Search

อสังหาฯปี 2560 ดีที่สุดแค่ "ทรงตัว"....แบงก์ปฏิเสธสินเชื่อ อุปสรรคใหญ่


ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เมื่อปี 2559 ฟื้นตัวช่วงสั้นๆ ในช่วงที่มาตรการช่วยเหลือด้านภาษีจากภาครัฐ ทำให้มีการซื้อ-ขายและโอนบ้านกันพอสมควร หลังจากนั้นก็เข้าสู่ภาวะ "ซึมยาว" ไปจนถึงสิ้นปี เพราะผู้บริโภคมีกำลังซื้อน้อย ส่วนการแข่งขันในตลาด ก็ล้วนเป็นบริษัทรายใหญ่ที่สามารถเปิดขายโครงการใหม่ๆ ออกสู่ตลาด นอกจากนี้ ผู้ประกอบการหลายบริษัทต้องหาพันธมิตรมาช่วยเสริมกำลัง โดยเฉพาะด้านการเงินทั้งในประเทศและต่างประเทศ

ทิศทางอสังหาริมทรัพย์ปี 2560 ภายใต้จีดีพี โต 3.4% ดูภาพรวมแล้วต้องระมัดระวังการลงทุน โดยเฉพาะ Budget Condo กรุงเทพฯ รอบนอก ภาพรวมยังอยู่ในสภาวะที่ต้องจับตามองอย่างระมัดระวังในการลงทุน กำลังซื้อยังชะลอตัว ระดับรายได้ของอุปสงค์ใหม่ยังไม่สูงพอ หนี้ครัวเรือนยังอยู่ในระดับสูง ความเข็มงวดในการอนุมัติสินเชื่อของธนาคารมีสูง อัตราการปฏิเสธสินเชื่อยังคงแนวโน้มที่สูง โดยเฉพาะ Budget Condo พื้นที่กรุงเทพรอบนอก ยังต้องระมัดระวัง ตลาดคอนโด Budget Condo พื้นที่กรุงเทพรอบนอก ยังมีความเสี่ยงสูงจากภาวะตลาดที่อ่อนตัวลง ยังมีอุปทานเหลือขายจำนวนมาก โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้าชานเมือง และโครงการใหม่ๆยังมีการวางแผนการพัฒนาเพิ่ม เนื่องจากอุปทานที่ดินสำหรับการพัฒนายังหาง่ายและมีปริมาณมากพื้นที่รอยต่อเขตกรุงเทพชั้นใน (Fringe Area) ยังคงมีโอกาสการพัฒนาที่ดี ความต้องการซื้อยังมี แต่อุปทานที่ดินสำหรับการพัฒนามีจำกัด โครงการที่เปิดขายในพื้นที่ดังกล่าวมีโอกาสประสบความสำเร็จในการขายสูง ระดับราคาอาจมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น

ฝ่ายวิจัยและสำรวจบริษัท ไนท์แฟรงค์ วิเคราะห์ว่า ย่านถนนรัตนาธิเบศร์ ติวานนท์ - มีปริมาณอุปทานคงเหลือมาก การแข่งขันทางการตลาดสูง อัตราการดูดซับต่ำ กำลังซื้อมีน้อย อาจมีผลให้ระดับราคาขายลดลงแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ เช่น รถไฟฟ้าสายสีส้ม รถไฟฟ้าสีเขียวอ่อน หมอชิต –คูคต สายสีเหลือง สายสีชมพู ซึ่งยังมีปริมาณอุปทานในปัจจุบันน้อย น่าจะยังมีกำลังซื้อที่ดีอยู่ แต่ก็ต้องระมัดระวังเพราะอุปทานที่ดินที่สามารถนำมาพัฒนาได้มีอยู่มากย่านถนนพระราม 3 ซึ่งอยู่ใกล้ ศูนย์กลางธุรกิจย่านสีลม สาทร

ตลาดคอนโดมิเนียม ซุปเปอร์ลักซ์ชัวร์รี่ กรุงเทพชั้นในภาพรวมยังดูดี ยังมีกำลังซื้อต่อเนื่อง แต่ก็มีการเปิดโครงการใหม่ต่อเนื่องระดับราคายังคงสูงและอาจเพิ่มสูงขึ้น สืบเนื่องจากระดับราคาที่ดินที่ปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่อง จากปริมาณอุปทานที่ดินที่มีจำกัดตลาดอาจมีการเก็งกำไรค่อนข้างสูง โดยเฉพาะในโครงการที่มีขนาดพื้นที่ห้องขนาดเล็กอัตราการขายอาจค่อนข้างช้า เพราะราคาขายต่อยูนิตมีราคาสูง

ตลาดเพื่อการลงทุน Investment Market มีจำกัด เนื่องจากราคาห้องชุดแพง ทำให้ผลตอบแทนการเช่าต่ำ และตลาดเช่ามีขนาดเล็กสุขุมวิท ยังคงเป็นทำเลที่ตั้งหลักที่มีความต้องการสูง

ตลาดอาคารสำนักงาน..จากภาพรวมภาวะเศรษฐกิจที่มีแนวโน้มขยายตัวเพิ่มขึ้น 3.5-4%ปริมาณอุปทานใหม่ที่เข้าสู่ตลาดยังมีปริมาณน้อย ต่ำกว่าความต้องการหรืออุปสงค์ใหม่อัตราค่าเช่า ยังคงเป็นขาขึ้น เป็นตลาดของผู้ให้เช่าราคาขายที่ดินที่ยังคงมีราคาสูง เปรียบเทียบกับอัตราค่าเช่าปัจจุบันที่ยังไม่สูงมากพอที่จะให้ผลตอบแทนการลงทุนพัฒนามีความเป็นไปได้ อุปทานใหม่ที่จะเกิดขึ้นเจ้าของโครงการต้องคาดหวังผลตอบแทนที่ต่ำ หรือต้องเป็นการเช่าที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการ(เพราะมีต้นทุนที่ดินต่ำกว่า) ซึ่งจะเป็นโอกาสของเจ้าของที่ดินให้เช่าการปรับปรุงอาคารเก่า ให้มีสภาพที่ดีขึ้นจะช่วยเจ้าของโครงการสร้างรายได้เพิ่มขึ้น

ตลาดพื้นที่อุตสาหกรรม Industrial Property ปัจจัยบวกภาพรวมภาวะเศรษฐกิจที่มีแนวโน้มขยายตัวเพิ่มขึ้นโครงการการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก Eastern Economic Corridor และโครงการก่อสร้างรถไฟฟ้าความเร็วสูงกรุงเทพ-ระยอง จะเป็นปัจจัยกระตุ้นการลงทุนของรัฐบาลในพื้นที่จังหวัดระยอง ชลบุรี ฉะเชิงเทราโครงการก่อสร้างรถไฟทางคู่มาบกระเบา-ชุมทางจิระ-ขอนแก่น จะทำให้ระบบโลจิสติกส์ ในภาคอีสานเปลี่ยนไป ขอนแก่นมีโอกาสการลงทุนพัฒนาเป็นศูนย์โลจิสติกส์ ในภาคอีสานตอนบนการเพิ่มขึ้นของนักลงทุนอุตสาหกรรมจากประเทศจีน จะช่วยเพิ่มอุปสงค์ในตลาด

ปัจจัยเสี่ยงภาวะการขาดแคลนแรงงานในภาคอุตสาหกรรมโดยเฉพาะแรงงานมีฝีมืออาจทำให้การลงทุนในภาคการผลิตมีข้อจำกัดการส่งเสริมการลงทุนของประเทศเวียดนามและอินโดนีเซีย ซึ่งมีอัตราค่าจ้างที่ถูกกว่ามากจะเป็นตัวแปรที่สำคัญต่อการลงทุนภาคอุตสาหกรรมไทย

ตลาด Logistic Warehouse การแข่งขันยังสูง โดยเฉพาะจากนักพัฒนารายใหญ่ จะยังทำให้อัตราค่าเช่าไม่เพิ่มขึ้นพื้นที่สีม่วงย่านบางนา-ตราดซึ่งเป็นพื้นที่หลักของ Logistic Warehouse มีจำกัด ปัจจุบันมีราคาขายตั้งสูงเกินระดับราคาที่ผู้ลงทุนจะซื้อและได้ผลตอบแทนการลงทุนพัฒนาให้เช่ามีอัตร าที่เหมาะสมการเพิ่มขึ้นของอุปสงค์ใหม่มีอัตราที่ต่ำ

ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมธุรกิจอาคารชุดไทย และกรรมการผู้อำนวยการกลุ่มธุรกิจพรีเมียม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท ประเมินภาพรวมตลาดอสังหาฯ ทั่วประเทศปี 2560 คาดเติบโต 5% หรือมูลค่ารวมอยู่ที่ 6.7 แสนล้านบาท จากปี 2559 มูลค่าตลาดรวม 6.5 แสนล้านบาท “ไม่เติบโต”

โดยอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล เป็นแรงผลักดันการเติบโตของตลาดในปี 2560 จากอานิสงส์การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ ที่มีความคืบหน้าชัดเจนมากขึ้น ทำให้ตลาดอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล สามารถเติบโตได้ 5% มีมูลค่า 3.7 แสนล้านบาท ขณะที่ตลาดต่างจังหวัดทรงตัวอยู่ที่ 3 แสนล้านบาทเท่ากับปี 2559

ปัจจัยบวกที่ช่วยส่งเสริมการเติบโตของตลาดอสังหาฯ คือ ภาวะเศรษฐกิจที่ดีขึ้นเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา คาดเติบโต 3.5% แต่ภาครัฐต้องมีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนการลงทุน จะทำให้มีเงินหมุนเวียนสร้างสภาพคล่องให้ระบบเศรษฐกิจมากขึ้น โดยเฉพาะการลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน ไม่ว่าจะเป็นระบบรางคู่ รถไฟฟ้า 10 สาย ที่มีแผนสร้างอยู่แล้ว ส่งเสริมให้มีความต้องการที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้าเพิ่มขึ้นใน 5-10 ปีข้างหน้า

อย่างไรก็ตาม ยังมีหลายปัจจัยเสี่ยง ที่ส่งผลกระทบต่อการเติบโตทั้งแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่มีโอกาสปรับขึ้น มีผลต่อภาระดอกเบี้ยจ่ายของผู้บริโภคที่มีหนี้สินเพิ่มขึ้นตาม และฉุดความต้องการซื้อให้ลดลง เพราะการปรับดอกเบี้ยที่ 1% ทำให้ดีมานด์ลดลง 8% ก่อให้เกิดภาวะตลาดชะงักงันได้

อีกหนึ่งปัจจัย คือ ภาวะหนี้ครัวเรือน ที่อยู่ระดับสูงในอัตรา 80% ของการเติบโตทางเศรษฐกิจ(จีดีพี) ซึ่งมีผลต่อการอนุมัติสินเชื่อของสถาบันการเงิน โดยเฉพาะหนี้ครัวเรือนตลาดระดับกลาง-ล่าง ยังเป็นปัญหาสำคัญด้านการขาย แม้จะขายได้ แต่โอนไม่ได้ และถือเป็นฐานลูกค้าใหญ่ของอุตสาหกรรม ต้องเวลาในการแก้ไข ที่จะทำให้ตลาดกลาง-ล่าง กลับมาฟื้นตัวได้

ตลาดอสังหาฯ ยังเป็นเวทีการแข่งขันของรายใหญ่ ทั้งผู้ประกอบการรายเดิม และกลุ่มทุนขนาดใหญ่จากธุรกิจอื่นเข้ามามากขึ้น โครงสร้างธุรกิจในปัจจุบัน เพียง 13 บริษัทรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์และนอกตลาด ครองส่วนแบ่งตลาดไปแล้วถึง 57% ดังนั้นในปี 2560 จะเห็นผู้ประกอบการรายใหญ่ มีการปรับโครงสร้างธุรกิจครั้งใหญ่ มีรูปแบบโมเดลธุรกิจใหม่ๆ เพื่อสร้างการเติบโตให้กับองค์กร ท่ามกลางที่อยู่อาศัยมีการแข่งขันสูง และตลาดเติบโตไม่มาก

การสร้างการเติบโตของผู้ประกอบการรายใหญ่ต้องมีโครงสร้างธุรกิจที่ยืดหยุ่น แม้แต่ พฤกษาฯ ที่เป็นเบอร์หนึ่งของธุรกิจที่อยู่อาศัยทั้งในแง่ยอดขายและรายได้ ยังมีการปรับโครงสร้างธุรกิจไปรุกตลาดพรีเมียมมากขึ้น ปัจจุบันมีสัดส่วนถึง 30% ถือเป็นตลาดที่มีศักยภาพสร้างการเติบโต รวมไปถึงกำลังแตกไลน์สู่ธุรกิจที่สร้างรายได้ระยะยาว เช่นเดียวกับ พร็อพเพอร์ตี้ เฟอร์เฟค ไปเช่าที่ดินราชพัสดุ 895 ไร่ 50 ปี ต่อ 50 ปี เพื่อพัฒนาพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษตราด สร้างการเติบโตจากการลงทุนอสังหาฯ ประเภทอื่น และสร้างรายได้ระยะยาว ไม่จำกัดเฉพาะที่อยู่อาศัยอย่างเดียว เพราะขนาดของตลาดไม่สามารถขยายใหญ่ได้ ต้องบิสซิเนสโมเดลหลากหลายทั้งธุรกิจให้เช่า ธุรกิจที่สร้างรายได้ระยะยาว หรือแม้แต่การร่วมทุนกับต่างชาติ การร่วมพัฒนากับธุรกิจใกล้เคียงกัน เช่น แสนสิริร่วมกับบีทีเอส พัฒนาโครงการร่วมกัน

อย่างไรก็ตาม บริษัทกลุ่มท็อปไฟว์จะมีการปรับโครงสร้างธุรกิจให้เกิดความยืดหยุ่นในการสร้างเสถียรภาพการเติบโตขององค์กร เพราะการพัฒนาที่อยู่อาศัยอย่างเดียว ไม่ทำให้โตไปกว่านี้ได้ ไม่เหมือน 4-5 ปีก่อน ที่โตโดยการแย่งส่วนแบ่งตลาดจากรายกลางและเล็ก แต่วันนี้เป็นการแย่งส่วนแบ่งตลาดระหว่างรายใหญ่ที่ครองมาร์เก็ตแชร์ไปแล้ว 57% โตไปกว่าเดิมจึงไม่ใช่เรื่องง่าย ไม่เพียงมีโครงสร้างธุรกิจครบวงจร ในภาคที่อยู่อาศัยต้องมีบิสซิเนสโมเดลครอบคลุมทุกเซ็กเม้นท์ ทุกสินค้า ทุกทำเล

อธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรให้ความเห็นว่า อสังหาริมทรัพย์ปี 2560 ดีที่สุดแค่ “ทรงตัว” เพราะไม่มีปัจจัยบวกที่ดีกว่าปี 2559 มีเพียงโครงการลงทุนโครงข่ายคมนาคมของภาครัฐเท่านั้น ภายใต้เงื่อนไขโครงการต้องเกิดขึ้นจริง ขณะที่ภาคการส่งออกจะมีทิศทางที่ดีขึ้นหรือแย่ลง ขึ้นอยู่กับนโยบายหลังจาก โดนัลด์ ทรัมป์ เข้ารับตำแหน่งประธานาธิบดีสหรัฐ รวมทั้งผลจากอังกฤษถอนตัวจากสมาชิกสหภาพยุโรป (Brexit) หลายบริษัทตั้งความหวังว่าปีหน้าตลาดจะดีขึ้น แต่ต้องยอมรับว่าปัจจัยพื้นฐานไม่มีอะไรดีขึ้นกว่าเดิม แม้ดอกเบี้ยจะไม่มีการปรับขึ้น แต่เชื่อว่าไม่ลดลง เพราะหากลดดอกเบี้ยลงไปอีก อาจทำให้เกิดภาวะเงินเฟ้อ แม้ดอกเบี้ยจะเอื้อต่อการซื้อบ้าน แต่ถ้าการขอสินเชื่อไม่ง่าย ก็ไม่มีประโยชน์

อุทัย อุทัยแสงสุข รองกรรมการผู้จัดการอาวุโส บริษัท แสนสิริ กล่าวว่า แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2560 คาดว่าเติบโตกว่าปีนี้ ตามการขยายตัวของภาวะเศรษฐกิจคาดว่าปี 2560 จีดีพี ขยายตัวมากกว่า 3-4% หลังจากเศรษฐกิจชะลอตัวมานาน 2-3 ปี จากปัจจัยพื้นฐานหลายประการที่ดีขึ้นชัดเจน ทั้งภาคการเกษตร ซึ่งปัญหาภัยแล้งหมดไป การส่งออกก็มีแนวโน้มที่ดีขึ้นเช่นกัน รวมถึงการอัดฉีดเม็ดเงินสู่ระดับรากหญ้า ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ อีกทั้งอัตราดอกเบี้ยทรงตัวระดับต่ำ นอกจากนี้รัฐบาลมีความชัดเจนในด้านนโยบายการลงทุนเมกะโปรเจ็กท์ โดยเฉพาะรถไฟฟ้า ประกาศออกมาแล้วทั้งสายสีเหลือง สายสีชมพู ส่วนสายสีน้ำเงินกำลังจะสร้างเสร็จในอีก 2 ข้างหน้า บริษัทได้เตรียมเปิดตัวคอนมิเนียมใหม่ จากทั้งหมด 9 โครงการในปีนี้ คือ โครงการ คุณ บาย ยู อินสไปร์ บาย สตาร์ค” ซึ่งเป็นโครงการร่วมทุนระหว่างแสนสิริและบริษัท บีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้งส์ ตั้งอยู่บริเวณทองหล่อ12 บนพื้นที่ 1ไร่เศษ พัฒนาในรูปแบบของคอนโดมิเนียมสูง 27 ชั้น จำนวน 148 ยูนิต พื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 41.50-302.75 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้นที่ 15-120 ล้านบาท หรือราคาเฉลี่ย 3.6 แสนบาท ถือว่าเป็นราคาสูงที่สุดในซอยทองหล่อ มูลค่าโครงการ 4,000 ล้านบาท

เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ กล่าวว่า ปี 2560 จะเห็นทุนต่างชาติเข้ามาร่วมทุนกับบริษัทอสังหาฯ ไทยมากขึ้น โดยเฉพาะญี่ปุ่น ขณะที่ผู้ประกอบการไทยเองต้องการพันธมิตรธุรกิจเข้ามาเสริม ไม่เฉพาะเรื่องเงินทุน แต่ต้องการเทคโนโลยีการก่อสร้างและระบบการทำงานของญี่ปุ่นซึ่งเป็นที่ยอมรับ เพื่อเพิ่มศักยภาพการเติบโตของธุรกิจในภาวะที่ตลาดมีการแข่งขันสูง ที่ผ่านมา มีบริษัทญี่ปุ่นหลายรายให้ความสนใจเข้ามาร่วมทุนกับเสนาฯ ทั้งประเภทพัฒนาโครงการเพื่อขาย โครงการเช่า ที่สร้างรายได้ระยะยาว เพราะมองโอกาสและศักยภาพของตลาด จากการเกิดขึ้นของโครงการรถไฟฟ้าหลายสาย ขณะนี้บริษัทได้ร่วมทุนกับ บริษัท ฮันคิว เรียลตี้ ประเทศญี่ปุ่น ในกลุ่มบริษัท ฮันยู ฮันชิน โฮลดิ้ง กรุ๊ป เป็นกลุ่มทุนขนาดใหญ่ในภูมิภาคคันไซ ดำเนินธุรกิจหลากหลาย ทั้งผลิตรถไฟฟ้าใต้ดิน ศูนย์การค้า โรงแรม โรงละคร สนามเบสบอล จัดตั้งบริษัทร่วมทุนในไทย ภายใต้ชื่อ เสนา ฮันคิว 1 โดยบริษัทถือหุ้น 51% ฮันคิว เรียลตี้ 49% ทุนจดทะเบียนเริ่มต้น 1 ล้านบาท เพิ่มทุนอีก 74 ล้านบาท เป็น 75 ล้านบาท ตอนสิ้นปี 2559 เบื้องต้นมีแผนพัฒนาคอนโดมิเนียมกลางเมืองเจาะตลาดระดับบน การร่วมทุนกับฮันคิวจะช่วยเสริมขีดความสามารถการแข่งขัน ทั้งเป็นการนำเทคโนโลยีมาเข้า เพื่อพัฒนาโครงการร่วมกันช่วยเพิ่มมูลค่าให้การพัฒนาอสังหาฯ ผลักดันรายได้และกำไรของบริษัทให้เติบโตอย่างแข็งแกร่งและยั่งยืน

แสน สุขี กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท โกลเด้นแลนด์ คาดการณ์ว่า ปี 2560 จะเป็นปีแห่งการขยายตัว ผลักดันให้เดินไปตามแผน 5 ปีจะขึ้นเป็นท็อปไฟว์ตลาดอสังหาฯ โดยมีรายได้แตะ 25,000 ล้านบาท โดยจะเปิดทั้งหมด จาก 11 โครงการในปี 2559 เป็น 21 โครงการ มูลค่าลงทุนรวม 21,000 ล้านบาท สวนกระแสตลาดอสังหาฯ ที่เติบโตต่ำ เหตุผลหนึ่งที่เชื่อมั่น คือ เศรษฐกิจน่าจะดีกว่าปี2560 ที่สำคัญภายใต้กลยุทธ์ธุรกิจเน้นพัฒนาโครงการที่อยู่ใน “ทำเลดี” ขณะที่การออกแบบตอบโจทย์“ฟังก์ชั่นการใช้สอย” ขณะที่ “ราคาต้องเข้าถึงง่าย” จะเป็นตัวแปรหลักที่ผลักดันการเติบโตของรายได้ให้เป็นไปตามเป้าหมาย ยืนอยู่เหนือความแปรปรวนของเศรษฐกิจที่อาจส่งต่อ “กำลังซื้อ”

“การจะเป็นผู้นำ เราต้องพัฒนาตัวเอง และพัฒนาสินค้าให้ดีขึ้นเรื่อยๆ ในราคาเท่าเดิม หรือถูกลง ถึงจะชนะใจลูกค้า ยิ่งการแข่งขันของตลาดที่อยู่อาศัยค่อนข้างสูง ทุกคนต้องมีนวัตกรรม และออกแบบตามความต้องการของลูกค้า อาทิ ลูกค้าต้องการจำนวนห้องนอนมาก แม้จะเป็นทาวน์เฮาส์ แต่ก็ต้องออกแบบให้มีฟังก์ชั่นคล้ายบ้านเดี่ยว เช่น 4 ห้องนอน มีห้องด้านล่าง ห้องพระ ห้องโฮมเธียเตอร์ จุดนี้ตรงกับไลฟ์สไตล์ใหม่ของคนในยุคนี้ที่ชอบอยู่กับบ้าน จากปัญหาการจราจรติดขัด ขณะที่การควบคุมต้นทุนการดำเนินการ เชื่อว่าจะทำได้ดี จากการใช้นวัตกรรมก่อสร้างรูปแบบใหม่ ทำให้เวลาก่อสร้างสั้นลง เช่น ทาวน์เฮาส์ ปัจจุบันใช้เวลา 3 เดือน อนาคตก็จะพัฒนาให้เหลือ 60 วัน เพื่อทำให้ส่งมอบเร็วขึ้น ทำให้มีรายได้เข้ามาเร็ว

นอกจากนี้ยังใช้กลยุทธ์ ซื้อที่ดินแปลงใหญ่ 100 ไร่ขึ้นไป เพื่อพัฒนาเป็นเมือง ที่มีเซ็กเมนต์ที่อยู่อาศัยหลากหลายประเภทสินค้าและราคา แยกโครงการแต่อยู่ในพื้นที่เดียวกัน ทำให้ต้นทุนเฉลี่ยลดลง โดยมีโครงการอ่อนนุช-พัฒนาการ เป็นโครงการต้นแบบปี2560 จะมีโครงการลักษณะนี้ด้วยกัน 3 โครงการ ในทำเลแจ้งวัฒนะ เกษตรนวมินทร์ และสาทร-กัลปพฤกษ์ แม้ปี 2560 จะมีเรื่องต้นทุนค่าแรงที่เพิ่มขึ้นจาก 300 บาทต่อวัน เป็น 305-310 บาทต่อวัน อาจจะกระทบกับต้นทุนก่อสร้าง แต่เชื่อว่าบริษัทจะยังควบคุมต้นทุนได้

ชูรัชฏ์ ชาครกุล กรรมการรองผู้จัดการใหญ่ บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2560 อยู่ในภาวะ ”ทรงตัว” หรือเติบโตได้เล็กน้อย เนื่องจากการขยายตัวของเศรษฐกิจในประเทศคาดการณ์เติบโตราว 3% บวก/ลบ ไม่ต่างจากปี 2559 โดยมีปัจจัยบวกเพียงโครงการลงทุนของภาครัฐเริ่มมีความชัดเจนขึ้นบ้างแล้วขณะที่ปัจจัยภายนอก ภาพรวมเศรษฐกิจโลกไม่ดีนัก ทั้งญี่ปุ่น สหรัฐ ขณะที่จีน ประกาศนโยบายเน้นการบริโภคภายในประเทศ ย่อมมีผลกระทบต่อการส่งออกโดยรวมของไทย ทั้งไม่สามารถคาดการณ์ผลกระทบจาก “เบร็กซิท” ได้เมื่อเศรษฐกิจโดยรวมยังทรงตัว ส่งผลต่อภาคอสังหาฯ ทรงตัวตาม หรืออาจบวกลบได้เล็กน้อย แต่ไม่หวือหวาเหมือน 2-3 ปีที่ผ่านมา มียอดจดทะเบียนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จในกรุงเทพฯ เฉลี่ยปีละกว่า 1 แสนยูนิต ซึ่งตัวเลขจดทะเบียนลดลงมาเรื่อยๆ 8 เดือนที่ผ่านมา ยอดจดทะเบียนลดลง 14% จากช่วงเดียวกันของปี 2559การลงทุนในปี 2560 ต้องเพิ่มความระมัดระวัง โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม มีซัพพลายเหลือขายในตลาดจำนวนมาก จึงยังไม่มีแผนเปิดคอนโดฯ ขณะเดียวกัน ลดสัดส่วนการลงทุนในต่างจังหวัด ที่ตลาดรวมยังชะลอตัวต่อเนื่อง จากราคาสินค้าเกษตรตกต่ำ สะท้อนจากยอดขายรถปิกอัพ มอเตอร์ไซค์ เป็นดัชนีชี้วัดว่าเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว ส่วนภาคอุตสาหกรรมเอง ไม่ดีมาก เพราะทั้งสินค้าอิเล็กทรอนิกส์ และรถยนต์ 2 เซกเตอร์หลัก มีการส่งออกลดลง

“บริษัทลลิล จะให้น้ำหนักการลงทุนในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล มากขึ้น เพิ่มสัดส่วนขึ้นไปถึง 70% ต่างจังหวัดเหลือ 30% จากที่ปี 2559 ลงทุนต่างจังหวัดเกือบ 50% จากโครงการที่เปิดทั้งหมด 9 โครงการ มูลค่า 4,025 ล้านบาท เป็นโครงการในต่างจังหวัด 4 โครงการ

ปี 2560 ตลาดอสังหาฯ แข่งขันดุเดือดมาก เพราะทุกบริษัทเลื่อนโครงการมาเปิดปี 2560 จำนวนมาก กลยุทธ์ของบริษัท ต้องรุกตลาดให้ไว มองหาทำเลใหม่ โปรดักส์คอนเซปต์ใหม่ เพื่อเปิดตลาดใหม่ เช่น ลลิล ทาวน์ เน้นเปิดต่างจังหวัด เพราะเป็นโครงการไซส์ใหญ่ ใช้ที่ดิน 60-70 ไร่ ซึ่งในกรุงเทพฯหายาก"

ปัญหาสำคัญอีกด้านหนึ่งของธุรกิจอสังหาฯ ที่มีมาอย่างต่อเนื่องในหลายปีที่ผ่านมาก็คือ ลูกค้ากู้แบงก์ไม่ผ่านมีการขึ้นเรื่อยๆ ทำให้เป็นอุปสรรคต่อการขายบ้านและคอนโดมิเนียม

ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย วิเคราะห์ว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯปีนี้ ยังได้รับผลกระทบจากการที่สถาบันการเงินปฏิเสธให้สินเชื่ออสังหาฯ ซึ่งมีแนวโน้มสูงขึ้น โดยเป็นปัญหาต่อเนื่องมาจากปีที่ผ่านมา เริ่มเห็นการเพิ่มขึ้นของยอดปฏิเสธสินเชื่อชัดเจนตั้งแต่ครึ่งปีหลัง 2559 โดยเฉพาะลูกค้าที่ไม่มีรายได้ประจำ และผู้ประกอบการธุรกิจขนาดเล็กและขนาดย่อม (เอสเอ็มอี) ที่ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจที่ชะลอตัว

“ปัญหากู้ไม่ผ่าน ถือเป็นอุปสรรคใหญ่สำหรับอสังหาฯปี 2560 ส่วนใหญ่มาจากภาระหนี้ของลูกค้ามีสูง รวมถึงสถาบันการเงินระมัดระวังปล่อยสินเชื่อ เชื่อว่าปีนี้ยอดปฏิเสธสินเชื่อ ยังคงไม่ลดลง โดยยอดปฏิเสธสินเชื่อของบริษัท ณ สิ้นปี 2559 เพิ่มขึ้นเป็น 8% จากต้นปีอยู่ที่ประมาณ 6% บริษัทพยายามให้คำปรึกษาลูกค้าให้พร้อมขอสินเชื่อ และพิจารณาคัดเลือกลูกค้าแต่ละกลุ่มให้เหมาะสมกับกลุ่มเป้าหมายในการปล่อยสินเชื่อของแต่ละสถาบันการเงิน”

ทั้งนี้ ปัจจุบัน สถาบันการเงินแต่ละแห่งจะเลือกปล่อยสินเชื่อให้กับลูกค้าบางเซกเมนต์ เพื่อป้องกันความเสี่ยง เช่น บางสถาบันการเงินให้สัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้สูงแต่ต้องเป็นลูกค้ามนุษย์เงินเดือน บางสถาบันการเงินไม่รับลูกค้าที่ไม่มีรายการเดินบัญชี เป็นต้น หรือบางสถานบันการเงิน รับเฉพาะลูกค้าประกอบธุรกิจ

“ในช่วงที่ผ่านมาศุภาลัย เคยทำวิธีนี้ใน 2 โครงการเก่าขายมาแล้วกว่า 5 ปี และเหลือยูนิตขายไม่มาก 5-10 ยูนิต เป็นโครงการในต่างจังหวัด เพื่อต้องการเร่งปิดการขาย ได้แก่ โครงการแนวราบ ศุภาลัย วิลล์ เทพประสิทธิ์ ที่พัทยา และโครงการศุภาลัย รอยัล ริเวอร์ ขอนแก่น”

พิชิต อรุณพัลลภ นายกสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน คาดการณ์ว่า ปี 2560 ธุรกิจรับสร้างบ้านเติบโตไม่ต่ำกว่า 10% มูลค่าตลาดรวมราว 12,000 ล้านบาท จากแนวโน้มภาวะเศรษฐกิจ (จีดีพี) ที่คาดว่าจะเติบโตประมาณ 3.4% เป็นผลจากภาครัฐเร่งเดินหน้าลงทุนโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ (เมกะโปรเจค) ทั้งรถไฟทางคู่ รถไฟฟ้าสีต่างๆ หลังประมูลเสร็จ จะส่งผลให้เงินเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจเพิ่มขึ้นอย่างมาก

อีกทั้งปัจจัยบวกจากกำลังซื้อที่เริ่มปรับตัวดีขึ้น หลังจากหมดภาระการผ่อนรถคันแรก รวมถึงมาตรการของภาครัฐที่ออกมาสนับสนุนกำลังซื้อภาคครัวเรือน เช่น มาตรการช่วยเหลือภาคเกษตร การเพิ่มค่าลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาปี 2560 การกระตุ้นการท่องเที่ยว จะส่งผลดีต่อภาพรวมเศรษฐกิจและธุรกิจ รวมถึงภาคธุรกิจรับสร้างบ้าน ในแต่ละปีพบว่า การปลูกสร้างบ้านเองเฉพาะในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล (ไม่ผ่านโครงการจัดสรร) จะมีมูลค่ารวมประมาณ 45,000-50,000 ล้านบาท โดยเป็นธุรกิจปลูกสร้างบ้านผ่านบริษัทรับสร้างบ้านประมาณ 10,000-11,000ล้านบาท หรือคิดเป็นสัดส่วน 20% ของมูลค่ารวม

ส่วนที่เหลืออีก80%จะเป็นในส่วนของการว่าจ้างผู้รับเหมาทั่วไป ภายใต้ปัจจัยบวกต่างๆ คาดว่าจะส่งผลดีต่อภาวะตลาดรับสร้างบ้าน แต่ต้องยอมรับว่า ปี 2560 ตลาดรับสร้างบ้านยังคงต้องเผชิญกับปัจจัยเสี่ยงในหลายด้าน ราคาสินค้าสินค้าทางเกษตรยังอยู่ในระดับต่ำ ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อของเกษตรกร และเศรษฐกิจโลกที่คาดว่ายังคงผันผวน ธุรกิจรับสร้างบ้านต้องปรับตัวรองรับกับความผันผวน โดยการพัฒนาแบบบ้าน เพิ่มฟังก์ชันการใช้งาน ตอบโจทย์พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนไป เน้นคุณภาพคู่บริการ เพิ่มคุณค่า และการให้บริการสร้างมูลค่าเพิ่ม

สิทธิพร สุวรรณสุต นายกสมาคมไทยรับสร้างบ้าน กล่าวว่าแนวโน้มตลาดรับสร้างในปี 2560 คาดว่าปริมาณและมูลค่าตลาดยังทรงตัวต่อเนื่อง คิดเป็นมูลค่าประมาณ 80,000 – 100,000 ล้านบาท ซึ่งที่ผ่านมากลุ่มผู้รับเหมารายย่อยทั่วไป ครองส่วนแบ่งตลาดบ้านสร้างเป็นส่วนใหญ่กว่า 80% ของมูลค่าตลาดรวม ขณะที่กลุ่มผู้ประกอบการที่พัฒนารูปแบบการให้บริการแบบครบวงจร หรือบริษัทรับสร้างบ้าน จำนวนกว่า 200 รายทั่วประเทศ มีส่วนแบ่งตลาดไม่ถึง 20% หรือคิดเป็นมูลค่าประมาณ 13,000 - 14,000ล้านบาท เนื่องจาก ยังไม่เห็นสัญญาณปัจจัยบวกทำให้เศรษฐกิจมีการฟื้นตัวอย่างชัดเจน ขณะที่ผู้บริโภคยังขาดความเชื่อมั่น ทำให้ยังไม่กล้าจับจ่ายใช้สอย ซึ่งบ้านเป็นสินค้าใหญ่ ขณะที่เศรษฐกิจโลกยังไม่ดีมาก แต่ภาพรวมธุรกิจรับสร้างบ้านในรอบ 5 ปีและในปี 2559 พบว่าจากปัจจัยลบที่มีเข้ากระทบเป็นระยะๆ ทำให้ตลาดมีอัตราการเติบโตได้ไม่มาก อย่างที่คาดการณ์ ด้วยสินค้าบ้านมีราคาสูง ไม่ได้ซื้อซ้ำบ่อย

หากเปรียบเทียบกับรถยนต์ ที่มีราคาสูงพอกัน แต่มีโอกาสซื้อซ้ำได้มากกว่า ผู้ประกอบการจึงจำเป็นต้องปรับตัว เพื่อรับมือกับสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลงให้ทัน ทั้งในด้านการตอบสนองพฤติกรรมและความต้องการของผู้บริโภค เทคโนโลยีก่อสร้างตลอดจนการแข่งขันในธุรกิจเดียวกันและธุรกิจใกล้เคียงหรือทดแทนกันได้

โดยสรุปคือ แนวโน้มปี 2560 ผู้ประกอบการคงต้องหาพันธมิตรหรือผู้ร่วมลงทุนกันมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นทุนจากต่างประเทศหรือในประเทศ เพื่อลดความเสี่ยงในการลงทุน นอกจากนี้ปัญหาสถาบันการเงินไม่ยอมปล่อยกู้มีแนวโน้มสูงขึ้น ขณะที่กำลังซื้อของบริโภคย่ำแย่ลงไปเรื่อยๆ รัฐบาลก็ยังไม่มีนโยบายกระตุ้นตลาดอสังหาฯแต่อย่างใด ทางที่ดีผู้ประกอบการควรต้อง"ทำใจ"ไว้ล่วงหน้า หากธุรกิจอสังหาฯเข้าโหมด "ขาลง" เหมือน วิกฤติต้มย้ำกุ้ง ปี2560 ซึ่งก็มีความเป็นไปได้เช่นกัน เพราะยังหาปัจจัยบวกที่จะเกื้อหนุนไม่ได้เลย ดูภาพรวมแล้วก็แค่ "ทรงตัว" เท่านั้น


For advertising please call: 02-2534691