็รับทราบกันว่ามีโครงการขึ้นกันมาก อย่างเส้นรถไฟฟ้าสายสีม่วง จะพบว่าคอนโดมิเนียมเหลือค่อนข้างมาก ขณะที่บริเวณเอกมัย-ทองหล่อและพระโขนงก็จะมีคอนโดมิเนียมใหม่เกิดขึ้นทุกปี แต่อิงจากมีต่างชาติอยู่เป็นจำนวนมาก สามารถปล่อยเช่าได้ ถือเป็นโซนที่มีการซื้อเพื่อลงทุนค่อนข้างมาก หากเป็นโซนอื่นๆ จะเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง คือที่ไม่ได้อยู่ในแนวโซนรถไฟฟ้า
ทั้งนี้ ในช่วงรอบปีที่ผ่านมาจะพบว่า จะมีโครงการแถวบางซื่อ วงศ์สว่าง ซึ่งการลงทุนในคอนโดมิเนียมถือเป็นการลงทุนในอนาคตซึ่งอาจจะยาวไปสักนิดหนึ่ง หมายความว่าในย่านบางซื่อ ช่วงกิโลเมตรที่ 11 จะมีศูนย์คมนาคมขนาดใหญ่เป็นฮับ รวมสายรถไฟฟ้าหลากหลายสีมาเจอกัน รวมถึงรถไฟความเร็วสูง รถไฟรางคู่ในอนาคต ดังนั้น ที่บางซื่อก็จะมีโครงการของภาครัฐบาล ซึ่งตอนนี้มีพับบลิคเฮียร์ริ่ง มีมาร์เก็ตซาวน์ริ่ง สอบถามความเห็นกันอยู่มากมาย ทำให้ตรงช่วงบางซื่อเป็นฮับที่ใหญ่กว่าหัวลำโพงเป็น 10 เท่า ซึ่งจะมีความเจริญเกิดขึ้นในอนาคตแน่นอน ดังนั้น ถ้าถามว่ามาก่อนเวลา หรือซื้อก่อนดี หรือว่าจะรอให้เกิดขึ้นแล้ว ค่อยมาซื้อทีหลัง มันเป็นเรื่องของไทม์มิ่งทั้งนั้นเลย
ส่วนสายอื่นที่เริ่มบูมขึ้นมา ก็เช่นสายสีน้ำเงิน ก็มีการก่อสร้างคืบหน้าขึ้นไปมาก ซึ่งการเปิดให้บริการก็ใกล้เข้ามาทุกที จะเห็นว่าเส้นทางที่มีการก่อสร้างแล้ว เห็นเสาขึ้นมาแล้ว ก็จะมีคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นมากมาย นอกจากสายสีน้ำเงิน ก็มีสายสีเขียวที่ตอนนี้ไปทางสะพานใหม่ แล้วก็ไปคูคต แล้วไปลำลูกกา และสายสีเขียวตะวันออกจะไปทางแบริ่ง สำโรง สมุทรปราการ ไกลไปถึงบางปู สร้างตามแผนของรัฐบาล คนซื้อก็ซื้อเพื่ออยู่อาศัยโซนรอบนอก ถามว่าฟองสบู่หรือไม่ ก็คงไม่ถึงขั้นนั้น แต่ว่าอาจจะโอเวอร์ซัพพลาย ก็อย่างที่บอกในหลายๆ เส้นทาง คือถ้าเกิดขึ้นแล้ว ถ้าเกิดคอนโดมิเนียมมากขึ้นก็ไม่เป็นไรเท่าไหร่ แต่ถ้าคอนโดมิเนียมปริมาณเพิ่มขึ้นมากด้วย แล้วราคาก็เพิ่มขึ้นมากด้วยเป็น 10-15% ถือว่าไม่ดี
เมื่อถึงตรงนี้แล้วคิดว่าเมื่อมองไปในอนาคต มองกฎหมายสิ่งปลูกสร้างซึ่งคาดว่าจะเริ่มมีผลบังคับใช้อีก 12 เดือนข้างหน้าก็คือต้นปี 2562 ขณะนี้อยู่ในขั้นตอนสนช.เอาไปยำใหม่ ก็จะมีการปรับปรุงแก้ไขหลายเรื่อง แต่เท่าที่ฟังมายังคงอะลุ้มอล่วยผ่อนปรนค่อนข้างมาก แล้วคนที่จะเดือดร้อนคือเจ้าของที่ดินว่างเปล่า คนที่เป็นผู้อยู่อาศัยไม่ค่อยเดือดร้อน คอนโดมิเนียมราคา 10 ล้านบาท อาจจะเสียภาษีปีละแค่ 2 พันบาท แต่เจ้าของที่ดินจะเดือดร้อนเพราะว่าเพดานภาษีถึง 5% อาจจะเริ่มต้นที่ 2-3% ในปีแรกๆ ก่อนจะไปถึง 5% ตรงนี้น่าจะทำให้เจ้าของที่ดินที่มีมูลค่าสูง คายที่ดินออกมาในปี 2561 ก่อนที่กฎหมายจะมีผลบังคับใช้ และในปี 2562 ก็จะมีการคายออกมาอีกครั้ง ก็จะทำให้ตลาดมีซัพพลายของที่ดินมากขึ้น ราคาก็จะไม่พุ่ง ซึ่งที่ดินเป็นต้นทุนอย่างน้อย 1 ใน 3 หรือ 40% ของโครงการคอนโดมิเนียมที่อยู่ในเมือง เพราะอยู่ในเมืองราคาที่ดินยิ่งพุ่ง
ส่วนราคาที่ดินที่อยู่แถวโซนรถไฟฟ้าเขตต่อเมือง เช่นสีน้ำเงิน สีม่วง ราคาซื้อขายจริงอยู่ที่ประมาณ 2-3 แสนบาทต่อตารางวา กรุงเทพฯเราแบ่งเป็นหลายเขต เช่น กรุงเทพฯชั้นใน เขตต่อเมืองด้านตะวันออก เขตต่อเมืองด้านตะวันตก เป็นต้น ซึ่งที่ดินเขตต่อเมืองก็จะถูกคายออกมาในปี 2561-2562 ราคาที่ดินก็จะไม่เพิ่มขึ้นมาก และก็จะทำให้ราคาคอนโดมิเนียมในอนาคต ซึ่งตอนนี้ก็ขึ้นเยอะ ด้วยปัจจัยส่วนหนึ่งคือเป็นสินค้าระดับบนมากๆ ราคาคอนโดมิเนียมเกิน 3 แสนบาทต่อตารางเมตรขึ้นไปที่เรียกว่าหรูหราที่มีจำนวนหน่วยที่เปิดขายหลัก 100 หน่วย อาจจะมี 300-500 หน่วยที่อยู่ในระดับราคาขายมากกว่า 3 แสนบาทต่อตารางเมตร แถวเพลินจิต เอกมัย ทองหล่อ หลังสวน สาทร เรียกเป็นตลาดที่มีราคา 2-5 ล้านบาท ถามว่าเป็นฟองสบู่หรือไม่ ก็ตอบว่ายังไม่ถึงขั้นนั้น แต่ต้องระมัดระวัง ทั้งคนซื้อคนขาย
ตอนนี้ควรซื้อหรือไม่
ซื้อได้เลย ถ้าเป็นที่อยู่อาศัย ส่วนตัวคิดว่าธนาคารของภาครัฐ มีการปล่อยสินเชื่อ จากที่ฟังข่าวสารธนาคารของภาครัฐก็มีโปรแกรมที่ค่อนข้างจะเย้ายวนใจให้ซื้อ เพราะตอนนี้ดอกเบี้ยค่อนข้างต่ำ แต่ในปี 2561 ก็มีแนวโน้มดอกเบี้ยเป็นขาขึ้น แต่ค่อยๆ ขึ้น ซึ่งดอกเบี้ยที่จีนก็ตามขึ้นมา ส่วนดอกเบี้ยในไทยก็มีแนวโน้มจะขึ้นได้ แต่คงไม่แรงเท่าสหรัฐอเมริกา ดอกเบี้ยน่าจะค่อยๆ ขึ้นในปี 2562-2563 ดังนั้น ตอนนี้ถือว่ายังซื้อได้ ขณะที่ธนาคารของรัฐก็มีภารกิจที่จะต้องหาบ้านให้คนมีรายได้น้อยได้อยู่อาศัย
แจง...สถิติการซื้อคอนโดฯวันนี้ เพื่ออยู่อาศัย 60-65% เพื่อลงทุน 30% เก็งกำไร 10% โครงการตามแนวรถไฟฟ้าสีม่วงเหลือบานเบอะ ย่านที่น่าจับตาและมีศักยภาพคือบางซื่อ ช่วงกม.ที่ 11 อนาคตจะเจริญสุดๆ เพราะเป็นฮับใหญ่กว่าหัวลำโพงถึง 10 เท่า ชี้...ตัวแปรสำคัญของราคาที่อยู่อาศัยในไม่เกิน 2 ปีข้างหน้าคือกฎหมายสิ่งปลูกสร้าง ที่พุ่งเป้าเก็บภาษีเจ้าของที่ดิน ทำให้เจ้าของที่ดินต้องรีบขาย เป็นการเพิ่มซัปพลายที่ดิน ราคาที่ดินในอนาคตจะไม่พุ่งมาก เป็นอานิสงส์กับโครงการคอนโดฯ บ้านจัดสรร ที่ไม่น่าจะแพงขึ้น แต่อีกปัจจัยสำคัญในปีหน้าคือ อัตราดอกเบี้ยที่เริ่มเป็นขาขึ้น ที่อาจทำให้ราคาที่อยู่อาศัยผันแปรตามไปได้ ดังนั้น ถ้าคิดจะซื้อเพื่ออยู่อาศัย ควรตัดสินใจซื้อได้เลย