สมรภูมิใหม่ “อสังหาฯ”..Mixed Use ผสมผสาน - ปลาซิวปลาสร้อยหืดขึ้นคอ


นายสัมมา คีตสิน กรรมการบรรษัทตลาดรองสินเชื่อที่อยู่อาศัย, ที่ปรึกษาบริษัทเสนาดิเวลลอปเม้น และอดีตผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยกับ “ดอกเบี้ยธุรกิจ” ถึงสถานการณ์ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยว่า ตลาดมีการปรับตัวอยู่ตลอดเวลา บางปีตลาดก็มีการชะลอตัวลง แต่บางปีก็ทรงตัวในช่วงหลัง ตลาดดังกล่าวนี้จะไม่หวือหวารวดเร็วเหมือนเมื่อ 5-7 ปีก่อน ขณะที่ช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ชะลอตัวลงอย่างค่อนข้างชัดเจน ผู้ประกอบการก็ไม่เร่งเปิดตัวโครงการมากนัก

“ยกตัวอย่างผู้ประกอบการรายใหญ่อย่างพฤกษาที่เคยมีการเปิดตัวโครงการแต่ละปีหลายโครงการหรือมากที่สุดกว่ารายไหนๆ ช่วงหลังๆ 2-3 ปีมานี้ มีการเปิดตัวโครงการลดลง ก็จะเห็นการชะลอในการเปิดโครงการใหม่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งแตกต่างจากตลาดแนวราบที่เติบโตได้เรื่อยๆ ที่ละเล็กทีละน้อยคือไม่ได้หวือหวา” นายสัมมนากล่าวและเปิดเผยยอดขายบ้านจัดสรรช่วง 10 ปีที่ผ่านมา เฉลี่ยอยู่ที่ 4.2-4.5 หมื่นยูนิต แต่ก็มีที่กระทบก็ในช่วงปีที่มีน้ำท่วม ส่วนตลาดคอนโดมิเนียมจะมีความหวือหวากว่า เพราะบางปีผู้ประกอบการก็มีการเปิดตัวโครงการกันมากมายโดยเฉพาะปี 2556-2557 ขณะที่หลังปี 2554 ที่เกิดน้ำท่วม ขณะนั้นก็มีการเปิดตัวโครงการมากมาย และในต่างจังหวัดมีการเปิดตัวด้วย เป็นแนวคิดของผู้ประกอบการด้วยที่หลังจากเกิดน้ำท่วมในกรุงเทพเมื่อปี 2554 ผู้บริโภคก็อาจต้องการบ้านหลังที่สองในต่างจังหวัด รวมถึงมองเรื่องเออีซีที่จะมา แต่พอมาถึงปี 2558-2559 ก็เริ่มชะลอ เพราะซัพพลายเกิดขึ้นมากมาย

“กรุงเทพฯก็มีการเปิดตัวโครงการจำนวนมากในปี 2555-2557ด้วยเหตุผลเดียวกัน และในปี 2558-2559 ก็เริ่มชะลอ โดย 2559 จะเห็นได้ชัด ขณะที่ปี 2558 เริ่มเห็นโอเวอร์ซัพพลาย ซึ่งภาครัฐก็ออกมาช่วยในเรื่องของมาตรการกระตุ้นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปลายเดือนตุลาคม 2558 จนถึงเมษายน 2559 ทำให้สามารถระบายสต็อกไปได้มากพอสมควรทีเดียวคือ มีการระบายสต็อกคอนโดนิเนียม ซึ่งตัวเลขในเดือนเมษายน 2559 กับเมษายน 2558 เพิ่มขึ้น 360% คือ 3.6 เท่า เป็นต้น ถือว่าระบายไปได้เยอะ”

นายสัมมาเปิดเผยปี 2559 ผู้ประกอบการมีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมน้อยมาก เป็นไปตามที่คาดการณ์ คือมีการเปิดรวมกันไม่เกิน 5.5 หมื่นยูนิต เฉลี่ยน้อยกว่าทุกปีที่ผ่านมา โดยตามปกติเมื่อ 7 ปีที่แล้วจะเฉลี่ยอยู่ที่ 6 หมื่นยูนิตทุกปี ขณะที่ปี 2560 นี้ จากที่พิจารณาดูผู้ประกอบการรายใหญ่สัมภาษณ์ออกสื่อ ก็ดูว่ารายใหญ่ปีนี้จะเน้นไปที่แนวราบ ขณะที่คอนโดมิเนียมก็จะน้อยลงคล้ายกับปี 2559 ที่คอนโดนิเนียมน้อยลง รายใหญ่ไปเปิดในลักษณะของตลาดกลางไปจนถึงบน ส่วนล่างจะเปิดน้อย เพราะซัพพลายยังมีอยู่มาก และทฤษฎีของผู้ประกอบการรายใหญ่บอกว่า หนี้ครัวเรือนสูงทำให้ตลาดล่างได้รับผลกระทบจากที่ไปเปิดตลาดบน เพราะคนรวยที่มีเงินอยู่ก็ไม่ได้รับผลกระทบภาคครัวเรือน ซึ่งมีความเป็นจริงอยู่ในความเชื่ออย่างนั้น

“แต่ว่าตลาดในปี 2560 และในวันข้างหน้า การเปิดคอนโดมิเนียมจะน้อยลง และจะมีการปรับเปลี่ยนไปทำอสังหาริมทรัพย์ในเชิงพาณิชย์มากขึ้น ซึ่งจะมี 2 ประเภทใหญ่ๆ คือ ที่อยู่อาศัย กับ พาณิชย์ คือเรสซิเดนท์เชียล เรียลเอสเตรท เน้นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการซื้อขาย กับคอมเมอร์เชียล เรียลเอสเตรท จะเป็นการเช่าเสียส่วนใหญ่ เช่นดีพาร์ทเม้นสโตร์ แวร์เฮ้าส์ หรือสำนักงานให้เช่า หลายธุรกิจเริ่มทำอย่างนี้ อย่างไรก็ตาม ช่วง 1-2 ปีนี้ มีรายใหญ่ที่ข้ามฟากมาจากธุรกิจอื่นซึ่งดั้งเดิมไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์โดยตรง จะเห็นได้ว่าถ้าพิจารณาดู เครือสิงห์ เครือช้าง มาหลายเครือที่เป็นทุนใหญ่ ไม่ต้องไปพึ่งเงินกู้จากแบงก์ เพราะกระแสเงินสดเขามีมาก เหล่านี้จะเข้ามาในลักษณะการทำโครงการที่เรียกว่า Mixed Use มีทุกอย่างทั้งเรสซิเดนท์เชียล เรียลเอสเตรท และคอมเมอร์เชียล เรียลเอสเตรท มีห้าง บ้าน คอนโดมิเนียม โรงมหรสพ โรงแรม จะเห็นเทรนด์รายใหญ่ เป็นอย่างนั้น” นายสัมมนากล่าว

“ส่วนรายกลางจะขยับไปตลาดบน และมีกระโดดไปทำเชิงพาณิชย์บ้าง หรือจับมือร่วมกับพันธมิตรในและต่างประเทศ ยกตัวอย่างกรณีแสนสิริไปจับมือกับบีทีเอสสายสีเขียว ซึ่งอนาคตจะต่อไปหลายสถานที่ ก็จะเป็นการซินเนอจี้ ที่คิดว่าเอื้อประโยชน์ซึ่งกันและกันได้ ส่วนการจับมือต่างประเทศที่ช่วงนี้มาแรงก็คือญี่ปุ่น มีทั้งอนันดาหรือราย เอ.พี. นอกจากนี้ ยังมีความร่วมมือกับจีน สิงคโปร์ ผ่านต่างชาติในลักษณะกองทุนก็มี ขณะที่รายเล็ก มีปัญหาเรื่องฟันด์ดิ้งที่จะมาทำโครงการ กรณีที่สถาบันการเงินไม่ปล่อยกู้ จะมี 2 ลักษณะ คือแบงก์เขาจะปล่อยกู้ทั้ง 4 ไฟแนนซ์ คือให้ผู้ประกอบการไปทำโครงการ รายเล็กก็จะโดนดอกเบี้ยแพงหน่อย หาคนกู้ไม่ค่อยได้ หรือต้องเป็นตลาดเฉพาะเจาะจง เช่นต้องไปหาธนาคารเล็กๆ ส่วนบริษัทใหญ่ก็ต้องไปหาธนาคารใหญ่ๆ ดังนั้น จะเห็นว่าธนาคารไซส์เล็กจะนิยมปล่อยกู้ให้กับรายเล็ก เพราะรายใหญ่ไม่มากู้แบงก์เล็ก ส่วนใหญ่เขาไปออกหุ้นกู้เองเพราะเขามีความคล่องตัวมากกว่า”

นายสัมมนากล่าวถึงปัญหาสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ให้กับบุคคลทั่วไป เป็นสินเชื่อที่อยู่อาศัยช่วง 3 ปี คือตั้งแต่ปี 2557-2559 อยู่ที่ 5 แสนล้านบาทปลายๆ ไม่ถึง 6 แสนล้านบาท หรือ 5.7-5.8 แสนล้านบาทมา 2-3 ปีแล้ว ตลาดนี้ไม่โตมา 2 ปี แต่ก่อนหน้านั้นโตค่อนข้างแรง คือกว่าจะมาถึง 5.8 แสนล้านบาท ไม่กี่ปีก่อนหน้านั้นเพิ่งจะกว่า 3 แสนล้านบาทเอง คือโตช่วง 2554 – 2556 ส่วนปี 2558-2559 ไม่โต

“ขณะที่ผู้ประกอบการรายที่มีปัญหาตั๋วบีอีนั้น จะเป็นเรื่องที่น่ากังวลหรือจะลุกลามในธุรกิจหรือไม่ ตั๋วบีอี รายใหญ่ไม่ซื้อกัน โดยที่รายใหญ่ไปเอาหุ้นกู้หรือกู้แบงก์ได้ง่ายๆ อยู่แล้ว ถ้าจะมีคือรายเล็กรายย่อย ที่สายป่านไม่ยาวพอ ต้องหมุนเงิน ก็จะมีลักษณะของการออกบีอีบ้างในบริษัทขนาดเล็ก ต้องพึ่งตลาดนี้อยู่ แต่จะลามหรือไม่ คงจะไม่ใช่ภาคอสังหาริมทรัพย์ แต่จะเป็นทั้งระบบ ไม่เฉพาะอุตสาหกรรมใดอุตสาหกรรมหนึ่ง เพราะบีอีไม่ได้ให้เฉพาะอสังหาริมทรัพย์แต่จะให้ภาคอุตสาหกรรมธุรกิจทั่วๆ ไป

126 views0 comments

For advertising please call: 02-2534691