Search

อสังหารายใหญ่กินรวบตลาด..กระทบกลาง-เล็กเร่งปรับตัว


"อิสระ" ชี้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เข้าสู่ยุคผู้ประกอบการรายใหญ่กินรวบ พยายามขยายตลาดไปในทุกเซ็คชั่น ขณะที่ปัจจัยลบทั้งภาวะเศรษฐกิจและผู้บริโภคขาดความมั่นใจ ชะลอการตัดสินใจ กระทบบริษัทขนาดกลางและขนาดเล็กต้องเร่งปรับตัว

นายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด และนายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า ปัจจุบันนี้การแข่งขันที่เป็นของผู้ประกอบการรายใหญ่ เชื่อว่าย่อมมีช่องว่างทางการตลาดเสมอ ทำให้ผู้ประกอบการขนาดกลางและเล็กแทรกอยู่ได้ แม้ว่าผู้ประกอบการรายกลาง รายเล็กในธุรกิจอสังหาฯ มีความเสียเปรียบเรื่องเงินทุน แบรนด์ กำลังคน ที่สู้รายใหญ่ลำบากก็ตาม แต่สิ่งที่กานดาดำเนินการ และปรับตัวมาอย่างต่อเนื่อง คือ เน้นทำเลที่ตัวเองถนัด สร้างสินค้าราคาและกลุ่มลูกค้าที่ตัวเองถนัด โดยนโยบายของบริษัทคือไม่ทำบ้านราคาเกิน 10 ล้านบาท และไม่ต่ำกว่า 1 ล้านบาท และที่สำคัญจะต้องมีภูมิคุ้มกันอย่างเพียงพอ ส่วนกลยุทธ์ของกานดามี 3-4 เรื่องหลักๆ ประการแรก หนี้สินต่อทุนต้องไม่เกิน 1:1 ไม่ขยายการลงทุนแบบเกินตัว และในด้านเทคโนโลยีต้องพึ่งตัวเองให้มากที่สุด ยกตัวอย่าง ระบบก่อสร้างสำเร็จรูปหรือพรีแฟบ ถึงแม้จะมีโรงงานพรีแฟบอยู่มาก แต่ถ้ามีของตัวเองจะทำให้มีอิสระ ส่วนนี้หลายคนมองว่าเป็นการลงทุนสูง แต่จริงๆ แล้วใช้เงินลงทุน 10 ล้านบาทก็ทำได้แล้ว และหากมีวิธีบริหารจัดการที่ดีจะทำให้ความสามารถในการผลิตเทียบเท่าการลงทุน 200 ล้านบาทได้

นอกจากนี้ยังเน้นการควบคุมปริมาณการก่อสร้าง โดยได้นำเทคโนโลยีเข้ามาวิเคราะห์มากขึ้น เพื่อควบคุมสต็อกให้เหมาะสมกับการขาย และการโอนกรรมสิทธิ์ จะช่วยเพิ่มความแข็งแรงของเงินทุนหมุนเวียน โดยในแง่ของยอดขาย จะมอนิเตอร์ตลอดว่า แต่ละโครงการยอดขายเป็นอย่างไร หากขายดี ก็ต้องลงลึกไปอีกว่า สินค้าไหนขายดี และสินค้าไหนขายไม่ดี เพราะทำเลเดียวกัน บ้านเดี่ยวอาจจะขายดี แต่ทาวน์เฮาส์ขายช้า ต้องปรับการก่อสร้างให้เหมาะสมด้วย บริษัทเน้นสร้างความแข็งแรงมากกว่าการเติบโต เชื่อว่ามีช่องว่างให้บริษัทขนาดกลางและรายเล็กอยู่ในตลาดเสมอ แต่จะอยู่ได้ต้อง นิช มาร์เก็ต ทุกด้าน ทั้งสินค้า ทำเลที่ตั้ง ระดับราคา กลุ่มเป้าหมาย และบริหารจัดการ ต้องสร้างความแข็งแรงพึ่งพาตัวเองได้

นายอิสระ กล่าวต่อไปว่า ในส่วนของกานดาได้ปรับตัวต่อเนื่องมาตั้งแต่หลังวิกฤตปี 2540 เน้นการลงทุนแบบระมัดระวัง ไม่ขยายตลาดเกินตัว รักษาระดับรายได้ 2,000 ล้านบาท เริ่มต้นพัฒนาโครงการ ด้วยการเน้นทำเลที่มีความชำนาญ พัฒนาสินค้าหลายอย่าง ทั้งบ้านเดียว บ้านแฝด และทาวน์เฮาส์ในทำเลเดียวกัน รวมทั้งมองหาโอกาสทางการตลาดในพื้นที่ใหม่ และเมื่อมีความแข็งแรงเพียงพอ ก็กระจายทำเลการลงทุนจากพระราม 2 ออกไปในทำเลประชาอุทิศ รังสิต-ลำลูกกา และภูเก็ต อีกทั้งการบริการหลังการขาย เพราะแม้ว่างานหน้าบ้านจะออกมาดี แต่หากบริการหลังการขายไม่ดี ก็ถือว่า ล้มเหลว งานบริหารหลังการขายถือเป็นปัจจัยสำคัญมากขึ้นเรื่อยๆ เพราะธุรกิจอสังหาฯ จัดอยู่ในงานภาคบริการ ไม่ใช่แค่ก่อสร้างส่งมอบแล้วจบ แต่ยังต้องมีงานดูแล ซ่อมบำรุงบ้าน รวมถึงการบริหารชุมชน

ส่วนภาพรวมตลาดในปีนี้ โครงการเปิดใหม่ทั้งคอนโดฯ และแนวราบ ลดลง 10-15% แต่สถานการณ์ดังกล่าวมองเป็นปัจจัยบวก เพราะทำให้ซัปพลายในตลาดไม่มากเกินไป ทำให้ดีมานด์และซัปพลายมีความสมดุล ทั้งนี้คอนโดคาดว่าชะลอตัวจากเคยเปิดใหม่ปีละ 70,000-80,000 ยูนิต เหลือ 60,000 ยูนิต แนวราบเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลประมาณ 40,000-50,000 ยูนิต ซึ่งปีนี้แม้จะมีปัจจัยน้ำมันราคาต่ำ ดอกเบี้ยต่ำ แต่ราคาที่อยู่อาศัยปรับไม่ได้ เพราะมีปัจจัยอื่นเข้ามาเกี่ยวข้อง เช่น ราคาสินค้าเกษตรตกต่ำ ภาวะภัยแล้ง โดยเฉพาะในตลาดต่างจังหวัด ซึ่งอสังหาฯ จะโตหรือไม่ มีปัจจัยจากภาคเกษตรเข้ามาเกี่ยวข้องสูง ส่วนกำลังซื้อใหม่ต่อจากนี้ไปจะไม่เหมือนเดิม สำหรับคอนโดฯ กลุ่มที่ซื้อเพื่อการลงทุนก็จะชะลอตัวไป ส่วนซื้อเก็งกำไรจะค่อยหมดไป ส่วนของแนวราบยังเหมือนเดิมมีปัจจัยส่งเสริมเรื่องระบบรางต่างที่ออกไปนอกเมืองมากขึ้น


For advertising please call: 02-2534691